北京市住房发展目标研究

第一章，追溯了北京市城镇住房建设的发展与变化：北京市城镇住房建设的发展随着我国城镇住房制度的改革，由传统的政府直接调控的住房福利分配制度，逐步转化为以政府间接调控的住房多层次供应体系。并将整个演化历程划分为5个阶段：计划经济时期的住房实物福利分配阶段，改革开放以后的住房制度改革探索阶段，经济体制改革时期的住房制度改革推进阶段，住房制度改革全面实施并逐步形成新的住房供应体系阶段，住房市场化改革深化政府宏观调控阶段。

第二章，分析住房政策发展规律性：改革开放后经过较长时间的探索，逐步确立以市场为主导的多渠道、多主体住房投资与供应模式，有效地解决了在城镇化快速发展时期的城镇住房供应问题，将成为长期不变的政策。根据实际情况进行宏观调控成为2003年以后住房政策的主要特征。

根据政策的具体要求，分为基本政策、调控政策和相关政策三个部分。基于当前住房政策架构与特点的分析，基本明确我国未来住房发展政策的基本走向，即：坚持市场化方向、保持市场发展健康，坚持社会公平原则和科学发展观。有利于科学合理地细化落实《北京城市总体规划(2004年-2020年)》以及国务院关于北京城市总体规划的批复，在规划期限内准确掌握住房发展的要点，有效控制和引导北京市住房建设。

第三章，对北京市1998年以来保障性住房建设与发展进行了全面的分析，并针对主要问题提出：应不断完善住房保障体系，适当加大廉租住房保障覆盖面；并应及时总结经验进行经济适用住房制度的改革——经济适用住房不应具有商品房的属性。我国是资源短缺型国家，北京市可以用作建设经济适用住房的土地资源是十分有限的，因此应该适时改革经济适用住房制度，严格管理，积极推进经济适用住房的“内循环”机制，取消其商品的属性。

只有杜绝经济适用住房的市场化行为——不能像普通商品房那样进入交易市场，只有以恰当的方式将需要上市转让的经济适用住房回收到保障性住房的房源中(即建立退出机制)，并重新提供给符合条件的低收入家庭，形成所谓经济适用住房的“内循环”机制，才能保证经济适用住房的保障性质不变，才能保证政府或相关组织能够持有一定的经济适用住房的房源并不断地提供给需要保障的低收入家庭，使得住房保障体系进入良性循环。

第四章，对当前商品住房市场发展的特点和问题、商品住房的未来建设需求、商品住房的未来供应分析，提出未来北京市土地供应量并不能对实现住宅需求总量构成影响，真正影响北京市人口容纳能力和住宅规模的关键因子不是土地，而是水资源和环境容量。

今后北京市住宅用地主要有两个来源：一是适当提高二环与三环之间住宅建设的容积率，挖掘存量住宅用地潜力；二是增量住宅用地主要向东向南发展，避免破坏北京西面和北面生态环境。

第五章，通过对国内外几个典型国家或地区住房建设经验的分析与研究，从住房的立法体系、保障体系、适时调整的住房政策、逐步提高的住房建设标准等几个方面，总结了这些国家和地区住房建设与住房政策的实施经验，并提出了成功和可以借鉴的经验。

第六章，提出了北京市住房建设的总量控制与住房结构类型与规模的构成。

■采用分层次预测法，对北京市住宅净需求总量进行预测结果：

2010年，理论住宅存量为现存量与净需求量之和，达到4.11亿平方米，加上5%空置率，住房总量约为4.32亿平方米。2020年，达到5.60亿平方米，加上5%空置率，住房总量约为5.88亿平方米。

■住房类型与规模：按照居民收入结构的五段划分方法(低收入、较低收入、中等收入、较高收入、高收入家庭各占20%)，按照我国住房改革的发展方向，除低收入需要政府提供保障性住房外，其他80%的家庭可通过市场途径解决其住房问题。

保障性住房比例的确定

参照国内外住房建设的经验以及北京市居民的收入水平和购买能力等情况，建议北京市逐渐扩大保障性住房涵盖面，合理调整住房供应结构，最终达到供需的平衡。北京市的保障性住房的构成比例应该达到城镇居民总户数的20%。

至2010年，城镇居民家庭户中应有12%符合政府保障性住房的居住条件，其中2%为廉租住房(租金补贴为主，实物配租为辅)，10%为经济适用住房(可租可售，以售为主)。至2020年，城镇居民家庭户中符合保障性住房标准的达到20%，其中5%为廉租住房，15%为经济适用住房(可租可售，以租为主)。

商品住房比例的确定

根据北京资源环境条件的限制，普通商品住房占城镇住房总套数的55%，包括建筑面积小于等于120平方米的普通商品住房，其中，包括双控双竞住房，在必要的时期，尤其是房价涨幅过快的情况下，作为应急的调控措施，对市场实施干预。其他商品住房占25%，针对中高收入家庭以及外省市、外籍的高端人士的需求，包括建筑面积大于120平方米的大面积住宅、公寓、联排住宅及别墅。

第七章，确定了北京市住房建设的总体目标：坚持可持续发展的原则，集约利用土地，合理配置公共资源，构建住房保障制度健全、住房供应体系合理、住房市场运行机制规范、全民的居住水平和生活质量不断提高的宜居城市。

北京市将住房建设划分为2个阶段，并分别设有不同的主要任务以实现住房建设总体目标：

第一阶段——近期(2006－2010年)：健全住房保障体系，调整住房供应结构，缓解住房供需矛盾，适度提高居住水平，健康发展住房市场。

住房指标：

•人均住房建筑面积提高至30平方米；

•平均每户住宅建筑面积达到80平方米(2.7人/户)；

•住宅成套率应达到85%(2000年五普数据为城镇住宅成套率67%)；

•廉租住房家庭居住面积达到12平方米/人。

第二阶段——中远期(2010－2020年)：进一步完善住房保障体系，形成住房合理结构，改善居住环境质量，逐步提高居住水平，共建和谐宜居城市。

住房指标：

•人均住房建筑面积提高至35平方米；

•平均每户住宅建筑面积达到90平方米(2.6人/户)；

•住宅成套率应达到95%；

•廉租住房家庭居住面积达到20平方米/人；

•每户一套、每人1间住房，住房成套率达到95%。

第八章，从不同类型住房空间分布原则；容积率指标——开发强度分区；配套标准；环境标准；交通配套标准五个方面提出了未来北京市住房建设标准。

第九章，从完善住房供应体系；建立健全住房保障体系；保持房地产市场健康；资源节约等四个方面，提出了14条具体的住房建设实施的政策建议。

(本文作者：赵文凯，教授级高级城市规划师、注册城市规划师，中国城市规划设计研究院居住区研究中心副主任、中国城市规划学会居住区规划学术委员会副秘书长、中国房地产研究会和中国房地产协会技术与政策专家委员会专家委员）