任明：养老住区前期定位与规划设计策略

维拓建筑设计集团总建筑师、副总裁 任明

  任明：大家好！非常高兴在这个会上跟大家共同交流，我们是一个建筑设计公司，其实这些年一直在研究养老的设计如何和地产结合、和策划结合、和运营结合，所以做一些实践，非常高兴把实践体会和各位做一个分享。

  今天我想分享的题目是“养老住区前期定位与规划设计策略”。老龄化发展趋势日益加重，从老龄化发展进程来看，老年人需求是什么？如何做养老设计，老年产业发展如何适应市场，其实是我们一直关心的问题。4%老年人需要专业的服务、机构服务，感觉上精神的慰藉。6%老年人需要社区服务、专业的服务、更需要人文、亲情的关怀。90%老年人需要有一定的独立生活能力，也是在社会上很活跃，更需要生活方式多种多样，如何给这些老年人带来不同的产品、不同需求和要求，这也是一直在研究的问题。

  在政策大力支持下，其实国家顶层设计上不断加强，包括一些政策相关的文件、包括规范、法规日益完成，尤其建筑设计郭旭老师讲的养老设计建筑规范颁布同时实施，同时北京研究居家养老研究。城市养老服务设施上比如规划上，会在总体规划留出关于老年人用地指标和专项用地，关于居家养老面向社区养老都研究，为大量老年人如何做？为需求老年人如何做？相应加强养老机构设施建设，一些各种社会力量的支持、包括各种投资主体参与，相信也很大的发展。随着推进医疗养老和健康服务产业现在也是提到日程上，大家都研究养老生活方式。

  养老市场逐渐在研究、研讨逐渐向深化实施，卓达太阳城养老设施其实去年我就感觉非常震惊，我们研究过程中有很多开发商已经实施，使我们模糊中逐渐有很清醒的认识。

  养老社区前期定位，从当地发展目标、政府导向、地方经济状况、自然环境、文化特点来研究，和我们规划指标、产品定位类型、运营管理结合，其实这些分析都应该考虑到。定位紧密结合市场，对老年产品之间相互关系、需求什么样产品，对开发商盈利模式如何考虑，住户使用的要求其实是综合性的，设计里边综合性考虑所有内容，和开发商共同市场分析，决定养老产品的定位。

  相应的养老社区有多种，最重要对老年人关注，比如从老年人生理、心理、机能变化上、老年人对环境、对配套、精神需求上、对生活空间、配套需求上、精神需求上，其实社区里五大功能，包括：居住、医疗、养生、教育、娱乐等相应的功能都体现老年人特点。针对这些年开发来说，其实我们经历主要有三种主体，一种政府投资福利型，第二种开发企业和企业投资盈利型，第三保险公司投资的经营产品型。三种产品投资主体投资主体不一样诉求不一样。政府投资保障型大多面向社会保障，包括老年福利院、敬老院、护理院长，按照标准保证设计、质量、床位的要求，满足老年人在里边生活。企业投资盈利性随着市场的情况，要实现一种定位目标、经营模式核算，考虑开发商定位、资金运作方式、顺序开发方式这些因素。保险公司产品做养老产品更追求产品专业化，同时做专业化过程中产品效益最大化。

  在接触这么多项目过程中，可以接触基本有三大分类，这个分类跟我们用地性质、跟社区在城市的位置、养老哪一种类型、包括投资主体的不同，可以分为老年机构型、复合社区型、养生度假型三大种。

  老年机构型往往从用地性质来说，有专项用地、也有用居住用地改建、也有工业用地和其他用地，机构往往一般都在城市生活圈半个小时以内，太远往往老年人心理难以承受。向的类型比如公寓、生活辅助型、生活护理、医疗护理，这种投资主体其实有多方面，但是以政府方式、民政方面的投资比较主要的。传统角度来看其实医疗、看护为重，重视资力、半自理，租金方式多种，相应其实在老年机构上不仅仅都是政府开发的福利型，其实民营企业进入以后，标准比较高、品质比较高的养老机构设施也在完成。

  复合型社区，其实跟城市生活圈有关在一小时之内，离城市拉开距离一小时之内，比较便捷、比较方便容易接受。用地也是多种方式，有居住用地、工业用地、其他用地，随着国家在养老土地政策变化更加清晰，这种复合社区大多数活跃老年生活社区，包括退休社区和综合社区，投资主体多方面。这种类型往往在城市外围有一定区域环境，外围区域配套，因为在城市外围部分，开发体量往往不一样，所以对配套、医疗强调在社区里边要去完善，所以客群大部分寻求生活上改善环境、改善居住条件更好的生活方式等。所以这种方式也是多种，郊区有各种方式销售产权。这个复合社区型发展比较多的，投资各种主体。

