[克而瑞]集中供地下的典型城市地价发展指数研究

  导读：规则调整下多数城市地价回落，南京、合肥盈利预期改善可重点关注。

  ◎  研究员 /马千里、邱娟、周奇

  2021年三季度，重点城市迎来了第二轮集中供地的密集成交。受土拍规则变动、住宅销售转冷、行业融资管控收紧等因素影响，期间土地成交热度显著降温，表征在地价指数测算上，地价增长速度也得到了较好的控制。典型如南京、合肥等首轮土拍热度较高的城市，三季度地价指数均环比下降超过6%，行业利润空间进一步向理性回归。

  就2021年前三季度地价指数的累计同比变动来看，除三季度没有样本地块成交的上海、杭州等9个城市外，所有城市均较上半年有所下降。其中福州、合肥、成都前三季度地价同比涨幅均较上半年下降5个百分点以上，市场热度明显回落。

  背景：第二轮集中土拍规则全面升级

  成交热度明显下调

  截止10月底，除宁波、郑州两城外，其余20个重点城市均已完成前两轮集中供地。从竞拍规则来看，大部分城市第二轮土拍规则较首轮更加完善和细化，体现了精准调控的方向，尤其是上轮竞拍中市场热度较高的杭州、无锡、苏州等城市，均针对其首轮拍地时暴露出的问题，出台了“打补丁”新规。就市场表现来看，对比首轮集中土拍热度来看，大部分城市二轮集中土拍热度均有所下滑：成交溢价率均较首轮有所降低，尤其是济南、天津等低热城市，溢价率降幅均在十个百分点以上，底价成交成为二轮集中土拍的主旋律。

  1、政策动向：竞拍方式向竞品质、摇号转变，力求“控实际地价”（略）

  2、热度变化：二轮土拍明显降温，底价与撤牌成为多城土拍主旋律（略）

  3、企业拿地：参拍积极性明显下挫，京、沪也要靠地方国企托底（略）

  重点城市地价指数变动

  南京、合肥三季度地价指数

  环比降幅超6%

  为了准确衡量城市住宅用地价格变动情况，我们基于市场比较法构建了地价变动指数，对22个重点城市两轮集中土拍地价变动趋势做出判断，并找出其中的规律，以更好地预测盈利空间变动。

  1、算法简介：基于市场比较法对地价走势进行测算

  地价指数算法是基于市场比较法对同一板块内成交的土地价格信息进行采集并清洗数据之后对地价变动走势进行标准化/加权处理的一种数据处理方法。主要步骤包括以下几点：

  (1)  板块划分：考虑到城市发展不同区域间的投资价值差异，先行确认地块所属的板块，以便后续进行进一步测算。

  (2)  识别纯政策用地：删除其中的100%租赁住房用地、100%定向销售（移交）的经济适用房、回迁安置房用地等。

  (3)  修正部分配建地块单价：对于公布配建比例的地块，对于无偿移交的，增加配建支出、减去配建面积后计算楼板价；对于部分自持租赁、或有偿移交的，减去配建面积后计算楼板价。

  (4)  土地估价：对未公布配建比例的地块，使用栅格系统土地估价模型修正地价。

  (5)  基于市场比较法，计算各城市住宅用地价格的季度环比指数、季度同比指数、季度累计同比指数等。就以季度环比指数为例，具体计算步骤分为两步：第一，计算城市各板块住宅用地或含宅用地价格的季度环比指数；第二，采用双加权计算全市住宅用地价格的季度环比指数，即分别利用本月土地成交建筑面积和金额作为权数计算价格指数，然后将两个价格指数再做平均计算。

  2、地价指数：三季度地价累计同比指数普降，济南、无锡实际地价仍在环比上涨

  2021年三季度，样本城市迎来了第二轮集中供地的密集成交。受土拍规则变动，住宅销售转冷，行业融资管控收紧等因素影响，期间土地成交热度显著转冷；表征在地价环比指数测算上，地价的增长速度也得到了较好的控制。典型如南京、合肥等首轮土拍热度较高的城市，三季度地价指数均环比下降超过6%，使得行业利润空间进一步向理性回归。

