耿延良：城市更新模式解读

佳兆业集团控股有限公司集团总监   耿延良

尊敬的各位领导、各位同行、同仁，我觉得城市更新这个话题应该说是在目前来讲中国，尤其是房地产行业还是比较热的。我们佳兆业，刚才我们金总裁讲了，在佳兆业成立13年的历程中，城市更新一直伴随着我们，我们也因为城市更新取得了骄人的成绩。那么，在这背后我们是如何做的？我想根据我们金总裁的指示，我就是畅所欲言地跟大家做一个交流。

我分四个部分的介绍：一、佳兆业典型项目介绍；二、佳兆业模式分享；三、中国城市更新未来展望；四、城市更新存在的问题和建议。

佳兆业成立13年来，我们有很多的城市更新项目，但是最重要的，我们现在可以说的是全国在中国房协也罢，还是在国土资源管理部，我们很骄傲地说中国第一家成立旧改专业公司的是佳兆业，我们目前是200多名的员工。到明年，我们的人力资源总监刚才告诉我说，我们明年要扩展到300多人。

我们目前的业务在深圳、珠海、广州、东莞、惠州5个城市，数目是32个，就是已经签约开始工作的，正在扩展的不算。总占地面积1210万平方米。

举一个简单例子，就在龙岗片区我们有项目，现在已经签约开始工作的有8个，马上要签约的还有2个。这10个项目用我们运营部的说法，如果是按照1平方米1万元来算，那么我们建设面积是10000万，那也就是超过1千亿的市值，这个我们是不断可以出来的，这个是仅仅在龙岗区的情况。

我们收购的，或者是改造的类型，主要有四个：

1、烂尾楼；

2、私宅；

3、旧厂房；

4、多业态。

烂尾楼，比较典型的刚才金总裁也讲了，就是紫月台，在中信广场后面，我们晚上吃饭的地方。我们把它收购了以后进行了改造。当然了最近我们在罗湖，罗湖区最后一个烂尾楼，烂尾了很多年，大家每次在深南大道上走的时候可以看到，罗湖区委就邀请我们去收购这个烂尾楼，这个我们已经做得差不多了，所以也为政府解决了后顾之忧的问题。

这是改造前的(见PPT)，当时存在很多大量的法律方面的纠纷，后来我们是处理完了再改造。

广州的中石化大厦，广州两个过去标志性的建筑，一个叫中信广场，一个叫中诚广场，当时涉及的三角债问题比较多，也是影响市容市貌，最后敢吃螃蟹的还是佳兆业。我们收购以后恒大狠赚了一笔。

商业方面的烂尾楼收购我们创造了一个奇迹，是在大连，在去年的时候金总带着我们团队用了9个月时间从收购签约，到改造以后开盘，在大连的天津街，就是火车站旁边，这个楼也是当地一家很有知名度的企业做的，但是由于很多的问题一直没有做好，然后我们把它收购以后，9个月就开盘，而且现在很不多，同时也带动了周边的商业，我们现在改为叫购物中心。

旧厂房就比较典型了，就是宝吉项目，样板房已经出来，马上要销售的。这个项目可以说是整个龙岗的华为科技城片区第一个建成的，而且是大型的旧改项目。我们给市政府的贡献多大呢？土地贡献率超过50%。也就是说我们拿了一半的土地给政府做公建配套，学校、幼儿园等等这些公建配套。而且绿化率超过35%，可以说这是深圳市第一个这样大的项目，所以这个项目应该说是建成以后对整个片区，尤其是对华为科技城片区的带动作用，可以说是起到举足轻重的作用，列为深圳市“十二五”以来重大项目。这是改造前后的厂房(见PPT)。

还有个今年我们马上可以入市的，大鹏新区落成以后，大鹏第三工业区项目，这个项目是深圳70个旧改遗留的项目之一，我们今年可以把它建成销售，为大鹏新区展示一个新的形象。这是过去的旧厂房(见PPT)，大家知道深圳过去是“三来一补”最多的城市。

