薛峰：城市更新规划设计研究

中国中建设计集团总建筑师    薛峰

上半场听了各位领导和专家的报告，非常受启发。下面我想就结合，因为中建总公司做了大量的一级开发，因为是政府需要你去做这些事。这些一级开发，就是现在的城市更新、旧村改造、旧区改造。基本上你要去跟政府谈任何事情的时候，都得先规划靠前，你得先把这个故事讲得非常非常的好，那我讲一讲我们怎么编的故事，我就用最通俗的语言来跟大家讲我们是怎么编这个故事的。

一、城市更新的类型。

我们考虑的几个重点问题，我们一谈城镇化的情况实际上跟政府的业界是密切相关的，为什么大量的旧村、旧城改造都是政府公司，就是这一块不能出事故，还得要有钱，在用地指标有限制的情况下，会带来一系列的这个问题。再有一个在这个过程里面，我们还要考虑农民的个人利益，还有集体的个人就业、社会稳定等等这些问题。那么，我们现在做下来所有的，中国的旧城改造是高层、高密度区，不管是产业园区也好，还是住区也好，全是这种情况。那么，这个里面又带来城市配套、产业配套，包括人口的就业，而且现在的情况是经济发展速度非常之快，那么就要求刚才您说的，您说国外的速度，实际上我们比他的速度快多了，遇到再大的难事都比他大，而且老百姓的幸福感变化也快，就是我们政府今天定完以后，他明天又来找你，就是幸福感变了。

那么，这几个问题中建怎么做的呢？我们基本的方法叫模块化这个手法。就是什么呢？我们的规划是针对旧区是有要点的。比如我们拿一个地区，我们会摘了两个，比如我们街坊布局和城市综合布局的要点是不一样的，当然这个要点是高于规划的规范要高，包括街块切的那一方。我们很多拿来的地区是没有控规的，完全都是我们自己，因为地方都很大，像门头沟地区，天津的新昌岛(音)，这都是我们来弄的。实际上在做的过程里面，到底怎么去融资，包括金融的融资方案，包括跟地块切的方法等等，都是跟我们规划要点要结合在一块。

二、城市更新规划设计体系。

我们是形成了很严密的体系，就是不管跟书记谈也好、市长谈也好，从头跟他谈到尾，你作为大公司，社会责任也有了，经济的问题你自己也搞明白了，基本上是这么一个方法。

我稍微把这几条展开来讲一下(见PPT)。这个项目举的例子，是我们刚才朱会长举的例子，是鄂尔多斯的。鄂尔多斯非常早的一例城市旧村改造就是我们给做的，我们投了很少，但是带动的时候没有那么多钱，在带动的时候按照我们原则的方法，切小地块，然后在1000多亩地的情况下，投资的组合、交通的组织，基本上按照我们的原则来做的，而且速度极快，达到了当地政府的最大认可，但是我觉得这个项目应该叫失败的项目。因为我们前面速度极快，操作性非常好，很快就落地了，达到政府要求的，但是我们后面很多东西应该是没有达到，这应该都是一步一步走来的，很多软性的东西都没有达到。房子全都起来了，也都全卖掉了，因为是第一批全卖掉了，甚至我们做了这一个项目，当地的一级开发商全都来找我们，说你们才会玩这个事，但是这种情况我们没再去做了，因为全是大平台组织下的小业主开发，这种操作方式实际上是非常乱的。但是，中建自己拿的项目也在根据容积率的情况，我们给列了两个，根据不同的容积率情况，自己有密度、绿化率、控制率的情况下，哪一个组团，封闭管理的组团，或者叫街块，它占地面积大概是多少，它公建配套情况大概要跟政府申请到什么样的相关其他的。因为住宅有的时候是算不下帐来的，那么在这种情况下，还有其他的业态要申请到什么程度，这都是要按自己公司的规范要点来做的。包括街区，城市街坊路切的距离，包括公园配套，街边的绿地、广场怎么配，这个我们自己有一个相应的要点。这个是在高一点的容积率，比如4.0的情况，那我们应该怎么配公建和居住的比例，那这要算帐的。再一个是为了保证街区的活力，包括它的交通是一个什么样的组织方式。比如在这种情况下还要等规划去做，实际上在这种情况下等规划去做，你只有算帐。你只有算下帐你大体的空间是怎么组织的，交通是怎么组织的，往模块靠才能靠。如果等规划，老外给你做的规划，没有两个月是做不出来，那你这是等不及了，那我们就按要点，大概的情况、大概成本的内容，大概的子项全都把它做出来。如果是大平台的，相当于大底盘，上面托楼的，测算的方法都是不同的。

