[克而瑞]8月市场降温蛰伏 金九或迎供求小高峰

  【纵深解读】

  经济：央行二度“双降”，将利好“金九银十”楼市

  政策：楼市加剧分化，高库存城市新招迭出

  楼市：供求延续下滑走势，9月或迎供求高峰

  房价：房价指数连涨4个月，一线城市涨势尤甚

  土地：供应不足致成交暴跌，优质地块热度不减

  【图说楼市】

  ◆ 供应：整体继续下降，二、三线城市分化明显

  ◆ 成交：延续7月下滑态势，一线城市环比全线下跌

  ◆ 库存：供求比小幅上升，多数城市库存继续下滑，个别呈供不应求

  ◆ 成交结构：各面积段产品占比稳定，北京、深圳中低档占比大幅下滑

  【研究视点】

  8月市场降温蛰伏,“金九”或迎供求小高峰

  8月市场继续降温，重点 城市中，供应、成交环比下滑的城市面进一步扩大。企业方多憋足劲备战“金九”，本月推盘速度有所放缓；而购房者方面，一方面前期政策效应减弱，另一方面， 金九银十期间往往项目营销活动较多，购房者也抱有更多期待。月底央行双降，住建部对外籍人士购房解限，叠加金九营销旺盛，金九成色可期。

  月底，央行不负众望，再 度降息降准，五年期以上贷款基准利率已降至历史最低水平，购房成本大为降低；但另一方面，存款利率也有所下滑，银行利润空间进一步被压缩，将影响银行发放 房贷的意愿，不过好在9月6日开始实施降准，市场流动性增加，一定程度将抵消负面影响。而对于商务部和住建部解除限外，由于一线城市仍执行限购，外籍人士 购房仍然受限，而二线城市对外籍人士吸引力较弱，因而，总体上，限外解除对房地产市场的影响十分有限。地方政策层面，北京通州限购加码，对快速攀升的房价 会有较大的抑制作用；而浙江、沈阳、山东、湖南、云南、南宁、青岛、贵阳、西安等库存压力较大的省市继续从土地供应、加强货币化安置、公积金政策、税费减 免、购房落户等方面缓解供求矛盾，总体上多以落实政策为主。

  市场表现方面，本月市场 供求均延续7月的降温态势，供应和成交环比下滑的城市面均有所扩大。其中，供应下滑主因为“金九”在即，多数企业推盘节奏放缓所致，9月供应或将有所爆 发，如苏州、青岛等城市，9月推新项目激增，供应将会有所爆发。然而，销售旺季成交量虽有继续攀升的可能，但对于库存压力较大的城市，需求本身不济，企业 和地方政府还应更多注意市场库存量与需求状况，防范供应激增而导致的库存再度攀升的风险。而成交方面，一方面是前期政策效应已逐渐被市场消化；另一方面， 企业蓄势待发、备战金九，并有诸多项目优惠活动宣传已提前进行，一定程度上加重购房者观望情绪，部分购房者推迟了购房计划。

  而土地方面，本月呈现 “剃头挑子一头热”的局面，不少城市土地供应所有放量，但普遍成为当地政府的独角戏，各地流拍连连，土地成交量并未因供应放量而大幅增长，且库存压力较大 的城市成交的地块也多以底价成交为主，部分城市中心区域地块也难有溢价。企业拿地虽然相对谨慎，但对于部分城市的优质地块，仍然竞争激烈、出手爽快，本月 郑州经开区即以74%的高溢价出手一幅住宅用地，成为区域新地王。

  本月降息对市场或有较大 的刺激作用，“金九银十” 在央行“双降”和企业营销加强的催化下，或许成色可期。但是我们也应该看到，二季度市场火热，已提前消耗了部分需求，特别是需求相对疲软二、三、四线城 市，成交难有爆发性的增长。因此对于整体三季度市场，我们应保持谨慎乐观。 

  【01 经济】

  央行二度“双降”，将利好“金九银十”楼市

  8月，在宏观经济领域，最令人印象深刻的莫过于：人民币汇率跳水性贬值；央行公布的7月外汇占款大幅猛跌；灾后股市持续低位盘整，中间发生几次跳水性事件，沪指一度跌破3000点；央行频频进行大额逆回购公开市场操作，并于8月25日宣布双降。