私宅这一块我们就很多了，举一个简单的例子，就是珠海的湾仔项目，这个项目我们跟业主谈判的时候，业主说你们佳兆业又来了，我小时候，我6、7岁的时候政府跟我爸爸谈旧改，现在我儿子都20岁了，你们还在谈旧改。可是今天晚上我会议完了以后我就要赶去，因为到周一我们这批项目是房签，也就是我们把房子建出来，业主已经开始选新房了。

最后一个介绍的就是我们的佳兆业环球中心，它建成以后是深圳的60个标志性重大建设项目之一，这个项目高度是518米。刚才金总裁道歉，这是我们租的地方，下一次我们最好在我们新的办公楼，在518米的办公楼上。

另外我们平湖项目，我们田总负责的平湖项目也是历经差不多八年，现在今年终于可以看到曙光了，我们已经开始建设了，主要是私宅，当然还有很多其他的业态。

盐田整体搬迁项目，这个项目要给大家介绍的，它的意义在哪里呢？深圳市第一次通过招牌挂的形式让企业来参与城市更新。它这个城市更新也是整体搬迁项目深圳市政府和盐田区政府2007年开始提出，以及历经了几届政府，可是一直动不了，当然了还有很多的企业也想涉足，但是由于各种问题，后来深圳市政府开创性的、创新性的进行招牌挂，最后佳兆业中标，因为我们旧改方面的整体经验和实力。结果我们中标以后，这个项目可以这样说，国土资源部的领导来都参观这个项目，因为它是公开竞标。政府为了搬迁这个项目补贴11个亿，这是唯一的，其他项目政府是没有补贴的。

佳兆业的一些典型的项目我就介绍到这里。

二、佳兆业模式分享。

我们成立一个专业化的团队，是专门做旧改，我们这些人从国土规划部门的，从很多的评估公司来得，也有投资、法务、设计等部门来的，是一个独立的公司，就专门做旧改。我们从项目的扩展开始，然后开始签约、谈判，到最后把地弄干净，手续办完以后再移交给我们地产公司来开发。

深圳的城市更新分两种，一种是企业自行改造，第二种是合作，第三种是政府主导的，政府主导也包括征收。所以，不矛盾。深圳市的《城市更新条例》里面，第33条和第70条也规定，如果政府通过征收的话，也可以通过招牌挂的形式来做城市更新。

那么，我们这样专业化的团队运营，给我们提供了跟其他竞争对手不同的是我们有专门的一帮人来做这个事情，大部分的地产商是由几个人来做这个工作，就是成立一个事业部。我们的目标，我们研究了美国比较大的城市更新公司，它一个公司就可以占到城市更新项目30%多。那么，我们未来的目标也是这个。

我们有一个规范化的管理。首先，我们要高效决策，我们的项目负责人业务谈判，基本上大部分问题就能解决。所以决策很高效，很快。

另外，我们有详细的工作流程，比如说拆除重建类项目的流程，跟这个是很相匹配的。我们有详细的工作流程，比如说规划报建的流程。比如说签约谈判，我们都有详细的签约谈判前、谈判中、谈判后要做哪些工作，全是规范化的。这里我就不细说了。

我们比较有特点的就是考核激励机制，我们的员工来了以后流失率非常的低，几乎是没有的。为什么呢？因为公司以外都有项目补助，到项目上我们是管吃管住，如果项目大的还配有“自行车”，仅仅是补助起码有1500元/人以上，如果大学毕业生工资是2、3千的话，到我这儿是4、5千。所以我们这方面人性化的管理是不错的。

另外，我们现在是考核责任制，签约、谈判、扩展全部都有考核激励机制。像我们田总很优秀，去年就拿了不少奖。有拓展奖、拆迁奖、专项奖，我们奖励还是比较丰富的。所以在这个企业，我们城市更新公司，这个旧改公司流失率几乎是零。