  当然，部分城市地价指数也有一定程度的上涨，譬如济南，由于二轮集中土拍土地质量明显提升，在地方房企托底效应的影响下，三季度地价指数环比上涨3%，而无锡则在自持、配建、投资等要求的影响之下，地价也在保持上行，三季度地价环比指数上涨了2%。除了济南、无锡之外，沈阳、广州、深圳也是如此，三季度地价也呈上涨之势。

  累计同比指数方面：短期来看，除三季度没有样本地块成交的上海、杭州等9个城市外，所有城市均较上半年有所下降。其中福州、合肥、成都前三季度地价同比涨幅均较上半年下降5个百分点以上，市场热度明显回落。紧跟其后的则是深圳、青岛、无锡、南京等城市，四成前三季度地价同比涨幅均较上半年下降2个百分点以上，市场热度也有一定程度的降温。

  中期来看，2019年以来22城地价指数处于震荡波动的下行大周期，其中在2020年年末至2021年上半年出现短暂回升，但是进入2022年三季度后，同比增速再度大幅下滑，并降至2019年以来的新低，2022年前三季度，22个重点城市累计同比增长14.51%，较2020年全年增速下降了0.53个百分点。

  根据2022年地价累计同比变动情况，可以将22个重点城市分为两类：

  一类是2022年地价累计同比涨幅上升的城市，包括重庆、深圳、济南、厦门、北京、天津、广州、杭州、苏州和武汉，这些城市今年前三季度地价累计同比指数较2020年全年呈增加趋势，地价涨幅仍高于去年全年。就具体城市来看，这些城市大都是首轮土拍热度较高的城市，尤以重庆、深圳最为突出，年内地价涨幅出现了大幅抬升、且处于22城领先水平，就城市全年“稳地价”目标角度，第三轮土拍的地价管控仍然存在较大压力。（典型城市地价变动指数见文末附表）

  另一类则是2022年地价累计同比涨幅下调的城市，包括上海、长春、沈阳、宁波、青岛、郑州、合肥、成都、长沙、南京、福州等城市，其中部分城市受到土拍规则升级的影响，加之首轮土拍价格控制即较为平稳，年内地价增幅持续下滑，譬如上海、宁波；部分城市地价指数先增后降，一季度地价高涨，但二季度后地价增速迅速回调，譬如福州、合肥，年内地价调控成效显著；亦有部分城市受到市场下行的影响较大，譬如沈阳、长沙、郑州，这些城市前三季度累计同比指数较2020年全年下降，地价累计同比指数处于22城末位，市场逐渐趋于平稳。

  3、典型地块：部分热点板块地价涨幅依旧突出，高“折扣”地块集中于远郊（略）

  典型城市：政府托底下

  济南地价指数仍在上行

  指数下跌的南京热点地块利润可期

  在上文中的测算中，可以发现虽然大部分城市第三季度的地价指数较上一季度有所回调，但同一城市不同区域甚至不同板块的地价涨跌也存在差异。在本章中，我们选取了济南和南京分别作为第三季度地价指数上涨和下跌的典型城市，对这两个城市内部地价变动及盈利空间变化进行进一步分析。

  1、济南：地方国企托底下地价名跌实涨，三季度地价指数仍在上行

  济南第三季度商品住宅用地成交价格指数为103.5，这意味着济南第三季度成交地价较第二季度实际环比上涨了3.5%，是22城中第三季度成交土地价格涨幅最高的城市。

  1.1 济南二轮土拍热度大幅降温，本地国企托底现象普遍（略）

  1.2 出让门槛抬升下地价名跌实涨，三季度地价指数仍在上行（略）

  1.3 天桥区第三季度地价指数达107.5，地价上涨冲动强烈致盈利空间收窄（略）

  2、南京：规则调整下三季度地价指数下行，利润空间向理性回归

  同多数城市一样，南京也在开拍前修改了土拍规则。在溢价率上限降至15%的限制下，南京第二轮集中成交地块的地价也随之下调，第三季度成交地价环比指数为93.8，即意味着第三季度成交地价较第二季度下降了6个多百分点，是22城中地价降幅较为明显的城市之一。

