王一旻：AECOM五年来城市更新的设计与思考

AECOM中国区建筑设计执行董事   王一旻

说到城市更新，目的就是要提升城市的整体品质。我们希望的目标，以前一搞就是要搞一个地标，后来就不是搞地标了，就要搞名片，这问题就大了，要搞文化。刚才又说到记忆，这实际上都是名片。我们一见面，不认识人，一看抬头。那看城市也是一样，像维多利亚湾，这是世界级的，大家都认识。包括广州大运会的时候就很出彩，为什么把会场搞在珠江，但是这就是让世界认识广州的机会。

我们这几年总结了很多东西，经济片区、经济地位是有很大的关系。自然的山水，像我们后海、海岸城现在就很好，但是有了它以后，如果把山水拉近了，这是非常得到利用的东西。文化的主题是要挖掘和弘扬的，综合的业态，这是开发商要运用，怎么共同寻找的东西。后面这三条：有机的组织、体验的空间，标识的建筑，这些加起来有政府管的，有自然的，一加起来之后，这样做下来才会形成城市的流线。佳兆业也是呈现给大家的又一张名片。即使我们要环保，但是我们未来新的东西，耿总讲了，我们以后有更广阔的前景，那个广阔的前景，我们广阔的前景现在要和东京比，我们还有距离呢，这个广阔的前景我们要升级的，并不是我们要盖楼盖多的问题，是我们要升级的问题。

一谈到经济大的问题，就感觉特别的贫乏，没有知识，不敢说话。但是它可以作为我们的依据，就是深圳的总体规划，国家三个经济中心之一。然后深圳我们拿到的项目，一个就在这个地方(见PPT)，他们都属于城市副中心的位置，这个就能支撑我去设想。

一个项目刚开始的时候，我到底该找多少个团队，世联、中原都找来行不行，这个是很复杂的一个事情。所以，这个里面操作的时候，那我一个开发商自己的团队，我们佳兆业已经有非常专业化的一个体系了，但是我们现在找过来把他们管理起来，这可能有能力。

讲几个案例。星河雅宝，是在探索中前进。这个项目开始是在六年前，这个项目波折非常大，它这七块都是工业用地，但是有一块地是给了有配套指标，就是1号地，把配套宿舍集中起来就集中到这块地，剩下的有酒店，做写字楼，都想好了。星河的力量也是挺强的，把很多的政府各部门和设计团队都整合起来了，应该说第一责任人还是星河的整合能力不够强。大家积极态度还是有的，我们之间是有的。现在这1号地动工已经定了，现在又停了，事实上已经都在动了，但是很坎坷，其实比较乱。这是我们最早六年前讲的“双塔”，但是后来盖的时候不能盖“双塔”。做到最后大家没有一个统一的方向，这个地方到底是什么，到最后这个广场，实际上这个广场最后是我们自己做的，再加上费用问题，一上来就整合这么多单位，怎么给设计费、怎么签合同。尤其一开始的时候，谁也不知道哪个工作量有多少。

这是现在这个总图(见PPT)这就是施工图，前两天也发了施工图，开工了。政府也最后给条活路，把这块地的性质给了住宅，变成了居住，然后这个项目又回来，但是最后的规划又变了。这是一期施工图，不算最后这个地标的话，这是两栋写字楼和一个商业COCOPARK，现在基本上是这样的(见PPT)，我前两天去考察了一下。