我们还有一些机制，比如说工伤机制。为什么工伤机制呢？因为城市更新涉及到政府、企业、业主方方面面的事情，所以我们从项目的拓展开始，到签约、到规划，所有这些重大事项都充分给政府、业主调研，甚至到每一户我们都调研他的意向。做城市更新签约的时候就要想到后面的房签，有几个项目我们现在已经回签了，是让他签约的时候要考虑到房签，他的户型、他的要求，将来你规划设计的时候，是一揽子的。所以我们知道做规划的时候，直接就把从前面就把业主后期房签的工作做在前面。

比如我们跟村委、街道办成立共同的工作小组，一起来推进，有些重大的事项一定要通过他们来协商解决。比如说后面的一些困难户，我们董事局主席不让我们说叫“钉子户”，就叫“困难户”，如何解决他们的困难，我们要有沟通的桥梁、沟通的机制，解决这些问题。

在城市更新的项目，我们认为一定不能以盈利为目的，仅仅是高利率，企业是不可持续的，项目也很难推进。我们要怎么做呢？就是高起点的规划，然后让利给业主。这样的话，把项目做好以后，企业才能获得盈利的利润。否则的话，你做一个项目做砸了，因为深圳市这个行业很小，你任何一个项目有一个小问题，都关系到其他的项目，所以我们特别重视这一块，注重人文关怀。

比如说我们宝吉项目，公建配套，从医疗、教育、休闲，我们为什么土地贡献率这么高呢？就是我们想这么大的体量，180万平方米的这样一个综合体，我们一定要把环境搞好，把城市的环境搞好以后，相对来说我们的产品附加值才更高。业主满意，因为那些业主在罗湖有房子、宝安有房子，龙岗也有房子，我们在南门兜做项目的时候，不是我们项目的人都拿着房产证自动排队，排着一条龙，说你们帮我们改吧，我们愿意让你们改，其实他们不是我们改造的范围。就是我们这样一个改造的力度和企业信用，在社会上影响的一个体系效应。

注重人文关怀。大家都知道保护性开发是现在我们深圳汲取欧美发达国家的教训，我们《深圳市城市更新条例》，我觉得深圳市政府还是走在前面的，它的思想比较前，就是一定要注重人文关怀。考虑到社区、业主，不能割断它的人脉历史。比如说祠堂的问题，我们跟村民一商量，村民说这个是我们的大姓祠堂，那我们就保留好。按说这一圈我们建个30层楼，利益很大。

刚才我就是介绍了一下我们佳兆业是如何做的，当然了有些酸甜苦辣的东西很多，我就介绍到这里。

三、城市更新未来展望。

我们佳兆业一直在研究欧洲、美国，一个是社会化的水平，一个是城市化进程，这个我们团队研究的比较多。比如说我们研究老牌最发达的英国，它的城市更新是怎么做的？其实英国是1750年它的城市人口第一次就超过了农村人口；美国是1920年；那我们是哪一年呢？我们是2011年。英国虽然那个时候是超过了，但是大规模的城市更新是二战以后，当然当时是遭到了破坏。它是六七十年代开始，其实也是跟美国一样，就是把贫民窟拆掉，把破旧的城市拆掉，然后提供住房公积。人口大量涌到城市，美国和英国都同样经历了这样的阶段。我觉得中国，说真的还是不错的，共产党给我们这样好的条件，农村人进入城市以后没有赤贫，美国人当时就是一个账篷，老兵在闹事，没地方住，美国是这样的。英国、美国都经历这样一个阶段，可是我们中国城市更新还是比他们好很多。

