北四环东路项目（远洋万和城）规划设计
马晓欧 2012-03-26 14:15:53 来源：中房网
【摘要】：通过对北四环东路项目（远洋万和城）宗地周边情况的调研、规划意见书的解读、甲方任务书的推敲及对70/90新政的研究，总结该项目的特点，提出环境、政策、规划设计条件、如何创造高性价比宜居社区四大设计命题，在设计过程中探寻应答策略。针对在前期提出的四大命题，分别提出了应答策略，对于周边环境，提出了“绿化平台”理念，使小区台地景观同时服务于区内外的居民，成为居民共享的城市花园；
设计命题四 —— 如何创造高性价比宜居社区的目标
售楼A1住宅楼南向效果图
项目以满足城市中高等收入核心家庭置业需求为主；以高品质户型产品为主的多元化产品结构；以可持续发展为规划设计理念；以绿色生态节能的住宅技术为特色；以绝版综合性居住社区为主题，结合差异化产品社区的规划目标，示范中远房地产项目的发展未来。
投标方案叠拼住宅效果图
应答策略：
针对在前期提出的四大命题，分别提出了应答策略，对于周边环境，提出了“绿化平台”理念，使小区台地景观同时服务于区内外的居民，成为居民共享的城市花园；针对70/90政策，提出“差异化产品社区”的全新概念，考虑多元化的产品结构，并提出了两种不同的产品结构形态，通过差异化充分挖掘居住地块的土地价值；经过对规划条件的研究，确定各种方案，从而用足规划意见书提出的各项限制条件；另外通过对户型与景观关系、内部交通流线设计、人性化设计的仔细研究，完成了对如何打造高品质社区的应答。
售楼B1住宅楼与B4住宅楼之间效果图
应答策略一—— 对周边环境的应答
项目借鉴了南方楼盘底层架空、抬高的做法，发展出平台理念，将小区整体抬高。从根本上解决了人车分流的问题，在小区内部实现人车分层，步行优先的交通体系。同时增强了自身与周边楼盘的差异化，增强了楼盘的整体特色和整体品质。
整个小区景观空间被赋予到大平台这一载体之上，与周边城市道路通过5米宽的区内环形路及1.5米宽的绿化隔离带、3.5米宽的人行道等三个空间过渡，增加了城市道路周边的景观层次。
2米高的平台绿化，在小区主入口、道路交叉口、消防车道入口等处做重点处理，采取台地绿化、坡地绿化等多种手法，使环平台的景观实现多层次的、步移景移的空间效果。
绿化平台不仅为小区内外的居民提供了本区域新的景观亮点，而且形成了小区自然围合的私密空间，为本小区居民提供了更加清静、舒适的居住环境。
售楼B3住宅楼北侧效果图
应答策略二 —— 对房产70/90新政的应答
项目的规划设计将诠释 “差异化产品社区” 的全新理念。通过产品差异化，充分挖掘居住地块容积率2.63和地块功能多样化的优势，本项目的目标客户是本市中、高等收入的核心人群。其中70%的90平米以下住宅面积用以满足大部分客户的要求，中小户型针对人群特点考虑多元化的产品结构；另外30%大户型兼顾城市高收入核心家庭，满足市场中存在的一部分高端置业需求，本规划设计将实现中小户型之间、大户型之间、中小户型与大户型之间、地块之间的差异化，使该项目具备广泛的吸引力，塑造全新楼盘特色。
在追求差异化的理念下，投标方案在A、B地块分别采用了90平米户型+叠拼的方案设计，在2.63的高容积率下，完成了高、多、低层结合的高品质社区规划，全新的理念使此方案一举中标；在中标后的方案调整过程中，沿用了“差异化产品社区”的理念，根据平台理念在户型结构形态上进行了调整，最终采用了90平米户型+平层大户的户型形态，以观景豪宅的点式设计提升小区整体品质，并形成区域整体形象。
售楼A4A5楼北向效果图
(一) 方案阶段：70%90平米小户型＋30%大户型叠拼住宅
AB区内的住宅建筑高度，从三、四层到十八层不等；高层在周边形成围墙，将城市的喧嚣挡在区域之外，小区内部近人的尺度范围内在A地块采用低层的叠拼住宅，体现了住区内部的亲和力。
售楼A区照片
A块居住区：利用水脉来创造向心型的公共环境，板块内呈组团相抱，高层区依北侧城市干道而建。中心区叠拼住宅延续用地东北侧别墅区肌理，掩映于绿化中，错落有致，别具特色。洋房及叠拼均为一梯两户带庭院高品质户型，尊重人群的生活模式的同时，创造多变、丰富的室内、室外及半室外空间，增强户型售卖力。住宅的起居室、主卧室均南向，以利于获得更多的日照和采光；各功能房间均为有外窗的全明设计，拥有良好的室内通风；主要使用房间朝向庭院设计，具有更广阔的景观视野；在楼梯间入口处开辟院落入口空间，将景观主题延伸至各个角落。
B块居住区：贯穿东西的一条中央水景景观轴和南北向的绿轴，形成小区内大庭院景观通廊，外围布置高层，沿中央景观布置8-12层的较高品质住宅。通过建筑围合成三大庭院。户型设计中强调采光和通风的重要性，每户主要房间都在有限的开间范围内保证了南北通透及良好日照，同时强调舒适性和经济性。户型内部功能分区明确，动静干扰较少。在保障舒适度的前提下压缩走道交通面积，力求紧凑的布局，合理划分动静分区、洁污分区，巧妙安排储藏空间，提高房型使用系数和得房率。
(二) 实操方案：70%90平米小户型＋30%大户型平层大户
AB地块以18层短板式、塔式住宅为主要类型，大空间大围合，体现北方之豪迈，饰以小桥流水，空间委婉，体现对景观细节的精雕细刻。
A块居住区：A地块户型以200平方米以上大户型为主，户内功能进一步细化，各功能房间的布局充分体现共享景观的思路，平面布局即为住户提供方便的家居生活，又彰显主人的尊贵身份。为提高单体设计的品质，将香港点式高层豪宅的设计手法应用于单体设计中，实现一梯两户、专梯入户、主仆分流、270度景观、具有别墅式生活流线的特色大户型设计。
售楼B区模型图
B块居住区：B地块的以90平米以下中小户型为主，在有限的面积内进行合理的空间划分，各种功能空间一应俱全，为品质阶层的个性化生活需求提供了足够大的空间选择。所有户型动静分区合理，流线布置紧凑，在有限空间内减少交通面积住宅以朝南为主，大部分户型南北通透，端单元的辅助空间还可采光。同时对小户型在成熟户型基础上结合不同景观朝向设计，使其灵活多变并同样享有尊贵感。
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