借鉴房地产业发展中的经验教训 探索老年住区开发建设与运营模式

一、养老地产既是房地产业的重要业态，更是养老产业的重要部分

老年住区的问题，既有一个解决老年人在哪里住的问题，又有一个采取何种方式养老的问题。因此，老年住区与养老地产，既是房地产业的重要业态，更是养老产业的重要部分。

家家有老人，人人都要老。从1999年起，中国60岁以上的老人已占到总人数的10%，标志中国已进入老龄社会。往后的三、四十年，中国的老龄化还在快速的推进。中国的老龄化，由于人口基数大，老年人的规模大；再加上长期以来实行的计划生育政策，使“4.2.1”的家庭结构和空巢化比例快速上升，使传统的家庭养老遇到了新问题；再加上我国的老人总体上是未富先老，社会的养老保障体制、机制的建立和养老设施的建设又相对滞后，从而使应对老龄化的任务将化为我国日益紧迫和主要的民生问题及社会问题。

为了积极应对中国的人口老龄化问题，国务院在《中国老龄事业发展“十二五”规划》和《社会养老服务体系建设规划》中强调，要抓紧构建以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑的养老服务体系。

与此相适应，我们就要积极探索并抓紧构建以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为支撑的养老住区体系。这同样是一个巨大的系统工程。

居家养老，是中国绝大多数老人的理念，约占中国老人总数的八、九成。对居家养老，一是涉及到对原有住区的适老化改造；包括适合老人使用的厨房、卫生间、浴室、设置走廊扶手和无障碍设施等；二是增加生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等上门服务的内容。

社区养老服务是居家养老的重要支撑，具有社区日间照料和居家养老支持两类功能，主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务。这方面，城市应以大的居住小区和街道为重点，农村要以乡镇和大的自然村为基础，依托相应的组织，建设日间照料和短期托养的养老床位，探索城乡居民互助养老的新模式。

机构养老，以设施建设为重点，通过设施建设，实现其养老服务功能。这里，既包括由民政部门提供的养老院、老年养护院；又包括今后依靠社会力量举办的养老公寓、综合性的社区和老年住区，但不管是民政部门提供的养老院、老年养护院，还是社会力量举办的养老公寓和老年住区等，除必须要考虑老年居住用房外，还同时要考虑建设医疗保健用房与设施、文化娱乐等公共活动用房与设施，养老管理用房与设施。因此，机构建设的老年住区的内涵比普通住宅项目的内涵要宽得多；而且，衡量一个老年住区项目的水准，更多考虑的是养老设施是否配套，养老服务是否到位，能否为失能、半失能老人提供生活照料、康复护理和紧急救援等功能。总之，老年住区也好，养老地产也好，不仅仅是一个简单的房地产项目，而是必须要有医疗康复设施和养老服务等内容的项目，更是养老事业的重要部分。

二、借鉴房地产业发展中的经验教训，探索老年住区开发建设与运营的模式

1978年，我国城镇人均住房面积仅有6.7平方米，住房问题严重短缺。为解决好广大百姓关注的住房问题，我国逐步启动并不断深化了住房制度改革，现在城镇人均住房面积已超过了30平方米，成就举世瞩目，但同时也出现了保障不足，一些地方房价上涨过快等问题。因此，加大保障房住房供给，加强与改善房地产市场调控，不断完善由政府提供基本保障，由市场提供满足多层次需求的住房政策与供应体系，仍是当前与今后的重要任务。

如前所说，应对人口老龄化，既是我国当前已经面临，更是今后三、四十年日趋严重的问题。要逐步构建并完善以居家养老为基础，社区服务为依托、机构养老为支撑的老年住区体系，也是一项巨大的系统工程。要解决好这个问题，我认为很有必要借鉴房地产业发展中的经验教训。