美国从1929年开始，但是大规模的是1949年以后，也就是五六十年代做城市更新。1920年它的城市人口第一次超过总人口的一半以后，过了二三十年才开始大规模的城市更新。这样是有它的一个特点，跟中国是不同。中国是什么呢？中国改革开放以后，从1992年邓小平南巡讲话以后，大规模的城市更新才开始。当然中国理论界都认为从1949年就开始了，我认为那个跟我们现在意义上的城市更新是有差异。那么，西方国家的城市更新历史可以看出来，实际上它的延续的时间是半个世纪。

我们这里有个表(见PPT)，是世界城市化的发展趋势。从1950年—2020年的一个数字比较来讲，发达国家平均是在1950年城市化达到53.8%，而发展中国家1950年是17%。那么我们国家从去年开始达到51.4%。这说明什么问题？说明我们现在从数据上来看，中国处于什么阶段呢？处于美国的，或者欧洲、英国这样发达国家的五六十年代水平。咱们到日本去看，它的高速路，大规模的城市化建设，实际上都是在农村。所以，从现在的对比来讲，我认为2011年我们城市化人口超过50%，这是个里程碑意义的。从我们经济发展、社会发展的过程来讲，这一定是里程碑的。从50%—70%是稳定，70%—80%增长就很快。

那么，广东省从2000年有4个城市城市化已经超过80%，广州、深圳、中山、顺德。所以，我的展望是什么呢？我的结论是什么？中国城市化带来的中国城市更新高速发展起码还有20—30年，这是我们研究的一个结论。

为什么这样说呢？首先，我们城市化的水平在加速。从50%—60%是加速，60%—70%是放慢，70%—80%是下降。这是欧洲国家城市发展的历程，我认为中国一定这样。

第二，产业结构、人口结构的变化。中国的产业结构，这几年，尤其经济发展以后发生重大的变化，尤其是我们的珠三角、长三角、环渤海这三个区域。这三个区域产业发展什么变化呢？从第一产业逐渐到第二产业，第二产业到第三产业。尤其像深圳，深圳的城市化进程过程中，我们现在的服务业占比只有20%多，而发达国家一般都占到70%、80%。在这样的一个过程中，所以我们的产业结构有很大的变化。

比如说坪山、光明，三分之一的土地是村集体。那村集体的土地是干啥呢？都是工业厂房，因为大部分的加工企业。那现在怎么办呢？现在就要城市改造，它首先是产业升级。

然后人口变了，过去都是低端的、加工的产业人民，现在都变成高科技的，向服务类转化的。

由于产业结构和人口结构的变化，就造成了城市布局和住房的供给需求也不同。所以，要引导，必然推动城市更新。

第三，高新技术，我们诺贝尔奖的经济学家讲，有两件事影响全球，第一是信息；第二是中国的城市化。中国的城市化为什么对全球有影响？因为全球的经济欧美经济在萎缩，中国持续往上走，所以会导致中国城市更新一定还会高速。

高新技术和交通建设，以深圳为例，深圳的轨道交通，现在只有3条线，将来拓展到10几条线的时候，人们居住的、生活的、工作的观念完全因为交通环境变化。这个变化跟美国当时手工业转化到蒸汽时代，然后到汽车时代，然后到信息时代，当时的交通变化，产业革命造成的交通变化而带来的这种城市的布局完全相同。

我们结论：中国城市更新前景广阔，至少有20到30年的增长时期。

四、城市更新存在的问题和建议。

中国城市虽然前景广阔，但是我们在实际中遇到了很多的问题，其实我后面想跟同行和专家进行交流，抛砖引玉，引起大家的思索。希望大家多出出主意。

我梳理了八个问题，简单过一下：

第一，城市更新要设立企业准入门槛。

深圳和广州在过去的几年里教训是什么，小企业和个人就到区里，或者旧村里拿项目，我和村长关系好，就去拿项目，他根本没有资金实力和运营团队，拿下来以后，你佳兆业可以，我卖给你；万科可以，我卖给你；最后造成什么？他为了获取这个项目，恶性竞争，他就不负责任，他跟业主随便承诺。所以，《深圳市城市更新条例》在出台的时候，其中有一条就说，深圳的旧改由政府来主导，民意的意愿政绩，拆除方案的设定，最后招牌挂，实际上主要就是为了避免这种无序的状态。

