朱中一：房地产市场走势与老年住区的发展

中国房地产业协会名誉副会长、中房协老年住区委员会主任朱中一在会上讲话

  刚才郭教授讲的比较细我，这个规范又是新的、我们要开始实施的规范，讲细很有必要。我在这里主要讲一些观点，对房地产走势大家心理都很明白，今年以来进入调整期，目前来说讲的通俗一点是下行的态势，而老年住区大家兴趣比较大，市场前景比较宽，是一个向上的态势。这两个问题怎么样理性看、客观来看？我主要从观点上讲几个看法。

  关于房地产市场走势方面我想讲四个基本观点：

  1、房地产经过十几年快速发展以后，确实进入了调整期，这个基本上在学术界认可了，这个调整期怎么表述？有一些专家讲是拐点或者崩盘了，坦率地我不赞成这个说法。今年3、4月份也参加有关部委研讨会，当时在研讨会上包括国家综合部门提出，实际去年下半年提出来我们国民经济进入叠加，国民经济增速换挡期、经济调整的镇痛期、前期政策制定消化期，我考虑房地产行业实际情况我也提出三期：房地产增速的换挡期、房地产结构调整期、房地产政策的完善期。

  我上次提出来之后，基本上到会专家都认可，在协会换届报告里头也是这么表述，后来齐部长在换届报告怎么认识当前房地产所谓阶段特征也是这么表述的。因为我们增速经过十几年快速发展以后，一方面供求关系发生变化增速要放缓，另外基数大自然而然增速放缓，就像国民经济增速原来10%到7.5%，到十三五可能6—7%，增速放缓是正常的，不能因为增速放缓就说拐点、崩盘不合适。

  在结构调整期里头，对我们来说既有机遇又有挑战，我们住宅产业这一块相对来说，因为正处在换挡，但是新型业态包括老年住区、养老社区机遇大于挑战，另外对于过剩产业属于前期政策消化期，对于我们来说由于中长期制度很多没有完善，所以属于政策完善期。另外从转型调整角度是品质提升期。这是第一个观点，怎么样认识我们行业现在所处的阶段，我认为市场是三期叠加，如果作为行业是四期叠加的问题。

  2、目前市场总的来说进入调整期，但是我们国家差异性很大，这种情况下边我们仍然要坚持分类调控的思路，包括一线城市有些限购政策要执行，到二三线城市限购政策可能逐步逐步放开。但是从中长期来说，用于我们城镇化虽然名义上达到53%，实际上我们没有到40%，所以我们城镇化比较好的发展前景，所以房地产从中长期来说还是有很大的发展空间，所以崩盘观点认为不成立就是这个道理。

  3、当前即使市场调整期也是改革的窗口期。这是我最近通过新华社发表一篇文章，那篇文章6月3号新华网有的，中房网也发了，市场上声音也很杂，限购政策退出就是救市，十八届三中全会并没有“限购、限价”词，三中全会就是更好发挥政府和市场作用，限购、限价措施自然要退出这是迟早的问题，更多将来发挥市场作用，但是为了让市场发挥作用同时，必须更好发挥政府作用。政府怎么发挥作用？就是建立市场机制、建立市场规则、加强市场监管包括中长期制度、包括不动产登记、房地产税起草问题，住房信息联网、房地产税出台，一般人不会投机了。

  4、考虑到房地产业一头连着经济、一头连着民生，既要防止稳增长对房地产过度依赖，又要防止房地产较快下滑伤害，我提出建议对首套住房支持，甚至符合独生子女二胎政策也要支持，国家支持的政策都应该支持。

  由于时间关系我观点就不展开，我的观点在新华网、中房网都有的。5月6号新华网发表文章“房地产调控应直面市场调控契机”，我想里头观点讲的比较清楚，大家有兴趣可以看一下，我当时不太同意拐点、崩盘观点，我经常举一个数字，如果把今年前几个月数字和去年比肯定下降比较快，但是如果跟2012、2011、2010年比数字都是上升的，比如商品住宅的销售面积，2014年跟2013年同比下降8.6%，但是2011年同比增长9.7%，跟2010年同比增长16.1%。所以媒体有些宣传包括国家统计局分析数据的时候，怎么样用数字说话？客观分析不对，基本用数据说话。

  对于老年住区发展问题，我有一篇文章上边有的，房地产企业如何进入养老产业？那篇文章更多借鉴民政部各方面领导的观点、还有一些专家的观点，还有企业的观点，我实际根据我的理解综合起来。我现在想讲四观点：

  1、搞老年住区开发建设和运营管理，既要关心政策的支持，同时更要关注理性的对待。政策总的来说从中央层面给了大政策，但是具体落地，客观地讲按照35号文件，自己判断可能快，即使落地是不是符合我们大家胃口？更有实际操作的难点。

  2、我们搞养老地产也好、搞养老住区开发运营也好，一定要把运营管理和服务观念贯穿始终，因为我们讲养老地产也好，老年人更想买的是养老服务，我们养老地产更多关心不光设计，从规划、策划也好，运营管理是最核心的，所以这个理念一定贯穿始终，如果没有把运营和管理服务贯穿始终，就是我们商品房开发买卖了。

  3、虽然我们政策前景、市场前景是好的，但是我们一定要细分市场来客观对待，我认为这一条这是我想重点讲一下的，比如我们现在讲的两亿人是老年人，但是咱们仔细分析一下，两亿老年里头其中一亿多可能是农村老人，农村老人肯定不在养老住区范围，两亿老年里头三分之二属于中低收入的，那就是三分之一收入可以的。你把这个蛋糕再切开，另外我们养老提倡居家养老为基础、社区服务为依托、机构服务为支撑，起码90%居家养老、社区服务，真正机构养老、异地养老老人多少，你一切开以后就知道我们做养老地产怎么做？

  从社会角度更应该关注面广量大的机构养老和社区养老，所以我非常欣赏国务院35号文件，任务落实首先讲到社区养老怎么配套养老设施，然后讲居家养老怎么搞智能化服务，只是面对绝大多数或者95%群体，这些整个社会都要关注。现在我们开发的社区包括现在在的社区，实际以居家养老、社区服务、机构服务为综合一体的养老，这种情况下体量大一点可以考虑的，随着越来越理性以后，可能在规模问题上、档次问题上还需要探索研究，包括国土资源部出台的《养老服务设施用地指导意见》，对养老服务设施面积、界定都有，包括郭老师讲的特大型规模也就是5003床位，一般国家500床位都属于特大型，我们对于规模、档次的问题要客观看待。我们这个社区带有综合性，今后新的社区要考虑国家政策问题。

  4、为了推进养老住区的建设，我们老年产业协会推进宜居养老住区试点和示范工程，等一下童会长专门讲这个事情。

  由于时间问题我就讲这么多，谢谢大家！