  这一连串的事件，反映了宏观经济正处于怎样的状态，其对楼市将产生怎样的影响？

  1、内外需不振，宏观经济平稳运行的基石仍不牢固

  7月，受市场需求不足影 响，工业生产和销售增长双双放缓：规模以上工业增加值同比实际增长6%，增速比6月份回落0.8个百分点；主营业务收入同比增长0.3%，增速比6月份回 落1.2个百分点。尽管上半年国内消费和投资都出现止跌回升，但7月工业制造数据显示，前两者的回升后劲有所不足。外需方面，7月，中国出口和进口同比分 别下降8.9%、8.6%，表现不佳。进口下降显示出国内需求疲软，出口下降说明外需对中国经济增长的拉动继续为负效应。

  内外需不振，不利于提高就业和工资增长，对楼市而言是一种利空。但在更大的“保增长”压力下，国家肯定会大力支持房地产业，预计中央和地方会继续加码楼救市政策。

  2、外汇占款猛跌、股市低迷，央行频频出手防止流动性趋势萎缩

  7月份，央行口径外汇占款环比下降3080亿元至26.4万亿元人民币，连续第6个月下滑，金融机构口径外汇占款下降2491亿元至28.9万亿元人民币，单月降幅均创历史纪录，是外汇占款有记录以来负增长规模最多的一个月。

  外汇占款连续下滑，国内 流动性开始趋紧：1)国内基础货币投放显著回落。二季度末，国内基础货币余额环比一季度末大幅下降7000亿元。如按二季度4.62的货币乘数，二季度国 内基础货币余额的减少，将减少3.23万亿元国内流动性。2)银行体系的流行趋向紧张。8月中旬，SHIBOR相较2月前涨幅超过60%，说明国内流动萎 缩已经开始向银行体现传递。3)灾后股市继续不振。整个8月，股市一直在中低位盘整，下旬开始几度发生跳水性事件。股市低迷一定程度上反映了国内流动性不 足。

  国内流动性萎缩，对楼市而言是一种利空。但出于为实体经济输血考虑，它也会促使央行采取更加宽松的货币政策和更加积极的财政政策。

  3、央行年内第二次“双降”，将利好“金九银十”楼市

  8月25日，央行如约而至，宣布“双降”：下调基准利率0.25个百分点，降准0.5个百分点。在流动性趋势性萎缩、实体经济渴求“及时雨”的大背景下，央行应时下了一场“雷阵雨”，符合市场预期。

  降息后，房贷基准利率将 从5.4%降至5.15%，继续创历史新低。以30年期100万房贷估算，购房者月按揭支出将相较上次降息节省155.05元(2.76%)，比2012 年5月利率高点节省1226.38元(18.34%)。按揭成本大大下降，会很好地刺激购房者入市。我们看到，广州等城市即将推行商业贷和公积金利差贴 息，两项政策叠加，会大大降低购房成本，进而刺激购房者积极入市。

  这次降准是今年以来(也是2014年7月以来)第4次降准。降准后，银行存款准备金率继续处于16-18%的历史高位，市场普遍预期近期央行还会再度降准。

  在极低的利率 下，央行如果持续释放流动性，对楼市而言会形成直接和间接三重利好：1)银行发放意愿个人按揭贷的意愿上升，执行地方政府救市政策的力度会显著加强，首套 首付2-3成和二套首付4-5成的执行力度上升，利率优惠力度也会增强，不会再“空转”。2)股市受到强有力的流动性支撑，有望结束中位盘整局面，开始振 荡上行。随着股市解套和获利资金增多，楼市中高端需求会共振上行；3)实体经济企稳回升，居民的消费和投资意愿上升，其中包括购房需求。

  【02政策】

  楼市加剧分化，高库存城市新招迭出

  330以来，4-5月 份，地方救市政策以落实降低首套、二套首付购置门槛和加强公积金对购房的支持为主，6-7月份，这继续是主基调，一些城市如兰州、宁波、佛山开始提升救市 力度，推出购房补贴等财税优惠政策。不少已经落实公积金新政的城市，政策对楼市的利好开始显现。但部分库存压力较大或公积金额度紧张的城市，如青岛、广 州，上述政策的影响其实很有限。基于此，8月这类城市推出了新的、力度更强的救市举措。比如青岛，推出十六条楼市“维稳”政策，多渠道消化库存商品房；宿 迁推出史上力度最大的购房补贴；贵阳进一步突破公积金政策。当很多城市奋力救市的时候，北京通州却为区域楼市量价疯涨而苦恼，祭出了史上最强的限购令。