我有个建议，就是可以参照房地产开发企业资质的情况。当然我这个建议的时候，上次在国土资源部提出这个问题的时候，就有一个专家跟我说，提出不同意见，那你把小企业都挡在门外的时候，有没有想到市场公平的问题。我说你为了公平，比如说小企业进去以后，他没有资金实力，他的项目烂了以后，旧改项目不像旧地开发，旧改项目别人很难接的。

新修改的《国有土地征收补偿条例》，主要是政府主导，不让企业盈利性的目的去参与的。我说是这个城市更新，我们现在大量是自行改造。如果产权很多的话，可以达成作为一个主体来申报。像我们有些项目就是收购了，比如说5个主体，我把5个主体收购了，或者我是大业主，我有3个，我把其他3个收购了。或者达成一致协议，一起收购了，政府鼓励这样的模式。

虽然说深圳和广州所有城市化进程中进行村民改居民，然后土地属于国家，但是实际上你国家控制不了。深圳市70%多的地控制在村集体手里。所以，你不让他改造，你政府也拿不走。你强行的，甚至政府现在有一个叫土地储备的政策。土地储备的政策，希望把好的地块拆完以后，他自己做公益事业。可是现在非常难，他必须依靠城市更新。现在有一个新的政策，你城市更新可以，但是15%你给我政府，也就是你拆完以后，按照这个界面给我15%。但是有些手续不全，要达到32%给政府。或者这块地由你建也行，但是这块地是属于政府的。

所以，我们建议设立行业入门的问题。

第二，制定科学合理的补偿标准。

目前的补偿标准比较复杂，我们现在30多个项目，每次开会特别强调，所有的项目新开始的时候，谈补偿标准的时候一定要统一。你如果不统一，或者你有些项目有特殊的，那就是特殊的问题作为特殊处理，但是基本上大的方面一定要统一。你不统一就造成什么问题呢？我举一个简单的例子，假如这个片区有3个项目，深圳市把城市更新作为单元，城市更新单元划分，因为统一规划下划分单元有好处，就是国土和路搭配起来，把容积率高的摊薄一点，这样配套就好搭配，符合整个大的规划。

那城市更新单元，假如第一单元它是1：1，私宅是1：1的标准；到第二个单元是1：1.6。这就有问题了，前面签约的农民也会反悔，我跟他一路之隔，条件一样、环境也一样，别人都1：1.1，我是1：1.1，那就不行。

关于深圳市的土地政策，如果说是私宅的话，手续都全的话，2.5以下的容积率不补交地价。4.5以上按照全额的基本地价来补交。工业厂房它也有它的标准，它是根据地块原来的性质，还包括地上物业的状态，它有不同。

但是我说的这个是跟私宅如果产权置换的时候，或者是货币收购的时候，它那个标准，我说的是这个标准，不是地价问题。

这个问题我觉得很多的内地城市就处理得很好，比如说西安。西安的农村，国家征收的时候，对农村私宅要求每年户籍人口不能超过65平方公里，超过怎么办呢？用货币补偿。货币补偿是怎么补偿呢？就按照建筑的成本，一般是几百块钱。这样的好处有什么呢？当然后面我要说。

合理的补偿标准，深圳这一块是问题比较也比较多。比如说广州有一个烈德村(音)的标准就很好，它是有一个上限，比如说280元，如果一户超过280元，大家都起来一起打包成商业，我给你商业以后打包统一做成商业，然后让居住的环境容积率下降，比现状还要下降。而且商业集中起来好经营、好管理，将来的村集体也罢，个人也罢，会持续的得到经济收入。所以，烈德(音)的这个例子非常好。如果是这样一个标准出来以后，你违建也没用。当然背后的话题也不说了，那有些农民说公平问题，我农村人，我把地贡献给城市了，我以后养老问题、医疗问题、教育问题都没有了，我就靠这一点点东西，你还给我拆了。

