森正志：日本长期优良住宅评定及案例介绍

  中房网讯 2015年10月31日，由中国房地产业协会主办的第七届中国房地产科学发展论坛在天津召开，论坛以互联网+房地产为主题，探讨互联网对房地产的思维、动力、价值将产生如何深刻的影响，推动房地产互联网进一步有机融合，分享互联网和信息经济带来的成果。
　　在11月1日标准院承办的BIM与产业化分论坛上，业内知名专家与国内知名地产商高层共聚一堂，以《建筑产业现代化演进中的百年住宅建设实践》为主题，围绕百年住宅技术研发与实践展开，深入探讨适合我国国情的住宅产业化新技术、新模式，探索我 国新型建筑工业化技术体系，全面提升住宅建设自主发展能力，实现建筑产业现代化发展的转型升级。会上，日本建筑中心国际部部长森正志针对《日本长期优良住宅评定及案例介绍》发表主题演讲，以下为演讲实录：

日本建筑中心国际部部长 森正志

　　森正志：大家好，我是日本建筑中心的森正志，今天能够为中国房地产科学发展论坛请到这里和大家做交流我非常高兴，日本建筑中心是接受日本国土交通省的指定和认定，对建筑物进行技术的评定和审查的民间团体，作为日中建协的单位，我们和中国企业有近30年的经验交流，能够在这样的一个机会里面能够和大家做交流，是非常高兴的一件事。

  刚才刘总对于中国的百年住宅一系列体系和实践做了一些介绍，非常感谢，从我来说，我要对日本住宅的长寿化以及推广措施，也就是长期优良住宅体系与现状做一个简单的介绍。

  我先对长期优良住宅的背景和制度宗旨做一个介绍：

  从图上可以看出日本的住宅寿命不是很长，从2000年以后，像人口减少、家庭也减少引发了这样的一个社会，那么，日本政府也意识到了我们现在“拆了重建”的时代，要怎么想到怎么延长使用寿命的问题。使住房使用受命延长有很多的好处，首先是经济上的益处，还有减少大量的废弃物还有节能环保的好处，如果要想延长住房的使用寿命，我们要怎么做？要从长远的观点建造优质住房，就会如图中所示对住房提高他的一个品质。

  还有就是要做一个有计划的维修、管理工作，还有就是我一眼可能看不出来，但是我要对住宅的性能做一个备份，还有对现有的住宅如何进行一个流通采取的各种措施。

  对于这种长期优良住宅，他的支援政策我做一个简单的介绍：

  对于日本长寿命的住宅，日本国土交通省与民间组织共同制定了一系列的法律，达到一定标准之后就认定为长期优良住宅。如果是获得了长期优良住宅的住宅会获得融资等优惠政策。

  大家可以看到这个表，这个是长期优良住宅的一些基准，从抗震方面有一个安全性和耐久性，还有将来维修管理的方面性，还有这个住宅长时间使用，对于老年人的对策，最后还会有一些节能的对策。

  另外，还会对住房的历史进行记录，还有对现有住房流通市场进行整顿。

  我对关于长期优良住宅从长寿命的技术做一个简单的介绍：

  我这次举的这个例子是长谷工，这个是他们五年前提出的技术体验，就像这个PPT里面显示的，长谷工对于住宅的耐久性和抗震性，怎么让客户更容易买这个住宅，还有将来的维修、管理方面的性能都做了一些工作。

  就像这个图中所显示的他对主体结构会使用减少混凝土开裂，减少因为温度变化而开裂的现象，对外围结构会使用ALC板，他比较容易更换，有在地震情况下随着主体结构变形而变形的特性。

  关于维修管理，他们把排水立管设置在住宅外，并且对接口阀门的连接做一些工夫，更换的时间短，并且更换更容易。然后也会对住宅的地板做技术上的改进，并且还会用隔墙，就是可动的收纳式的隔墙，让他很容易改变房子里面房型。这个对家庭如果孩子长大，住的人口减少了，对将来生活方式的改变都是比较好的措施。