  盘点8月地方救市新政，亮点颇多，以贵阳、青岛、宿迁、通州最为典型：

  1、贵阳：个人公积金能用于贷款首付

  新政的主要亮点：1)个 人公积金余额能用于贷款首付。这是公积金制度的重大突破，既能降低购房者的首付压力，又提高人们缴付公积金的积极性，有助公积金良性发展。2)房企闲置土 地两年以上，禁止再参与招拍挂。这有利于抑制房企的捂地行为，也有助政府管控库存水平。3)在建项目可以调整户型。在刚需和改善、中高端需求随时变化的市 场环境中，这有利于房企生产适销对路的产品。4)鼓励发展教育科研、文化体验、医疗保健、康体养生、旅游休闲、商贸物流等跨界地产，促进住宅类房地产向高 端化发展。这既有利于区域产业的导入，也有利于房地产的良性发展。5)鼓励房企由开发销售向租售并举模式转变。这有利于房企转型和降低库存压力，但政策有 待具体细化。

  2、青岛：多管齐下消化商品住宅库存

  新政的最大亮点在于采取了多种手段消化库存：在源头上，优化土地供应；鼓励库存压力大的区域，改变用地性质，用于国家支持的新兴产业、养老产业、教育产业、文化产业、体育产业、旅游产业、“互联网+”等项目用途的开发建设。这将大大减少开发商的拿地风险，同时也有利于区域产业导入。在开发环节，解除“7090”政策，在建项目可以调整户型。这有利于房企应对市场行情变化。在末端， 采用贴息、补助等方式，鼓励房企将存量商品房及商务地产改为LOFT、电商用房、“创客空间”，实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的双赢。另外，存量 商品住房规模较多的区市，应回购或租赁部分存量或在建商品房，用作公共租赁住房。小户型存量房较少的区域，回购式公租房面积放宽至85平方米。

  3、宿迁：推出史上力度最大的购房补贴

  新政的最大亮点：在中心城市购买新房，90平米以下的给予总价5%购房补贴，90-144平米的给予4%补贴，144-180平米的给予3%补贴。

  众所周知，之前各地所谓 的购房补贴幅度一般为总房价的0.5-1%，本质都是契税减免，其实是一种财税优惠。宿迁市给予90平米以下普通住宅总价5%的购房补贴，给予 90-144平米5%的补贴，说明政府不是减免契税那么简单，而是实质性地拿出财政进行补贴。这也是目前为止补贴力度最大的购房补贴政策。

  4、通州：推出史上最严厉限购令

  8月16日，北京市住建 委、通州区联合发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，规定：无房的京籍家庭，已有一套住房、但在通州落户3年及以上的京籍家庭，已有一套住房、 近3年在通州连续缴纳社保或个税的京籍家庭，在北京没有住房且近3年在通州连续缴纳社保或个税的非京籍家庭，才有资格在通州购买一套商品住房。

  限购令虽然严厉，却非常 有必要。因为通州区作为未来北京的行政副中心，房价过快上涨会透支政策利好，过多吸纳不合理住房需求，会影响行政副中心建设的成效。此次发布规范，是想抑 制区域内非理性的投机投资需求，让房地产发展与产业导入的节奏相吻合，从而有效避免“睡城”现象。

  除了上述城市之外，广 州、浙江也推出一些有亮点的新政。比如广州公积金中心在官网挂出《广州市住房公积金贴息贷款实施办法(征求意见稿)》，鼓励置业者采用商业贷款，由公积金 中心补贴利差。如果实行，可以节约购房者相当的按揭支出。浙江推出新政，购房者本人即使不缴存公积金，也可以用父母公积金进行贷款，一定程度上有助于释放 楼市需求。

  展望9月，地方救市政策或集中在降低二套首付比率和提供利率优惠补贴领域。理由是，8月26日央行“双降”之后，银行体系的资金再度充裕，这意味着之前住建部、财政部规定的二套首付可以降低到4成的新政，会有更多的银行有意愿去执行。 