第三，还原政府公建配套建设职能。

当然了城市更新不做公建配套也是不对的，但是问题就在于公建配套现在是什么呢？给企业的量比较大；另外，政府是无偿的，甚至拿你城市更新项目红线以外延伸到多少米以外的道路、公共设施也要你建，而且只给你成本价，就按成本补偿40%，这就是深圳的政策，也是龙岗区的政府。

红线内是这样，一般的贡献率必须15%。而且如果统计手续不全怎么办？32%，最高的达到32%。红线外的，比如说有些特殊政策，多少米范围内的市政道路你给我修了，修了以后我给你多少，我只给你40%的成本的补偿。这一点上给企业压力还是比较大，这是实话。这一块可能是很多人不愿意说的事。

现在还有一个土地使用年限的问题，过去农民房你不拆它，它是永久性的。可是你现在要拆，政府是根据逆城市建设新盖以后，土地限制，还要给你年限。可是这一块是大型综合体，然后底下配住宅，那怎么办？他只给你按40年，或者50年算，商业的按40年算。那农民就不干了，给70年都不愿意，还给我搞40年，所以这就有问题。这样就会造成：第一是不科学，第二是实事求是，第三是会引起很大的问题。

第五，简化审批程序。

在实施主体确认之前的计划申报阶段平均需要耗时2.5年至3年时间，而完成一个城市更新单元平均需要至少8年以上时间。

当然了深圳前段时间出台了一些政策，我想明年会提速一下。光审批时间和程序就这么过(见PPT)，一般情况下要走两三年时间。

第六，建立钉子户解决机制。

这一块虽然法律有规定，大家是全国关注的问题，会长、还有各位专家，其实这一块我要纠正目前的一个错误的观点，就是什么呢？就是认为所有的钉子户都是有理的，国家征收的时候，把农民的耕地拿来以后，房子拆了以后做商业开发，有的补偿确实是比较低，尤其是前几年。但是深圳、广州一线城市的旧城改造，不仅是不低，而且每一户都是上千万、亿万富翁，他不是一个赤贫的，或者导致他贫困了，导致他后半生生活难以为继的状况，而是他获取很高很高的额外收益。

我们举一个例子，在岗厦的拆迁户，原来政府规定一户一宅，不能超过240平方米，后来不能超过480平方米，但是有能力的人，大部分都是村干部，几千平方米是很正常的。这个时候你按照赔偿标准给他赔了，他们获得几个亿价值的资产，而且可以这样说，世世代代几辈子都用不完的，但是他还是不行，漫天要价。所以这个情况下，我认为必须纳入法制化的轨道，不管是日本也罢、法国也把，发达国家我们研究，实际上这个机制一定要纳入法制化的轨道。

这个有一个好的做法，比如广州烈德村的案例就比较典型，它最后是通过司法途径根据《物权法》，还有国有《土地管理法》，它就是村集体我自行改造，我自行改造的时候剩下两户你不愿意签，我是大家村股份公司统一的拆迁标准，而且你不愿意签，你不愿意签怎么办？他们根据《土地管理法》就说村集体有权收回集体土地使用权，我不收你的房子，我收回土地使用权。然后收回以后给你建新房，而且大多数村民都同意。只有这几户，后面一审二审，省高愿支持了这个观点，最后就强制执行，就把这个问题解决了，它是通过司法途径来解决的。

但是去年和谐社会召开十八大，广东省高院出台一个规定，说以后所有的“钉子户”的处理问题，都要按照《国有土地的房屋拆迁补偿条例》来。但是深圳市做的城市更新和广州都是自行做的，而不是国有土地上征收，与国家征收完全是两码事。从法律上来讲，这个法律上是冲突的，不应该使用国有征收条例，我不是国家征收，我没有征收你房子。我是把旧房拆了建新房。另外，你走那条路也走不通，当然了十八大以后是不是改了，我就不知道了。