  养生度假型，超离生活圈一小时之内，也可能通过便捷交通经济到达更远的地方，这种方式有主题，定位主题紧紧结合当地情况、自然环境、旅游特点确定主题，用地方式多种方式，距离稍稍远，面向还是健康老年人，客户层级多样的，可以来自不同地区的方式。投资主体也是结合开发和民营投资比较多，这种特点在城市外围、旅游度假条件比较突出，开发量比较大。有的社区因为结合区域性开发几十万平米不等，外部环境欠缺、远离城市情况下，居住区创造所有的健康生活方式，吸引更多人到这里生活，以旅游、度假、休闲、养生结合。

  同时规划设计很重要的一点和运营结合，运营对合理性、以后适用性非常重要。比如他管理单元多大、里边功能如何利用，其实建筑上我们应该提供比较好的硬件，硬件发展需要，体现运营管理基本要求、功能要求、护理单元、规模单元大小，所以运营结合对建筑设计前面应该介入考虑。关于社区的规划设计，其实三种不同的形式，不管怎么做都要老年人生活需求。

  关于养老机构方式，比如一些机构设施CCRC、护理中心等方式，其实它的设计原则考虑一种持续照顾，生活不同阶段都能得到照顾、第二种一定规模效益，第三空间布局，往往空间布局它以中心的活动区为中心，老年人到达比较方便，第四居住户型满足不同生活老年建筑基本要求的户型设计；同时考虑健康、运动、精神、运营。最主要的三大功能精神生活、物质生活、健康生活要求。

  比如我们做的扬州豪第坊项目，在中心部位是共享的公共生活区，包括里边有健康、体育、医疗、养生保健等。这种方式能够提供很好的机构设施，老年人在这里边得到各方面照顾，比他在家里生活提供服务更周全。像北京太阳城也是CCRC方式，满足护理、半护理需求。台湾的长庚村最主要提倡持续照顾、规模效益，包括给老年人带来各种服务。

  复合老年社区大多有规模适中和大型的老年社区，其实这种社区布局原则向心布局感，另外组团生活方式、分级配套管理，同时标识性强，因为老年人记忆丧失，还有环境要好，其实老年大部分生活时间都在居家，居家周围的环境对他的生活质量比健康人要求更，还有全区无障碍，视觉的无障碍、感觉无障碍、行为无障碍全方位，最后得到精神的资源。

  比如美国亚利桑那太阳城老年社区，空间配套分级，中心级还有组团级，便于老年人组团服务和向心集中服务奇缺性，包括环境等方面。这也是美国太阳城布局方式，中间是中心，都是围绕中心布局散落开。

  再一个度假型跟特定条件有关，跟交通资源便捷、直达性、城市干道无连接，地域资源、景观资源包括山湖海等方面，再一个旅游资源，可以借助周围的文化旅游资源创造一些主题，同时满足规划的特色，这也是旅游度假健康生活社区特点。我们在做重庆养生养老综合体，结合重庆外围交通非常便利，结合周围高尔夫、农业观光园创造度假、休闲、养生一站式的服务项目。武汉石门项目，打造农业观光，把人们留在这里。比如现在有民俗商业街、包括种植园、农业文物、农业博物馆等旅游观光，周围有养老度假社区，这也是创造他一个特色。

  最后用五个实例说工程中实施的想法。

  1、北京东方太阳城，是大型活跃的老年社区，尽管在市场过程中按照市场方式运作，它从规划上、总体布局上、理念上是完整美国太阳城的模式，我们可以看出几种布局方式，也是向心布局。中间蓝色是整个社区中心区，用地大概80万平米，中心是公共活动区，分几个组团，我公共设施配套仅满足基础配套，道路系统也是一样的，老年社区道路系统不宜做的太城市化，应该有一些标识化，便于每个组团里清晰记住我生活哪个街区。另外全区无障碍设计，不管道路、建筑、入户都满足生活、精神、行为安全。这是中心的配套，每一个组团里都有分级别配套，包括户外环境等。其实对于老年社区最容易实现绿色建筑就是达到可持续发展，包括做老年机构可持续运营，绿色建筑能减低能耗、能对建筑消耗逐渐减少，绿色建筑在这方面适用最适宜的。东方太阳城因为在城市远处，没有市政所有设施条件，在水资源利用、处理、所有设施上达到零排放，这也是能够体现社区里自然环境的结合特点。

  2、北京顺义松鹤新村，既有老年人生活设施、同时有培训基地、同时健康老年生活区，这里边有政府投资、民间投资等多种方式，也有原有建筑改造。主建筑原有改造成培训基地，中间部位老年机构，主要半护理和全护理设施，组团并不大，但是包含综合设施，对于老年服务设施属于民政部门投资，严格按照国家标准，床位达到300床以上，满足生活服务和医疗服务。这是建成效果，体现投资商充分利用，要紧凑、经济、符合国家标准、保障老年人生活质量。