我们在门头沟，左边的图是门头沟的小地块(见PPT)，也是按照4.0容积率的情况拿回来的。因为在门头沟，中建的一级开发投500亿，类似于政府跟我们在操作这个事，一个地块一个地块在做。这样里面考虑的几个大问题，都有农民的就地安置、小店铺的就地安置，特别是现在临近北京郊区的小店铺的就业安置比农民房子的就地安置还麻烦，再有一个是人群混合之后分小组团，不然的话我们的房子没法卖。再有是商业服务类别的服务，也是不一样的，因为居住区稍微档次高一点的跟原住民的也不一样。

右边这个方案做的时候特别有意思(见PPT)，这个方案实际是为了大量的回迁，就是回迁的店铺来做这个方案，这个没有办法，就是算不下帐的情况下，原住民不光是住宅，住宅是一项，在上海、北京这样经济比较发展的地方，店铺这一块钱是非常大的。

这个是我们在青岛做的项目(见PPT)，青岛现在最贵的房子，叫麦岛金(音)，也是当时的旧村改造，这一片全部都是最旧最旧的村，当然也是高层高密度整体的开发。但是这个里面也存在了很多的问题。这个项目一开始，应该说国际上所有大公司全参与了这个设计，最后报批下来的时候是我们来去做的。为什么呢？这是按照我们这套体系忽悠了领导，不一定是我们的方案最好，但是我们的体系应该是最好的。领导一看，这个符合他对老百姓有所交代的方法，这个最后功能的混合等等，刚才这几大项，全都是政府想要的，最后是按照现在的这个模式在做的。这个功能组合里面，酒店、商业、写字楼、学校、减少通勤、就地工作都混合了。

这个项目是5.0的容积率(见PPT)，在西安。离那个大明宫不太远的。就我们自己中建的是在它斜对面，我们中建有一大片，它有一大片。就是在这么小的地块里面，每个组团的切法，每个组团的融合，甚至产业的融合，就地还回迁，就地回迁大量的店铺，在这种情况下还能算下帐来，我觉得是很不容易的。

再一个我们自己列了一个，如果我们自己去报审我们应该从那几个方面打能够打动市长？这个就是刚才讲的麦岛金(音)案，麦岛金(音)案所有做设计的都是听业主的方法，业主说按当时的情况我们不能有超高层，因为我们的成本算不下来，我们是唯一的一个我们不管的，我们就按照市长想要的这个东西，市长想要的改造这个地方的想法，最后已经盖起来了。因为中国的房地产市场发展太快，当年算不下帐来，未必两年之后算不下帐来，它是个动态。我们本身也是干开发的，你要是一个设计单位他可能不信你，他说你说的没有意义，最后我们一再说我们拿出数据是动态的，最后一定能算下帐来的，最后这个项目就起来了。

比如说空间的变化、纵深的变化、楼栋形态的变化、楼动间口率的变化，以及建筑造型和色彩的变化，加大间口率、覆盖率，包括色彩，包括你在汇报时候的色彩规划，从中观、微观、宏观点缀，你就把你这一套东西，所有的东西你能说明白。实际上跟领导说，你不要说很多，但是体系要清楚。

前面我也说了，如果我们拿了什么样容积率的情况我们会定那我们现在街区的间距到底是多大。如果基本上在3.5以上的容积率情况下，直接做交通是不可能的，还要把车开进去，实际上是根本算不下来的，这个我们给自己这样的一个方法。包括如何在这么高密度的情况下，我们是每一块你去看每一个规划，除了是为了一定要抬高容积率，大部分要打开的，比如说有些地方不能完全围合，包括怎么利用城市街区空间在高密度情况下怎么利用城市的这一块来扩大我们居民的活动范围，包括封闭的方案，一般咱们做完之后四侧做店铺，不然不能算帐，哪一侧是能打开的，哪一侧不能打开的，这都给相应的规定。包括在这么高的容积率情况下，我们核心的不受日照影响到的有多大，哪一块是架空，哪一块不是架空，这个都给相应规定。如果到达4.0的情况下，公建配套是不是跟地下结合，因为密度太高了，这种情况怎么来做，都有相应的规定。

刚才大家也讨论原地文化的记忆。我们基本上是这样，如果拿一个村子，只要有50年，就必须得给人家，我们规定是50年，或者30年，30年改革开放的时候，好像那个事情还说不太明白，50年就有很好的意思了，因为它有经过了两代人的记忆，所以我们规定50年。那么什么是讲故事？就是必须有历史故事，要么有村落的故事，要么有一个工厂随着国家兴亡生产的故事，这个才保留，否则是不保留的。耿总刚才说的祠堂是要保持。就包括大明宫，我们做“天下大观”，那个是我们干的，这个就要求我们配合做大屋顶，确实是很成功的，那个项目卖得也非常好。