  【03 楼市】

  供求延续下滑走势，9月或迎供求高峰

  8月，重点城市商品住宅 市场仍未走出“淡季阴影”，供求延续7月齐降态势，且以成交环比降幅更大。具体来看，供应方面，环比下降城市较上月有所增加，整体供应量同环比降幅都超过 13%，其中一线城市降幅更为明显；而成交方面，表现更差，整体成交环比降幅较7月进一步扩大，部分城市下降尤其明显。而供求的继续下降，并未明显推高重 点城市市场库存，而超过一半城市库存量继续下降，而基于前期成交量的高位，消化周期也继续改善，整体市场状况依旧向好。

  1、供应：整体继续下降，二、三线城市分化明显

  这次降准是今年以来(也是2014年7月以来)第4次降准。降准后，银行存款准备金率继续处于16-18%的历史高位，市场普遍预期近期央行还会再度降准。

  在极低的利率 下，央行如果持续释放流动性，对楼市而言会形成直接和间接三重利好：1)银行发放意愿个人按揭贷的意愿上升，执行地方政府救市政策的力度会显著加强，首套 首付2-3成和二套首付4-5成的执行力度上升，利率优惠力度也会增强，不会再“空转”。2)股市受到强有力的流动性支撑，有望结束中位盘整局面，开始振 荡上行。随着股市解套和获利资金增多，楼市中高端需求会共振上行；3)实体经济企稳回升，居民的消费和投资意愿上升，其中包括购房需求。

  本月，重点城市商品住宅 供应表现继续不振，同环比皆大幅下降。分城市能级来看，一线城市回落更为明显，其中，北京、上海同环比降幅都在20%以上；而深圳、广州虽环比有所上升， 但从绝对量来看，仍处于相对低位。二、三线城市中近7成城市继续下降，但供应分化进一步加剧，宁波、南昌、无锡、长沙、南宁等城市供应量几乎降到年初水 平，环比降幅都在40%以上；而合肥、武汉、杭州、沈阳、昆明等城市，供应量大幅增长，尤其是沈阳，本月供应量近160万平方米，在成交回落下，应谨防进 一步激化市场供求矛盾的风险。

  在我们看来，8月供应量 的继续走低早在预料之中，一来，上半年的成交爆发，使得一些开发商“弹药”明显不足，尤其是一些市场火爆城市，如北京、上海、南京等城市；二来，据 CRIC监测，多数城市项目都在积极备战“金九”，精力也集中在9月供应的铺排上，因而为了备足“货源”也不愿意增加供应，而且，很多新项目把推盘时间也 直接定在了9月，进一步影响8月供应量。

  而对于传统推盘旺季的9月，再加上8月25日央行“双降”，使得市场信心将大幅提升，预计9月重点城市商品住宅供应量将大幅反弹，或出现下半年首个供应高峰。

  2、成交：整体延续7月下滑走势，一线城市环比全线下跌

  本月重点城市商品住宅成 交延续上月下滑态势，且整体降幅有所扩大，但从绝对量来看仍高于今年平均水平。分城市能级来看，一线城市表现较差，北上广深不仅成交环比全线下跌，而且整 体降幅超过20%。但北京、上海本月商品住宅成交面积仍在100万平方米以上，市场热度仍较高。而二、三线城市中近8成城市环比下降，尤其是，长沙、沈 阳、贵阳、昆明等城市下降幅度尤其明显，降幅都在30%以上，而值得关注的是，合肥、武汉、厦门等个别城市，本月商品住宅成交量环比仍逆势增长，表现抢 眼。

  在我们看来，8月成交量 的进一步走低主要有以下原因：第一，多数开发商正紧锣密鼓备战“金九”销售旺季，不少项目已进入蓄客阶段，营销优惠活动已提前预告，使得购房者对金九银十 抱有更多期待，造成当前市场观望情绪较为浓厚致成交下滑；第二，在市场火热下，部分一线及二线城市信贷吃紧，二套房贷首付比例上调，如广州二套房首付比例 又升至7成，严重抑制了部分改善型需求的继续释放；第三，供应铺排推后，供应持续下滑，购房者选择面缩窄也是成交下滑的一个重要原因；最后，下半月的股市 再次暴跌，也或多或少影响楼市购买力的释放。

  进入9月，房企为冲击全年销售目标，把握降准降息带来的“窗口期”，必将加快推盘节奏，加大营销力度，而且，淡季后购房者看房热情也会提高，因此，我们预计，下半年第一个交易高峰将在“金九”出现。