可借鉴的第一点是，对困难群体实施养老保障，是政府的责任，政府必须加强；但限于目前的财力，政府近期只能提供基本保障。由政府提供的养老院、养护院、日间照料中心等，只能优先保障孤老优扶对象及中低收入的高龄、独居、失能老人；对多数的老人只能由社区提供的日间照料中心、托老所、老年人活动中心等提供基本的服务，如同在住房保障方面，政府近期主要是对低收入者和中等偏低收入者提供廉租房、公共租赁房为主的基本住房保障，保障房的面积不大，但功能全，实现其基本保障。

可借鉴的第二点是，养老体系建设应充分发挥市场在资源配置中的基础性作用。如同中国城镇居民的住房，多数家庭主要是通过在市场购买和租赁两种方式解决的。无论是居家养老、社会养老、还是机构养老、凡是能通过市场解决的，尽量要发挥市场的作用，为各类服务主体营造平等参与、公平竞争的环境，实现社会养老服务的可持续发展。这方面，也正是我们的一些房地产企业可以参与的。按照国务院办公厅印发的“十二五”社会养老服务体系建设规划，县级以上城市至少要建有一处以收养失能、半失能老年人为主的老年养护设施；新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案；鼓励通过整合、转换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、小招待等设施资源改造用于养老服务；通过用地保障、信贷支持，补助贴息和政府采购等多种形式，积极引导和鼓励企业参与养老服务设施的建设、运行和管理；鼓励社会办养老机构收养政府供养对象，共享资源，共担责任。房地产开发企业可结合自身实际，开发建设与居家养老，社会服务相适应的代际亲情小区，或在新建小区中增加养老服务设施；也可开发建设机构护理型的养老院、护理院和老年公寓；还可在旅游度假区开发休闲养老型社区。

可借鉴的第三点是，对机构养老设施的建设，政府一定要制定规划，企业一定要做好市场调查。如同在住房建设方面，政府强调要加强对个人住房信息的掌握，在此基础上，要组织编制住房建设规划与年度住房计划，并保证土地的供应等。而企业必须要做好市场的需求调查，这样才能保证总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，使老年住区的建设平稳健康发展。

可借鉴的第四点是，养老机构设施的开发建设与运营管理最好分离，如同持有型商业地产，最好委托专业化运营团队来实施运营管理一样。而且，机构养老设施中，还包括了医疗康复与生活照顾等内容，远比商业地产复杂，所以更要有专门的人才与专业的运营管理经验。

三、我们协会老年住区委员会近两年要抓的几项主要工作

为了应对人口的老龄化问题，经住建部和民政部批准，我协会在去年11月正式成立了老年住区委员会。根据住建部和民政部核准的业务范围，我老年住区委员会近两年要抓的几项主要工作是：

一是借鉴境外开发建设老年住区的标准、规范和经验，协助政府和行业主管部门提出建设老年住区的标准。如最近，我们正协助哈尔滨工业大学牵头的课题组，对部下达的“养老设施建设设计规范”在进行论证，争取尽快报部送审并发布。

二是结合我协会和中国房地产研究会报部批准的“复合型老年住区的开发运营模式”和“老年住区市场化及政策研究”两个课题，对老年住区的开发模式进行比较研究；并结合两个课题，在一些项目中进行实证研究。我们欢迎有关单位将正在考虑的老年住区建设项目与我们的课题研究结合起来，我们也希望将研究成果运用到实际的项目中去。

三是抓好人才培训，组织经验交流。包括借鉴境内外的先进理念和成功经验，编一些教材、组织一些人才培训与经验交流，对有关单位与项目提出一些指导性的途径。

四是会同有关单位争取政府在信贷、投资、税收、土地、医疗等方面的支持；同时关注北京等一些城市在“十二五”规划中已提到的计划推进以房养老、房屋置换的进展情况。

面对迅速扩大的养老压力，我们在政策制度、标准规范、人才培养、项目示范等方面都缺乏必要的准备，但我们愿意在近两年内，与大家一起积极探索，以便为今后养老地产的发展做好必要的准备。