第七，拓宽旧改融资渠道。

现在深圳市大部分银行跟我们谈都有条件，要我们协议百分之百的签完了，那个时候可以这样说，我前期投入了资金，你现在给我钱没意义。然后我地马上可以建设的时候，我可以抵押开发贷，那个时候旧改的资金就没有用了。然后你还要我抵押的时候，我后面开发的资金用地就没法融资了，所以它是矛盾的。这个问题我希望一会给我们出出主意，看看怎么解决这个问题。

美国和欧洲，政府出60%以上，而且有专门的部门，尤其是抵押贷款，尤其是融资这一块的，政府现在鼓励私人进行城市改造，我给你提供资金。我们现在目前来讲，广州、深圳政府基本上不提供资金。

美国政府提供贷款。它有一个抵押委员会政府贷款，甚至政府做担保，有担保公司。这一块要说的话就长了。可以这样说，基本上大部分的资金，尤其是第一阶段大部分的资金是政府，有60%、70%的资金。第二阶段是政府贷的，就是担保公司给你贷的，就是联保贷款给你，给你项目融资，资金也是超过60%。第三阶段是不提供给你资金了。分这么三个阶段。

第八，科学布局产业结构。

现在深圳市的75%土地是掌握在村股份公司手上，而75%里面的80%是旧厂房。旧厂房现在我们遇到的情况，区政府找我们谈的时候，你佳兆业可以啊，我们要搞总部经济园区，都希望价值大，都不希望有住宅，都希望作为工业的，或者高端产业的这样一个产业布局。我在这一块就提醒咱们同行，我们的思考，比如说东莞的一个区到我们这儿来考察，说你佳兆业城市更新搞得好，我有城市更新项目你来做。我就问他，你们的定位是什么？他说定位，我们是总部经济区。那我就问他，我说你总部经济区，你跟深圳之间怎么去比拼，你吸引哪些总部到你那儿去？然后深圳也有一些区，我要信息产业园，或者金融区，我说金融区，你跟前海之间竞争有什么优势。可以这样说，他不考虑自身的经济发展水平，然后盲目做这些改造。他说我这么大的厂房不弄起来，将来税收怎么保证。你给我建一个大型商业综合体、写字楼。可是，实际上这个问题，未来我认为市中心区没有问题，但是我觉得：第一，政府引导，统一全市的产业布局到有引导；第二，传统产业都放弃以后就有个问题。比如说我们到台湾交流，台湾专家跟我们说，亚洲“四小龙”现在剩几小龙知道吗？尤其是七八十年代的时候台湾就是盲目的产业升级，台湾那个时候是低端产业我不要了，我要走服务产业，金融、高科技，可是低端产业以后没有人，高科技又吸引不来，然后内需又萎缩，造成什么呢？空了，就建好的写字楼，日本有一个城市也是这样的一个典型。台湾的经济衰落跟这个也有关系。

所以，我们大陆我看专家也写了这个文章，就是产业升级不能完全的丢弃传统产业。比如说制造业，我们现在广东优势就是制造业，全都丢了以后就没人了，典型的是这些年东莞的经济，一落千丈。现在很多企业都搬走了，你盲目的产业升级，最后造成什么？造成你经济没有后续的支撑力。所以，这一块如何吸引人才，需要把人留下来是最重要的，只要有人才，有人在，你住宅供给才有需求，才有地方去，产业才有支撑。可能这一块我们要汲取一些教训。比如说深圳市现在写字楼供给过量。所以我们今后在城市更新项目的时候，产业这一块要仔细的研究。

今天，我就是蜻蜓点水地把一些东西提出来，还希望各位同行，朱会长、王秘书长、各位专家，多提提意见。

我就介绍这么多，谢谢！