  3、库存： 供求比小幅上升，多数城市库存继续下滑，个别呈供不应求

  8月，重点城市供求比较 上月有所提高，但北京、宁波、无锡、长沙等城市供求比仍在0.6以下，而值得警惕的是，沈阳、西安等去化压力较大城市，供求比处较高位，尤其是沈阳，本月 供求比为1.7，在市场成交下滑下，必将进一步增加市场去化压力。而本月供求比小幅回升，主要原因还是供求齐降下，成交量降幅明显高于供应降幅所致。

  库存方面，多数城市库存 继续下滑，部分城市受成交不振影响，库存量有所上升，其中，福州、贵阳、郑州等城市增幅都在10%以上，而值得关注的是，杭州、宁波、常州等城市市场去库 存继续推进，商品住宅库存量继续下降，市场供求状况继续改善。重点城市库存状况的继续向好，主要原因还是上半年的市场火爆，使得库存明显下降，而7、8月 市场新增供应又接连下降，因而，市场库存整体继续走低。对于“金九银十”传统销售旺季，市场热度将快速提升，在成交量回升下，库存仍有望进一步下降。

  消化周期来看，一线城市 继续全线下降，平均降幅超过40%；而二、三线城市，除重庆、合肥两城外，其余也有不同程度下降，尤其是，杭州、大连、昆明等城市，消化周期更是大幅下 降。重点城市消化周期的继续走低，主要还是基于前几个月成交量的高位，而近两个月市场供应又大幅下降，因而，消化周期才继续下降。而值得关注的是，上海、 南京、深圳、合肥等城市，消化周期都在6个月以下，从数据层面来说，市场处于供不应求状态，下半年如果供应未能及时补给，房价上行压力较大。

  4、成交结构：三城各面积段产品成交占比稳定，北京深圳中低档占比大幅下滑

  本月北上深三城各面积段产品成交占比表现相对稳定。但是从价格段成交结构来看，北京和深圳中低档产品成交占比有较大幅度下滑，而中档产品占比均有较大幅度上涨。其中深圳得益于高端项目成交放量，高档产品成交占比仍然延续上涨趋势。

  在从价格段成交结构来看，北京和深圳中低档产品成交占比由较大幅度下滑，取而代之的是中档产品成交占比上升，其他价格段产品成交占比相对稳定；上海各价格段成交占比变化幅度相对较小。 其中上海低档产品成交占比变化较大，环比下滑5个百分点至9%，高档产品占比则继续延续上周的下滑趋势，环比下滑4个百分点至13%，此外中高档产品幅度 也下滑3个百分点，中低档和中档产品占比则变化不大。而北京和深圳，在上个月中低档产品成交占比大幅攀升后，本月又大幅下调，降幅分别达到15个百分点和 12个百分点之多，而中档产品则有较大比例的提升，成交占比分别上涨了9个百分点和11个百分点，达到33%和27%。值得注意的是，深圳中高端产品成交 占比继上个月微幅上升2个百分点后，本月加速下调5个百分点，占比跌破20%，而高档产品占比继续延续上月的上升势头，环比上升6个百分点，至26%，这 与华润城、鸿荣源壹方中心、深圳中心天元、深圳湾壹号、香山没墅花园等高端项目成交量放量有关。

  从面积段占比来看，北上深三城各面积段成交占比表现均相对稳定。 其中，其中北京90平方米以下产品成交占比下滑了5个百分点，深圳则上升了5个百分点，但两城仍均以该类产品为成交主力，成交占比均在45%以上，深圳更 是接近60%；上海90平方米以下产品成交占比仅19%，环比上升3个百分点。此外，北京120-144平方米面积段产品成交占比环比上升了4个百分点， 而深圳200平方米以上大户型产品成交占比有较大幅度下滑，环比下滑5个百分点。三城其他面积段产品成交占比变化幅度不大。

  5、本月小结：8月市场供求继续下滑，9月或迎供求高峰

  8月市场延续回落态势， 商品住宅供应继续大幅下降，尤其是市场表现较好的的一二线大中城市，供应明显下滑。而一方面供应量的连续下降，直接影响成交量的回升；另一方面，供应及项 目营销活动推后，加重市场观望情绪，使得本月商品住宅成交量降幅进一步扩大。但值得庆幸的是，7、8月重点城市商品住宅的供求齐降，并未明显增加城市市场 库存量，而基于前几个月成交量的高位，多数重点城市市场状况继续改善。