龙岗红荷的这个事，叫一次次柳暗花明。一开始人家是看了雅宝的项目。找到我们的时候，大家就着这个要点，他这个要点是已经批的要点。找的我们做，然后世联和中原都提供了怎么做的方法，但是比较保守，还是龙岗区旧城区的感觉，看到规模就应该这样吗，就是很不甘心的感觉。这个时候正巧了，政府也在搞城市更新单元，做了大运北区以后，发现了大运南区三条地铁线这么好的位置，结果他们就在做大运南的规划。然后我们跟政府商量，我们要加入，要他们听到我们的声音，然后一起讨论。最后，最好在城市更新单元设计的时候，也把我们这个反映进去。然后最后变成详细蓝图的时候，这个东西一落实，因为开发商有自己的想法，我这几块地，每个地批点商业，每个地批点住宅，这个盖起来不像个样子。然后想着把3条线利用起来搞都市中心，就是想利用这个价值。这个事情，我们是反正给了钱就干，能不能行，第一次找政府就说了。后来情况慢慢就在变化，这个是跨街搞平台(见PPT)，把人往二层放。实际上韩国和日本，基本上把一代公交往地下放，一层跑车。韩国是一层没车，地下地铁跑。它那个写字楼特别高的密度，周边的路却很小，它全部在地下，非常长的通道，就跟机场一直走到这儿一样。这些方法很多，因人而异，我觉得我们现在做成平台的办法，像海岸城这种是比较便宜的，假如没有这种平台，一下班就一锅粥，现在下班步行的全走平台，底下全走车。当时也在想地下这么多车库要整合起来，但是当时因为开发商我的车库怎么样跟你连接，就这些问题没有协调好，最终没实现。后来我们在星河项目的时候，我们做地下环道，终于批了，但是你要找出口的时候，规划不让你找出口，那么这个环道又是没有价值了。所以星河最后的情况，地下车库是整合的，但是出口在直路上。现在这个尝试也之只能在你的地里能够做，也很复杂的。

另一个是都市式街区，学术界都喜欢做街区，他说你看那欧洲的街区多好啊。其实这个事情搞得好多二、三线城市，唐山、青岛全搞街区，车都走不了。比方说绿色生态，你这楼这么高怎么绿色生态，这也是错误。我们今天的情况，就算我们未来要宜居，我们是人多地少的情况下，这时候就要讲高效率。讲高效率我们是跨街还是在地底下。生活不舒适，这时候才讲利用自然空间，把它一对接，这个时候才显得可贵。实际上这是个前提。这才真正的叫绿色生态可持续。

我们这个汇报政府的时候，我一定把有可能性的，只要未来有可能性的我全考虑进去说未来的事，这才是说未来的方式。

楼高没关系，你看我这1号一期的地都不是很高，到了以后未来的地都很高。因为未来的KKMALL已经很高了，如果龙岗作为一个副中心，所以说可以想像，这么有想像力的事情。

我现在要做的是要有很绚的广场，然后把几个商业整合起来。尤其是我们在这个广场上做一些街区。其实规划部门张局也觉得，你这城市空间要分布，甚至在后来互动的时候还想出了办法，还想能不能以后我们城市广场和商业一起打包作为一个出让去挂牌拍卖，就不只是土地拍卖，能不能是城市空间这样。因为现在的广场产权不知道是谁的，就是这个经营权算谁的，这么好的广场不能经营它，这有好多的问题。规划部门有时候想也着急，他们各部门又在牵制。

从路对面过来的时候，要跨过一个平台，不能压抑，进口的时候非常高，连接体的时候会比较低。

实际上龙岗在以前找英国的AA一起搞城市设计的时候，不断在探讨土地增厚的理念，这个理念实际上就是我们大家在说的一个事，就是要跨街平台，跨街商业，跨街居住连桥，利用了很多案例，包括上海经贸旁边这个平台。包括这种平台就是越做越大(见PPT)，其实我们在做这个的时候搞过几次专家评审会，大家不是说该不该做的问题，都是说怎么做好的问题，深圳也不断在进步，跨街商业也是有产权的。

包括这里提到12号线，本来三条线都在这个地方，当时开发商提出，我给你让一条道，你可以从这儿走。现在这块地已经在设计了，是要让出一条道，因为下面有一个地铁站，这样地下的商业街就可以形成了。以及地下商业，那地下商业的产生又归谁？提出了一系列的问题。现在韩国的地下商业，从来我没听人夸过韩国，但是韩国的地下商业做得非常好，品质又高，这个录像找不着，我回头拷给你们。

这个是二层的轻轨、广场、地面(见PPT)，然后是地下一层是商业，再往下一层是地下环道。

龙岗区是很想把这个事做成，地下环道方案也出来了，最后卡在谁去做市政规划，这些道路改线什么的，就这些事情我们龙岗的张局真想把这间事促成，但是他要成为“张市长”可能才容易。到我们佳兆业一块合作的时候，这个事可能又推过去了。