  3、合众人寿社区，保险产品上多种形态都有，健康、治理、老年痴呆症都面向，在棋盘山山谷有一片地，南部基本护理、半护理机构型，中间左右住宅组团分组团，每个组团健康老年生活单元，相应中间有健康老年健康中心，精神文化中心、体育健康中心、生活中心构成。这里边要体现提供的环境、产品专业度等方面。在户型设计基本中小户型为主，结合保险产品严格控制指标，里边一定满足老龄化、老年化，包括里边通风、智能化等要求，这是养老设施机构，这个设施按单元，美国是18床，有些国家更低，其实国内根据管理方式，基本设在24床。同时在设计上，室内设计和养老护理机构设计一步到位，我们结合养老产品设计做完以后，建筑设计和室内设计、配饰设计有很多遗憾，我们研究一体化，建筑设计做施工图室内设计必须定，包括房间尺寸应该什么样、护理什么要求都和土建结合，对开发商运营成本有很大的好处。其实保险公司进入养老地产对养老产业有巨大的作用

  4、北京远洋开发的椿萱茂，这个面积不大87床，6000平米美国设计公司做设计，结合具体的设计，它是高端机构型、专业型养老机构，里边做的包括几层空间，比如老年人户内使用特点，包括邻里加强交流空间，还有形成家庭开放空间，包括小区共享空间，能够创造人性化交往的地方创造条件。这个项目建完按照美国CCRC标准模式，相当于酒店式养老模式，装修标准比较精致。通过这个设计做完以后也是总结，总结你建筑设计功能安排，精装修设计、家具配置什么问题，这样对今后提高很大的改变。通过这个设计我们发现建筑设计和室内布置、家具配合非常重要，包括装修设计。比如这里边有很多败笔，我们做的凸窗，窗户只能护工开、还有卫生间呼叫按纽应该有的，包括我们所有按键一条设计上，出现高高低低配置。包括扶手，只知道里边加扶手，扶手跟里边功能关系配合考虑不是很周全。通过这些总结建筑设计和室内设计结合，真正在设计了解老年人基本生活要求。

  5、齐齐哈尔第一医院，它是医疗保障养老服务中心方式，这是一个前面总的情况，这边是老年社区，这边是齐齐哈尔第一医院，医院建筑面积30万平米，住宅17万平米，结合国家医疗养老发展。容积率会在1.63，在这个里边可以看出来，里边的功能这个养老社区里边，这个是养老护理中心、这是残疾人中心加上社区卫生站，这是健康老年人组团，这三栋是老年公寓，后边是培训中心叫快捷酒店，其实齐齐哈尔地方比较寒冷，这个地方有大片的湿地，湿地有仙鹤生长，环境非常优美，做设计如何结合这些特色，如何和自然地理、人文环境结合、和一期医院设计考虑、功能分布的考虑、同时考虑科技生态、绿色科技的特点，最后达到老年设计可持续。这是养老护理机构，这个养老护理机构都是半自理、全自理、医护型养老机构，这三栋养老公寓，后边是残疾人中心，包括社区卫生、还有康复中心，区域功能比较全，老年护理中心沿街位置，因为要做养老既照顾4%人，同时照顾6%和90%老年人，一层做日间照料中心，一层日间照料中心有两部分功能，一部分老年人日间到这里功能，一部分上门照料的功能，同时这边为老年机构设施服务。这个残疾人中心、地下是大的康复中心，有很多康复医疗设施。

  这个是健康养老独立生活的住宅，基本都是小户型，在90平米左右户型的标准，底下老年公寓，在一层部位设立老年人活动设施，包括餐厅、活动用房、老年交往空间。老年公寓中间有圆形为全区老年服务生活配套设施，因为比较寒冷大部分设施放在地下，地上空间直接进入地下，地下有健康娱乐、商业生活型、精神文化型号、健身等功能，基本都在地下位置，供全区健康老年人到这里活动。同时因为寒冷地区既考虑夏天在室外活动，冬天在室外活动比较难，中间做下沉式庭院，就把这边开放变成室外，通过室外里边做漫步街，这个漫步街给全区老年人在冬天保证一定健身、活动，所以在地下活动包括健身空间都是完整一体，室外到室内所有活动空间，通过这样的方式满足老年人所有需求。

  这个项目也是结合医养、老年综合方式在研究，里边很多功能、具体实施要求、运营管理要求落实结合。以上是我们设计体会，最大体会一定从定位需求研究出发，和业主、开发商共同研究定位，根据定位考虑经济性、合理性、前瞻性，满足开发商运营经济效益，满足市场健康发展。以上就是多年体会，我们愿意这方面更深入的研究，做出更多的工作，谢谢大家！