  而对于9月楼市，一方 面，作为传统的销售旺季，一向是房企冲刺全年业绩的关键时期，很多房企都在摩拳擦掌，积极铺排“金九”供应和营销活动。据CRIC监测，目前多数大中城市 项目都准备在9月加大供应量，很多新盘首开也直接定在9月，因而9月市场供应必将大幅反弹，营销力度势必增强，将更加提振市场成交的回升。而另一方面，8 月25日央行宣布“双降”后，银行体系一下子多了6000多亿的流动性，尽管住宅按揭贷利润较薄，但在股市低迷、实体经济未见起色的背景下，银行还是会有 较高的意愿降低二套门槛并提供更高的利率优惠，趁此良机，很多购房者会加快入市。受此刺激，“金九银十”楼市有望再度峰起，成色可期。

  然而，在当前整体市场仍供大于求，产品结构性矛盾突出的背景下，“金九”热销的关键还在于多样的营销和适销对路的产品，因此，对于项目来说，应合理分析市场需求，抓住客户的需求分化，推出“适销对路”的产品，才能在“金九”的血拼中取得较好的成绩。

  【04 288指数】 

  房价指数连涨4个月，一线城市涨势尤甚

  2015年8月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1093.7点，指数较上月上升5.0点，环比上涨0.46%，这已是连续第4个月上行，但环比涨幅较上月缩小0.04个百分点，而同比来看，本月为年内首次止跌，并小幅上涨0.07%。

  本月288指数虽然涨幅 有所收窄，但依然保持“稳步上行”。主要基于两个方面原因，首先，虽然市场在7、8月份经历调整，但政策指向并没有变，楼市大方向没有逆转，近期央行再次 降息降准，消费者对于房价上涨的预期向好，再加上近期资本市场波动较大，大部分高净值人士目光重回楼市；其次，由于供应结构性过剩仍是目前行业的主要矛 盾，在大多数三四线城市，房价上涨动力不足，以致整体房价指数增幅并不显著。

  分城市能级来看，一线城 市环比涨幅最大，其中深圳继续领跑，本月环比上涨5.07%，同比来看，四个一线城市也均高于去年同期。一线城市房价指数之所以会表现更为抢眼，一方面是 由于供不应求的市场现状所致，购房者对后市房价上涨的预期，使市场成交出现聚集效应，需求暴增但供应一时难以跟上。另一方面近期中高端市场成交活跃，成交 结构是导致房价上涨的一个因素。但不可忽视的是，眼下一线城市房价上涨过快，存在被透支的风险，应当予以警惕。

  二线城市方面，超过八成 的城市房价指数环比上行，长沙、合肥、南京、沈阳等六市涨幅均超过了1%。其中苏州涨势最为显著，房价指数较上月上涨2.6%，园区更是首当其冲，凭借其 教育资源丰富、产业园区经济发达以及土地拍卖价格上涨助推住宅均价攀升，天地源七里香都、九龙仓时代上城风华里价格均出现不同程度上涨。而兰州、哈尔滨等 存量较高、市场库存压力较大的城市，房价指数仍处于环比回落的状态。

  市场在经历7、8两个月 份的调整后，即将迎来传统的销售旺季“金九银十”，此前多数开放商已经为此开始蓄力。我们预计，市场成交将在“金九银十”迎来一波小高峰，随着市场回暖态 势延续，供求状况不断得到改善，将推进房价整体稳中有升。但因各城市库存压力不同，各线城市房价也会出现不同的走势。一线城市及热点的二线城市需求旺盛， 预计价格将继续稳步上涨，但考虑到前期政策效应逐渐减弱之后，暂未有新政策出台，多数开发商并不会贸然涨价，走量仍是其首选，因此，即便部分需求火热城市 房价上涨，幅度也不会太大。而多数供应规模较大、供大于求的城市仍将积极致力于去库存，房价保持相对稳定。

  【05土地】

  供应不足致成交暴跌，优质地块热度不减

  2015年8月，土地市 场成交面积、成交金额环比双双大幅下跌，成交金额下跌幅度更是达到了35%。一线城市方面，由于北京、深圳无地出让，上海、广州成交地块也多位于城市远 郊，以致成交规模及平均溢价率大幅下探；二线城市方面也是量价齐跌，不过苏州、南京、杭州仍有多块优质宅地高溢价成交。不过我们认为，本月的成交暴跌还是 更多的受到供应不足影响所致，指标的技术性变化并不能说明企业拿地信心发生了实质转变。