  长谷工公司对维修管理还有住宅的定期检查也是有一些举措的，那么长谷工有自己独特的售后服务，有施工人员、结果人员来解决，还有他们定期的检查，对于其他一些住宅实际上各个公司都有自己的一套维修管理的计划和定期检查的计划。

  下面针对长期优良住宅建造和认定的实绩做一些简单介绍：

  总体来说实际上对于独户住宅我们认定比较多，但是对于集合住宅相对比较少。这个制度从2009年6月份开始运行，其中集合住宅一年当中大概有11万—12万，占了四分之一左右，集合住宅一年当中大概有两三千的用户，我们统计了一下，去年总的住房是61万多套，其中独户住宅是60万套，集合住宅就是16000多套，集合住宅占的比例比较小。其中的理由就是判断性能不得不使柱子加粗，窗户减少，住户就认为住起来不是特别舒服，所以不太喜欢，另外就是日本住户会认为日本对于抗震性能比较有安心感，不用进行长期优良住宅的认定，抗震性能也没问题，有这样的观念在，所以他们也不愿意去认定。

  去年国土技术政策研究所对于49件优良住宅做了调查，我们对结果做一个简单的介绍，从图中可以看到，从11层等10层，10层以下，还有21层—30层到了三分之一，那么从这个上面可以看出实际每一层占的比例不是特别大，从技术的特征来看，主要有两个方面，一个是格震性能和抗震等级2来说，采取的措施都是把柱子加粗或者增加抗震简易墙，这个分别占到了50%和40%。针对构造体的劣化对策，我们的产品降到一定比例，这个措施占到了四分之三左右。

  优良住宅主要针对新建建筑的，两年之前的国土交通省对现有的建筑，也就是旧住宅的改造有了一些措施，两年前国土交通省为了扩大改造市场，还有优质的旧住宅的流通市场，对于现有的住宅进行了长期优良住宅的改修的补助。那么要进行补贴、补助需要满足三个条件，第一是图中所显示的事先对现状进行调查，第二就是对长期优良住宅，为了使他成为长期优良住宅而进行的一些工程，第三就是图中所示的第四点就是要借助住宅改造的历史的过程，这个是和新建建筑有一点不太一样，他比新建建筑的水平稍微有所降低。

  刚才所说的新建建筑提出了三点，其中只有对劣化对策和抗震性能，旧住宅的改造是必须要满足的，其他一些措施可以进行选择性的进行。那么这个理由就是因为旧住宅改造如果和新住宅是一样的基准，这样会产生把旧住宅拆了重建的情况，这个对他们来说非常困难，所以他们把措施降低，满足必要的劣化对策和抗震性能之外其他根据情况有所选择。

  这个表是他们对于有20户的集合住宅进行改造成为长期优良住宅的示例，这个住宅可以看到劣化对策和抗震性能是达到了基本的要求，对于其他的一些外围护和节能做了一些措施。这个也是80户的集合住宅的例子，里面对劣化对策和抗震性能已经达到了基本的要求，但是为了提高维修管理和更新的性能，所以对排水管进行了一些改造和更新的措施。从现有住宅的示例来看，集合住宅数量不是太多，但是也需要和独户住宅一样推进长期优良住宅。

  最后我对今后的课题和方向做一个简单的介绍，上面我们对长期优良住宅的制度和实际的现在所做的工作做了一个简单的介绍，实际上日本已经迎来了成熟的社会，这个社会的特点主要是人口、家庭数量的减少，因此建造长期适用的优质住宅越来越重要。就像刚才所介绍的制度和技术，我们要活用制度和技术扩大住房改造市场和二手房市场，使住宅能够不管是新住宅还是已有住宅能够确保他必要的性能，这就需要行政和民间共同努力，共同推进长期优良住宅。

  那么，对于中国来说，就像现在中国实施的百年住宅如果能够对中国住宅有所参考是非常荣幸的一件事情，以上是我所汇报的内容，谢谢大家。