这个是我们自己总公司在北京的三家店做的项目(见PPT)，这个实际上也是一个历史的故事我们怎么来做。这个我不再往下细讲。这个其中有这一大片是历史名村不能动的，后面是可以的动。

再一个是降噪、防扰和防灾，你拿出来之后，总公司不能跟审图一样审方案，但是你要有要点，比如说南北之间的距离，对视之间的距离多大，不能小于这个。因为你没有最后再有人给你平了，只能用要点性的来控制，否则你控制不住。即使在复合间距的情况下是多少，因为领导他不关心你商品房，不关心你回迁，上来就问你间距是多少，那我们的回答非常简单，我们自己有控制，这个你放心，我们有要点，包括楼之间的斜向的对角间距到底是多少。还有防灾减灾在高峰的情况下，人流的疏散，我们有组团的出入口和步行的出入口，要给相应的规定。不能在这么高密度的情况下，还不给大量的公交站点。我们会依照这个要点，上来就管公交公私要站点的情况，包括城市支路，包括跟街头绿地的关系，疏散避难场所的标牌，这个我们都有相应的规定。

还有就是长久居住跟儿童空间。刚才朱会长讲得特别好，今年住博会的“明日之家”就是我们来做的，这就是给全国的一个示范。为什么我简单提一句这个呢？咱们现在从设计方面，包括开发，因为8月1日也出了担架电梯，这一条对全国影响还是很大的，就是什么情况下才叫担架电梯？以前我们的理解就是放医院的担架。甚至我们在国外来看，不是天天都有病人，就是在应急的时候怎么能打开后备厢，怎么容忍我们的担架是斜着放还是插着放，现在国家要出很多新的针对这一条技术措施，否则的话各个地方是无法执行的。

那么这个里面我们实际上就是几个：老年人生活的健康性、方便性和综合性，室外适老无障碍进行，甚至有老少同乐的环境空间。因为高层高密度的情况下，儿童到底怎么来得到更多的玩耍空间，有更多的外向型的空间？这个我们有相应的文字性的规定。

后面这个是咱们今年建设部来做的明日之家2012年适老住宅，实际上有3个电梯是可以用的，最差的一个就是这个2.1米×1.1米，就是长筒电梯，这个是没问题的，认定是符合的。第二个是1.6米×1.5米，是符合的。还有800公斤的电梯，就是带背箱，这个已经生产出来了，是铃木在生产，但是我们不能认定一家做这个东西，在明年年初会出适应性的标准。

这是我们中建在天津做的，应该紧挨着天津新城，这是22平方公里，在一个海湾上做。我们借着这个事，就是刚才说，为什么咱们去做一级开发的时候其实是很累的，你还要满足政府唱高调这个事，我们借这个事往部里面申报了绿色规划评价标准，之后市里面大力支持我们，领导出面的频率高了，解决问题的速度也明显加快。实际上一级开发是非常非常累，这里面主要解决几个问题，第一个就是刚才朱会长讲的城市的地下空间，地下空间不是地库，是城市地价大型管网空间。再有是分布型功能怎么来做，再有是城市绿化跟公共配套的角度到底怎么来做。实际上我们是想从这几个方面给予有所新的突破。因为现在绿色生态园区示范区还有补贴，当然不希望得到这个补贴，因为你花的钱那么多，但是也是希望从另一个角度抬升一个高度，希望能得到更多的，比如说免一部分税金，主要是想干这个事。

还有一个是我们的绿色规划，就是体现住宅的更新。现在既有建筑更新，主要是几个方面，一个是保温节能，一个是设备管线。现在在北京做了一个试点，就是SI体系，我觉得做得还是挺好，但是这个还是有待进一步去来深一部的深化。还有一个就是咱们经常做的加层的改造，还有一个适老电梯，现在全国对适老电梯呼声是极高的。为什么这次单对适老电梯做了一个课题，马上还会发布一个相应的措施。

我们现在既有住区街区的改造，几个方面，一个是市政管线，一个是环境改造，一个配套服务，还有一个就业环境，还有一个交通。实际上咱们佳兆业做了这么多，基本上也是干这么几个事。

还有烂尾楼，这个体系太大了，不是我们从技术角度能解决的，但是在这种情况下，应该说我们总公司基本上不弄这种事，我们干不了这种活，是专业的人干专业的事。

以上就是把我们现在运营的体系给大家介绍一下。最后用十八大一句话：“促进生态文明，建设美丽中国。”

好，谢谢大家！

（本文根据会场速记稿整理，未经本人审定）