  1、成交：出让规模大跌三成，平均溢价率亦明显下行

  8月份，土地市场成交规 模大幅回落，CRIC监测的300城经营性土地共出让304幅，较上月少成交了73幅地块。成交建筑面积为2884万平方米，环比大跌30%，同比下滑 55.1%。成交总价710亿元，较上月下降35%。溢价率方面，本月平均溢价率为18%，较上月大幅下挫16个百分点。与7月份相比，之所以本月土地成 交量、价、溢价率均现明显下跌，在我们看来有三方面原因，其一，供应量下降，受地方政府供地计划安排的影响，7月底至8月初的国内土地供应一般都处于年内 较低位置，因此8月份土地成交规模也会相应回落；其二，优质土地减少，本月进入成交环节的土地多位于城市外围，对企业吸引力相对较弱；其三，成交结构的变 化，本月房企更为关注的一二线城市成交面积占比显著下降，而对于三线城市，目前房企大多还是持以相对谨慎的态度，因此在溢价率指标上也出现了看似消极的变 化。因此我们认为，本月土地市场成交规模的下探，更多的还是受到指标上的技术性变化所致，对于市场景气转变的担忧还是大可不必。

  2、分布：一线城市成交大幅回落，二线城市溢价率持续攀升

  8月份，各线城市土地成 交金额均现回落态势，其中一线城市表现最为显著，成交金额环比腰斩，成交面积环比上升7%；二线城市方面，成交金额环比下跌26%，成交面积环比回落 36%，不过溢价率却是不降反升；三四线城市方面，成交总价环比减少22%，成交面积下跌26%。

  具体来看，一线城市本月 成交建筑面积为319万平方米，环比增加7%，成交总价150亿元，环比下跌56%。北京、深圳本月均无土地成交，上海成交面积也暴跌近7成，广州成交面 积虽然暴涨，单月成交建筑面积创下2014年以来新高，但成交地块多位于城市远郊区域，平均楼板价仅有4223元每平方米，因此整体来看，本月一线城市土 地成交总价仍然处在了暴跌的位置。

  二线城市方面，8月份成 交建筑面积为1571.99万平方米，成交金额环比下挫26%，但是在溢价率表现上，平均溢价率却由23%上升到了28%，平均楼板价也有17%的涨幅， 如苏州、南京、杭州等市仍有多块高价、高溢价土地成交。以28日南京土拍为例，在当日成交的7幅地块中，G26 、G29、G31、G 32四幅地块均引来了多家房企角逐，最终也都刷新了各自板块的土地楼板价纪录。

  三四线城市成交规模走势 与二线城市相似，本月成交建面环比下降26%，成交金额环比跌幅为22%，不过在溢价率表现上则较为平淡，本月平均溢价率12%，较上月下降了2个百分 点。具体城市来看，高溢价土地仍然集中在九江、漳州、徐州等具有一定经济实力，且人口基数相对较大的三四线城市，而在盐城、遵义等需求相对不足的城市，地 块还是多以底价成交。

  综上所述，8月份各线城 市成交金额虽然大幅下跌，但是更多的还是受到客观因素影响所致，从房企拿地热情角度来看，并没有发生实质性的变化，对于南京、苏州等需求旺盛城市的热点区 域，企业还是愿意付出高溢价争夺优质地块，而对于成交热度相对较低的三四线城市，企业在投资上还是显得较为谨慎。

  3、重点地块：优质地块热度不减，南京一日造四地王

  本月土地市场成交量虽然 出现大幅下探，但是从总价地王的表现来看，房企之间的竞争并没有出现明显消退，诸如上海杨浦平凉社区、南京江宁G23宅地、燕子矶G26宅地，苏州的狮 山、相城宅地均拍出了超过4成的高溢价。以此来看，虽然目前行业正处于整体供应过剩的去库存阶段，但对于需求旺盛的优质板块的大体量投资机会，房地产企业 还是非常看好。

