[克而瑞]又见鼓吹投资客扫楼，西安房价有希望“补涨”吗

  近期，热点城市渐次扩容，长沙、成都、武汉等中西部二线城市房地产市场热度明显提升，房价上涨动力强劲，反观西安房价仍处低位，尤其是媒体报道“河南人在西安团购买房、北上广深投资客国庆期间在西安大量扫楼”，认为西安低价就是价值洼地，存在投资获利空间，西安房价会如期“补涨”吗？

  年度土地供应持续超2500万方，致前景看淡、底价成交成常态

  纵观西安土地市场量价表现，可以简单划分为两个阶段：其一，2011-2014年，地方政府一味追求城市面貌日新月异，土地供应力度空前，成交规模持续高位运行，尤其是2012年经营性土地成交建面突破4000万平方米。随着前期出让地块陆续进入销售阶段，新增项目供应量显著超出市场自然承受的区间上限，楼市库存量直线攀升，西安就此转变为高库存的风险城市之一；其二，自2015年以来，得益于“有供有限”政策从紧执行，地方政府大幅调降供地指标，土地成交规模明显回落。

  西安土地市场依旧冷清，土地溢价率长期维持在较低水平，仅热点板块出让部分高溢价土地。主要原因有以下两点：其一，受困于楼市高库存风险，企业拿地态度普遍谨慎，土拍竞争自然不甚激烈，底价成交渐成常态；其二，市内六区以城市旧改地块为主，需要企业进入一级市场开发投资，土拍市场近乎断供。与此同时，热点区域如高新、曲江核心区已基本开发殆尽，新晋出让地块大都来自于远郊区县，自然难以激发企业高价拿地的热情。

  库存风险仍在高位，小产权房充斥市场，企业溢价空间有限

  尽管西安土地价格相较理性，地价房价比长期在1.0-2.0的区间范围内徘徊，但是“理性”背后的深层次因素不容忽视。受制于前期土地供应过量，西安房地产市场库存风险犹在高位，购房者置业需求相较稳定，短期内成交量难以再上一个新的台阶，预示着去库存需要经历更长的时间周期。更为重要的是，西安房地产市场充斥着大量的小产权房，购房者受惑于小产权房低价优势，可能置产权风险于不顾，转而购买小产权房。因此，西安商品房同质化竞争过于激烈，热销项目往往是以价格制胜，市场需求难见爆发式增长。我们认为西安商品房市场尚需较长时间的积累及培育期，企业产品溢价空间着实有限，市场风险不可不察。

  经济“后发优势”并不明显，收入水平低、人才流失严重形成恶性循环

  西安宏观经济尚处较快增长态势，2015年GDP同比增长8.2%，相较于中西部其他二线城市仍存在一定差距。人均GDP仅66739元，显著低于长沙、武汉等市，说明企业竞争尚处初级阶段，更多的还是在比拼人力成本优势，从而决定了较低的生产效率及利润率水平。整体而言，在产业逐渐由东南沿海城市向中西部地区转移的过程中，西安并未占据绝对的竞争优势，经济“后发优势”并不明显。

  根据《西安城市总体规划(2008-2020年)》显示，2020年西安常住人口将迈入千万大关。2015年西安常住人口达871万人，同比增长0.91%，按照目前的增速推算，2020年市域人口规模突破千万尚存一定的压力。当然，随着城市化进程的不断推进，西安在陕西省域范围内比较优势凸显，省内三四线城市人口将持续向西安聚集。

  尽管西安聚集多所高等院校，城市经济发展有着完善的资源拼图，但是企业乃至地方政府并未有效利用现有优质高校资源。在中西部区域内，西安城镇居民人均可支配收入水平明显不及长沙、武汉两市，更是与南京、苏州等东南沿海城市存在较大差距。西安人才流失现象突出，更多的高校毕业生不愿意留在本地工作、生活，而是向东南沿海经济发达城市迁移，高素质人才流失进一步拉低了全市居民收入水平。正由于相较低廉的收入水平，本地居民对于高端产品接受度普遍不高，改善性需求占比始终维持在较低水平，且提升空间有限。

  综上所述，西安楼市不温不火背后有着深层次的因素，前期土地供应过量引致的高库存风险悬而未决，居民收入水平偏低、人才流失严重更是给城市经济及房地产市场发展蒙上了一层阴影，在小产权房等基本制度建设尚未健全的情况下，西安房价补涨的可能性不大。

  对于房产投资驾轻就熟的北上深的投资客来说，房价5年不涨、绝对价格低就有投资价值了吗？显然鼓吹投资客扫楼又是自编自演的闹剧罢了。