[世邦魏理仕]中资企业扩张意愿强 二线城市写字楼吸引力加速上升

世邦魏理仕发布《2017中资企业写字楼租户调查报告》

  2018年4月24日，上海–世邦魏理仕近日发布的《2017中资企业写字楼租户调查报告》指出，经济转型深化带来包括金融等高端服务业态的快速发展，中资企业扩张意愿明显增强，也将有望驱动写字楼市场需求的进一步上升。此外，灵活办公策略、利用科技手段改善办公空间环境、营造良好的办公体验在逐步成为企业办公策略的关注点。

  强劲扩张增员预期带来更多办公面积扩充意向

  受益于国内经济的阶段性反弹，中资企业经营预期向好，对未来扩张意愿显著提升。高达81%的受访企业表示在未来三年有明确增员计划，该比例较上一年大幅上涨23个百分点，其中预计人员增长10%以上企业比例超过1/3。

  在中国经济加速转型的背景下，金融业已成为推动服务业占比显著增加的主引擎之一。此外，金融业与TMT行业间的穿插影响又带来了科技金融行业的崛起，持续催生新的增长空间。调查显示，金融企业对行业长期发展持续看好，扩张意向在所有受访行业中占比最高（85%），而保险、新兴金融等非银金融机构是其中的主要推动力。实际上，新兴金融业的写字楼需求曾在2016年因行业整顿而出现下行调整，当年新租赁交易面积同比下降47%，但在2017年，经济增长的相对稳健又令金融类需求呈现明显回升。

  科技、新媒体、通讯（TMT）企业的扩张意向也有明显增加。近年来包括共享出行，短视频、内容分发平台等领域企业发展迅速，持续吸引海量资金聚集，并在短期内大量增加员工数量，办公空间需求随之上升。目前企业主要通过压缩人均办公面积、实施扩租、以及引入灵活办公策略应对办公空间需求的迅速增长。

  一线城市商务多核发展促进企业选址多元化

  企业租户在选址过程中，区位的抉择仍十分关键。近年来，由于科技的发展以及基础设施建设的完善，城市中心商务区的优势被逐渐削减，新兴商务区正逐渐受到更多的青睐。从供应层面来看，一线城市已经进入了办公去中心化的快速发展期，非中心商务区的写字楼存量面积占比将明显增长，租金水平较中心商务区低20-50%。

  行业层面上看，金融业考虑核心区域办公的比例为79%，明显高于TMT行业57%，且前者中大部分选择为核心商务区甲级写字楼。然而受访金融机构中较大比例也表示会考虑拆分一部分后台功能至非核心区以降低成本。而随着人才日益成为TMT行业的驱动关键，国外经验显示该领域租户也会更多进入中心区域写字楼市场。

  此外，从办公型态来看，新兴商务区更充裕的土地供应使办公建筑形态不再局限于寸土寸金的核心区内常见的高层建筑，一线城市众多的企业总部对独栋形态写字楼的需求也是新兴区域受到青睐的原因之一。此外，城市更新中涌现出的创意办公、精品办公叠加共享办公模式的兴起，为企业在核心区的办公选址提供了更多的选项。

  兼具成本与人才优势的二线城市面临更快增长机遇

  当前，成都、重庆、武汉等中西部节点城市不仅拥有丰富的人力资源，与综合成本保持高企的一线城市相比，其办公租赁成本也相对较低。因此，从企业经营角度来看，现阶段主要二线城市在商务成本与人力资源方面的比较优势更有利于企业的加速发展。本次调查结果也印证出这一趋势，在一线城市继续加强布局的同时，总体上企业未来希望在二线城市进行扩张的比例更高。成都（32%）和武汉（33%）连续两年成为中资企业异地扩张的首选，杭州（26%）名列第三，而在北、上、广、深异地扩张的意愿分别为26%、22%、20%与22%。

  世邦魏理仕大中华区顾问及交易服务部董事总经理黄蔚表示：“近年来，中资企业不断在二线城市扩张。主要二线城市吸引力不断增大，部分重点二线城市还在大力发展第三产业，如成都高新南区通过政策支持重点扶植发展科技金融；武汉的自贸区政策及其大量储备人才优势正在为科技类企业带来巨大发展优势；重庆大力发展要素市场机构，金融业产值及占比快速攀升。二线城市在吸引产业和人口落户政策方面的优惠力度，使得这些城市在集聚高附加值产业时更具竞争力。”