  2.1 供地新规下第二轮土拍冷热不均，主城摇号、远郊撤牌并存

  为了降低市场热度、稳定地价，南京也均对第二轮土拍规则进行了升级。政策调整方向除了加强房企购地资格和资金审查、将溢价率上限降至15%以下等常规调整方向外，南京第二轮集中土拍规则较首轮也出现了几点变化：

  1）限制企业参拍地块数量。二轮土拍中，南京要求同一竞买人及同一集团成员企业参拍地块数量不得超过总量的30%。这就意味着，房企可同时报名的地块数最多为13宗，并且在部分地块不能合作开发的限制下，对房企拿地策略提出了更高的要求，有效地控制了地块的竞拍热度；

  2）强化品质监管。为了保证工程建设质量和施工安全，保证科学的设计和施工周期，南京对竞得地块做出了6个月内不得上市的要求，杜绝房企快周转导致房屋质量差、维权事故频发等现象。

  在上述规则的限制下，南京二轮土拍热度较首轮出现下滑。具体而言，第二轮南京集中土拍溢价率仅为6%，较首轮下降了12个百分点，流拍率也由首轮的2%上升至23%，涨幅超过20个百分点。平均名义楼板价方面，主要是受主城区高价地成交占比上升影响，南京三季度宅地均价上涨了4%。

  相比于其他城市“大降温”，南京此次土拍表现更多倾向于冷热分化，本次供应的53幅地块，25幅地块底价成交，5幅地块溢价成交，11幅地块触顶摇号，12幅地块中止出让或流拍，地价封顶与土地流拍现象并存。

  结合各区域的土拍表现来看，主城区核心位置宅地仍是房企争夺热点，如建邺江心洲、秦淮南部新城、雨花台铁心桥、软件谷等片区均有地块触顶摇号成交。这些热点板块的成交溢价率也明显高于其他板块，如建邺河西板块的平均溢价率达14%，板块内出让的两宗地G71地块和G72地块分别经过了27轮和9轮竞价达到最高限价进入摇号阶段，是南京此次集中拍地竞拍热度最高的板块之一。

  而远郊板块的竞拍热度相对较冷，出让地块基本均以底价成交，尤其是溧水、高淳等远郊区域，房企拿地意愿明显不足。究其原因，是由于在市场下行背景下，这些片区的楼市表现不佳，如高淳、六合等区域的当前消化周期均在12个月以上，去化周期明显高于主城热点板块，面临一定的库存压力。因此，在当前房地产行业资金环境仍旧偏紧的背景下，这些区域的投资热度也明显降低。

  2.2 南京第三季度地价名涨实跌，河西、城南等土拍热点板块也不例外

  与济南恰恰相反，三季度南京地价却是名涨实跌，受主城区高价地成交占比上升影响，南京三季度宅地均价上涨了4%，但在溢价率上限下调、外围片区土拍遇冷等因素影响下，南京第三季度成交地价环比指数为93.8，即地价环比第二季度下降了6.2个百分点，是22城中地价下调幅度较大城市的之一。具体到成交地块而言。第三季度，南京集中成交的35宗商品住宅用地中，对比周边近一年成交同类型地块价格来看，六成以上地块成交楼板价出现下调，包括建邺河西、雨花台软件谷、铁心桥、栖霞燕子矶等多个热点片区，降幅基本都在5%以上，如六合等远郊区域的地价降幅甚至超过20%。地价上涨的区域主要集中在江北新区，如新区G18、G19号地块的地价涨幅均在10%以上。

  各板块的地价环比指数表现方面。经CRIC测算，第三季度南京各板块成交地价环比指数均未超过100，这意味三季度各板块的综合拿地成本均较二季度有所降低，包括上文提到的热点竞拍板块河西板块、城南板块等，本季度地价环比指数均在95左右。

  2.3 拿地成本下降下盈利空间提升，南京11宗摇号地块盈利空间可期

  在大部分地块拿地成本下降的影响下，南京第二轮集中成交地块的盈利空间也有所提升。通过CRIC系统综合测算，南京本轮集中土拍平均地房比为53%，平均房地差为12088元/平方米，大部分地块的地房比均低于0.6以下，整体利润空间较为充裕。