实际上这个过程中有些东西只能是畅想，但是有些东西开发商确实得到很需要的东西。他把他这7块地，首先是跨街商业解决了，然后他提供给社会开放的空间解决了，然后把环线商业占用城市空间的问题解决了。包括把这部分的商业置换到这里去(见PPT)，有些地方做小街区，有的地方提供商业。红色的就是现在一期，这个一期施工图也发了。我们做的这个事，好象有一点看不到头，但是也不断的有一些成果让你看到。

当时策划公司提的，最后还是做成一个底盘，一个住宅，搞得我们也很沮丧。最后我们说这个地方不能搞得这么烂，实际上开发商接受了。未来的连桥和街区，把城市的十字路口最堵的事，最后通过街区把人疏散掉，这个街区变成很有活力的街区了。就是现在的街区，只要是住宅底下的街区长得都一个样，就是说你一定要它做得就好象盖了很多年一样的，而且是就像旗舰店一样的，这就是街区的感受(见PPT)。蒋书记发言很给力的，他说我们的视野一定要放高、放开才能去做这个事。

售楼处的室内设计，仅室内设计就500平方米，一起开会，每一个会我们都参加，无论如何我们多不平衡。(笑)

在现在这种项目，经常城市更新碰到的情况，项目都非常的大，非常的综合的时候，AECOM有很大的优势，但是现在发挥不是很好。本来它在中国区有很多的专业，但是这两个项目进展到现在没有充分运用到AECOM的资源。

在后面这几个项目，我们在整合上就探索一条路出来，这是吉林南部新城项目(见PPT)，在整个地指标不变的情况下，把绿化的绿带进行侧移。同时绿化带两侧做公建，中间做绿化，这个就充满了活力。

这是最近在做的一个项目，这个是在半道上，就是福州市，我怎么做这个项目的定位，首先国家对福州有一个定位，叫海峡西岸经济区。然后福州的规划里有一个几中心，它是八中心。这些项目整体打造起来之后，这又是一个进出福州的门户，是每个经过的人会认识福州，是这么一个概念。又是一个奥特莱斯的概念，实际上是政府给一个支持，你们必须得建奥特莱斯。

这个项目值得说的是，包括上一个项目，实际上我们是一开头就把城市设计、景观、建筑全部一起来做，但是你找四个团队不是贵嘛，但是在项目的前期，参加前期的互动。前期差不多的时候，后期我全部建筑来做。专业人员都是按时间算成本，需要多少次就算多少次费用，这样成本很少，这样我们又投入了专业队伍，其实在7、80万搞几次专业活动，如果两个月的时候，100万到120万是能做的。这个过程中大家就会探索出一条路来，然后AECOM品牌也会让大家认识到。

福州这个项目，甲方每次来，甲方和他的顾问，都是一起来的，因为要多专业的人，必须得高手来，低手就不要来了，高手来了一起在项目开始就讨论。城市设计的、街道的、景观的，刚才这个草图就是我们总监是AECOM的总监，一个老外，就在这里两天，把它画得非常细，就是一起工作的方式。

这个是三亚水居巷(见PPT)，又是延续这个工作方式。这个项目，实际上三亚展示给世界的不可能只是自然资源和亚龙湾，所以这个点我们给它的定位就是叫做国际游艇港，一片区要把三亚的品质做出来。这个项目就是拆迁开发，开发商都绝望的时候，政府发现这个地方太重要了，支持了一下，才把拆迁搞完了。你要面对未来的三亚，你要负责任，还要有热情，但是只要我们的愿望是一致的，是好的话，我们可以非常理直气壮地做这个事，不用鬼鬼祟祟地做这个事情。最后是把中心做一个广场，相当于都市的广场，把人引进来。引进来了24小时开放的中心，既是商业的中心，又是广场中心。然后酒店，三栋公寓，必须是运作下来，要能够卖的。住宅，这是卖的。水族馆和餐饮结合起来，就是水族餐厅、海底餐厅的这样一个概念。然后高度是限高180米，这里面既有商业，又是24小时市民能穿过的地方。就是只要到三亚，就肯定会来这里。因为亚龙湾是没有码头的，所以这个地方的品质肯定会提起来。现在三亚叫第二居所的时候，人们肯定会在那里待几个月，那他就肯定需要这个东西。

语无伦次说了一些，谢谢大家！