  单价TOP10方面，一 线城市数量明显减少，这主要还是受政府供地节奏影响所致。本月一线城市近郊以内成交地块大幅减少，北京、深圳二市是更是没有土地成交。不过榜单首次两席依 然均出自上海，且成交均价均远高于其他入榜地块。入榜门槛略有下调，由上月的16554元/平方米下探至13000元/平方米。

  （1）南京：龙湖47.7亿夺江宁宅地，成就板块新单价地王

  2015年8月7日，南京江宁区NO.2015G23地块拍卖迎来了中航、新城、龙湖、世茂、禹洲、上海建工、新城等11家房企报名争夺，在最后上海建工、金隅和龙湖三房企争夺中，由龙湖以总价47.7亿元、溢价率超过50%获得该地块。 

  从交通区位上看，该地块 靠近地铁1号线的小龙湾站、竹山路站，交通较为便捷，而周边生活配套也相对成熟。从体量上看，该地块的实际建筑面积达到了37.62万㎡，是江宁区域少有 的大体量地块出让，这对2014年新进入南京市场的龙湖而言也是极大挑战。特别是地块中对商业建筑占比的要求，将影响项目的去化速度，对企业运营要求更 高。从周边项目销售情况来看，在售新盘较少，多为老项目持续销售，且没有大体量推盘情况发生，普通住宅价格在9500-14000元/㎡左右，别墅价格不 到25000元/㎡，而该项目的楼面单价就在12679元/㎡，想要获得高利润必须需要往高端改善方向发展，但该地块因位于外环线，需求仍以刚需置业为 主。因此，整体来看，项目取得高利润难度较大。

  （2）上海：阳光城溢价60%竞得杨浦内环宅地，刷新区域楼板价纪录

  2015年8 月12日，上海杨浦区平凉社区02C1-12(大桥街道101街坊)纯宅地经过九龙仓、旭辉恒基联合体、新城平安联合体、绿地、首创、碧桂园等13家品牌 房企的激烈角逐，最终阳光城旗下子公司以17.3亿元斩获该地块，最终溢价率59.5%，楼板价49236元/㎡。根据公告，该地块东至眉州路，北至河间 路，出让面积为15764㎡，容积率2.3，地上建筑面积35137㎡，涉及住宅项目建设的住宅套数为316套，是内环内罕见的纯住宅用地，周边配套成 熟，这是一年内阳光城在上海同区域获取的第二幅地块，产品定位为高端改善，预计规划建成高层全装修产品。从周边情况来看，除了2014年同为阳光城获取的 地块楼板价在41078元/㎡，项目周边3公里范围内未开工的还有2013年成交的两幅住宅用地，楼板价仅在12398-15749元/㎡，未来或将成为 阳光城项目的重要竞争对手。根据阳光城以往的定价风格，其高周转率一部分原因是其低于周边的定价策略，这次在成本差距如此之大的基础上以何种优势破局则是 项目成功关键。

  4、本月小结：供应变化致市场波段性下行，预计九月份成交将迎大幅上扬

  在连续两个月成交大幅放 量之后，8月份的土地市场终于停下了高位放量的脚步，大多数城市成交金额、成交面积均现大幅下探之势，这一方面是供应节奏变化所致，本月进入交易环节的地 块不多，另一方面也是受到成交结构变化影响，位于一二线城市中心区域的优质宅地成交占比下降，以至于成交金额、平均溢价率等指标均出现了大幅度的下探。因 此我们认为，本月的成交波动更多的还是受到指标技术性变化所致，而在房企角度，从一二线城市频频被刷新的地价纪录来看，还是证明了企业拿地信心依然处在较 强的位置。

  而对于接下来的土地市场 表现，我们还是继续持以相对乐观的态度，首先，供应量的波段性下探会很快过去，九月份供应量将迎回升，以一线城市为例，据已公布的供应计划统计，将在9月 份进入成交环节的土地起拍总价已经超过400亿，达到本月成交金额的2.5倍以上，其中更是不乏北京门头沟、东坝乡等热点区域的优质宅地；其次，从企业角 度来看，得益于二季度以来的成交持续回暖，下半年的“钱袋”会更为充实，也更有实力和动力取获取心仪的地块；最后，在政府角度，囿于经济增长放缓、财政收 入增速大幅下挫的困境，也仍然需要房地产投资来拉动GDP增速、缓解就业压力。故此我们预计，9、10月份土地市场成交还是会持续放量，接近并创造新的年 内高点也并非没有可能。