  以摇号成交的11幅地块来看。按照各自的商品住宅销售均价测算，11宗地中房地差超过1万元的有9宗之多，整体盈利空间较为充裕。其中秦淮区南部新城G73地块成交楼面价29643元/平方米，按照其商品住宅销售均价44898元/平方米来测算的话，房地差高达15383元/平方米，是本轮土拍触及摇号的地块中盈利空间最大的。虽然有2宗房地差不足万元，但是依然存在一定的盈利空间。以江北新区2021G16为例，其成交楼板价为10257元/平方米，按照其商品住宅销售均价19520元/平方米来测算的话，地房比为53%，房地差高达9263元/平方米，利润空间也是较为充裕的。

  总结：规则调整下多数城市地价回落

  南京、合肥盈利预期改善可重点关注

  综上来看，在新一轮集中土拍规则调整的影响下，重点城市第二轮集中土拍热度也较首轮大幅降温。得益于此，大部分重点城市第三季度成交宅地价格环比指数均低于100，即第三季度的地价多较第二季度出现了环比下行的趋势。部分城市如南京、合肥地价环比降幅超过5个百分点，拿地成本明显回调，项目利润空间也有所提升。

  但需要注意的是，虽然多数城市取消了竞自持并下调了溢价率上限，但为了将出让土地的效益最大化，大部分城市第二轮集中供应地块的出让条件反而较首轮有所提升。典型如济南、沈阳等城市，出让地块中不乏产业引入、配套建设等严苛要求。在此影响下，这些城市三季度地价环比指数超过100，意味着实际拿地成本反而进一步攀升，压缩了地块盈利预期。

  1、关注城市：南京、合肥盈利预期改善，三轮土拍门槛或继续降低

  在上文的分析中，可以看到南京、合肥及福州等城市的拿地成本的确较第二季度有所降低，包括热点区域的住宅用地亦是如此。以南京为例，成交商品住宅用地中有六成以上的地块价格出现下调，秦淮南部新城、雨花台铁心桥、软件谷等多个热点片区的地价降幅甚至在10%以上，拿地成本明显降低。

  在地价下调下，这些城市的盈利预期也有所改善。就第三季度成交住宅用地的平均房地差来看，南京、合肥及福州的房价地价差距都在1万元/平方米以上，给房企留下了较为充裕的盈利空间。

  另外，结合这些城市第二轮土拍热度来看，南京、合肥和福州等城市第二轮集中土拍竞拍均较第一轮大幅降温，撤牌流拍率也基本都在20%以上，年度供地计划完成进度堪忧。为了保证下一轮集中土拍的顺利进行，这些城市或将改善供地结构并进一步优化竞拍规则、降低竞拍门槛，如南京、苏州新挂牌的第三轮集中出让地块的竞拍门槛均有所降低。意味着将有更多盈利空间可期、参拍门槛降低的优质用地放出，企业可重点关注。

  2、警惕城市：广州、济南整体地价仍在上涨，调整期下拿地更需避开高库存片区

  虽然大部分城市地价出现回调，但仍有少部分城市的土地价格较第二季度出现上涨，包括济南、广州和沈阳等城市。在要求引入产业、初始配建租赁住房、人才房等硬性要求下，这些城市的实际拿地成本并未下降，如广州增城、济南天桥等区域的地价均较此前周边成交地块价格出现上涨。在片区房价“锁定”下，地块的利润空间也进一步被压缩，如广州增城第二轮集中成交的多宗地房地价差多在万元以下，未来盈利预期较窄。

  另一方面，值得注意的是，这些城市当前楼市正处于调整周期，短期内存在一定的去化压力。以广州为例，自进入下半年后，广州的楼市成交量价就步入下行通道，金九成色明显不足，成交量较去年同期下降36%。在此影响下，广州商品住宅去化周期也明显拉长， 2021年9月末去化周期达10.6个月，较6月底拉长了近3个月，其中二轮流拍地块最多的增城区大部分板块的消化周期都在12个月以上，如荔湖新城、荔城板块等供地主力区域消化周期甚至长达30个月以上。

  对于这些城市，尤其是库存压力较高的区域，企业拿地应该保持更加谨慎的态度，以免遭遇资金长期沉淀、进一步加剧现金流压力的风险。

  附图：22个典型城市2020年以来至2021年前三季度住宅用地价格指数走势（略）