  新生代员工对室内设计布局更在意

  随着交通基础设施持续改善以及80后、90后成为职场主体，办公楼内基本设施完备程度（主要指包括电梯、卫生间等基本设施的配备）、楼宇设计、物业管理等办公空间相关要素更加受到中资企业租户重视，而交通便利性的关注程度有所下降。由于新生代员工对于办公室设计及布局更为在意，预计工作场地本身的设施条件将成为吸引并留住年轻人才的关键因素之一。提供休憩设施、提升绿化环境甚至增加更多服务体验也将日益成为企业选址定址之外需要兼顾的方面。

  引入灵活办公策略、增加科技元素将成企业地产策略重点

  随着市场成熟与客观环境转变，灵活办公场所策略在中资企业群体中的认可度明显提高。在“增加业务发展灵活性”与“节约办公预算”等主要因素的驱动下，已采用或有意采用灵活办公场所策略的企业占比由2016年的23%大幅升至50%，其中TMT企业的意向率更是高达到61%。此外，越来越多的企业意识到，科技的普遍运用及颠覆式创新将对未来办公趋势带来巨大影响，而工作方式的变革同时将带来人员配置、业务流程的显著变化。连续两年的调研发现，改善办公科技手段已成为企业未来三年房地产策略的三大重点之一。

  世邦魏理仕中国区顾问及交易服务工作场所策略部主管Brandon Dewitt表示：“随着新生代员工积极寻求新的办公体验，科技化、灵活性逐步成为未来办公空间趋势的关键词。灵活办公等办公策略理念将被越来越多的中资企业租户所认可和接受，并将迅速影响到更多租户群体。预计中资企业租户的未来房地产策略规划也将与市场联系更为紧密并更具前瞻性。”

  科技创新、工作场所理念升级、以及员工体验需求提升成为最新亚太趋势

  为适应快速的市场变革，越来越多的亚太区写字楼租户开始积极调整房地产策略与目标，企业房地产领域因此迎来前所未有的重大变化。根据世邦魏理仕近日发布的《2018亚太区写字楼租户调查》报告显示，科技创新、工作场所理念升级、以及员工体验需求提升正在成为亚太商业地产发展中的新常态，并有望成为未来两年内推动写字楼市场持续增长的关键因素。

  1）办公空间扩张需求强劲

  亚太区写字楼租户显现出强劲的扩租意向。45%的受访企业计划于未来两年内增加办公面积。绝大多数企业仍旧倾向于通过租赁既有写字楼来实施扩租，但部分企业正在考虑定制建造（Build-to-Suit）项目，或参与新写字楼的预租。随着企业房地产灵活性需求的增加，共享办公空间的租赁意愿逐步上升，约1/3的租户表示将把共享空间纳入办公选址考量。

  2）工作场所变革加速

  未来两年内，企业实施基于活动的办公场所策略（Activity-based Working）的意愿大幅上升（78%），办公环境设计及工作场所制度也将因此迎来进一步调整与优化。虽然“促进协作”仍是驱动企业实施办公场所策略的首要因素，但较上年相比，企业开始愈加看重营造创新氛围，将“打造创新文化”视为驱动因素的受访者占比显著增加。“改善办公空间使用效率”也是仅次于“促进协作”的另一主要动因，租户希望增加空间利用率分析的运用，实现更为精细、精准的办公空间规划。此外，在协作空间基础上增加提高专注力的独立办公区域，成为企业实施ABW办公场所策略中的重要趋势。

  3）科技应用更趋普遍

  多数受访企业计划在办公场所内增加科技投入，以进一步提升员工工作场所体验。其中，会议室/工位预定APP、用于监测空间使用情况的智能传感器、以及预测分析工具被视为首选；生物认证技术和空气净化设施是受访企业最期待业主方能够提供的楼宇科技元素。而随着工作场所内科技应用的日益增加和快速发展，通过预测分析技术掌握空间需求变化模式并对未来需求趋势进行判断，助力高效决策制定，将成为企业房地产领域的重要发展趋势。

  世邦魏理仕《2017中资企业写字楼租户调查报告》结果来自162个一线及主要二线城市的写字楼租户企业。受访租户中，金融（32%）、TMT（27%）及专业服务业（14%）企业占到七成以上。本次调查尤其注重获取成都、杭州、武汉等主要二线城市租户的意见，最终有效反馈中近六成来自一线城市企业，近四成来自主要二线城市企业。