[易居研究院] 金融环境和房地产市场月报（202006）

  上海易居房地产研究院7月14日发布了《2020年6月金融环境与房地产市场月报》。报告指出，一年期国债收益率拐点可能已至，预计首套房贷利率仍会下调，但空间可能不会很大。从近期央行表态来看，下半年的货币政策会更加常态化，强调总量适度和价格适度。多位金融业内人士表示，下半年宽信用或呈现边际收敛，信用最宽松的阶段正在过去，4月有可能是本轮周期一年期国债收益率的低点。但短期内货币政策不会大幅转紧，预计一年期国债收益率后续还将低位震荡。从以往规律来看，首套房贷平均利率低点一般会滞后一年期国债收益率低点一段时间，因此目前来看房贷利率仍有小幅下调空间。

  易居研究院研究员沈昕表示，从目前的政策和货币环境来看，下半年全国房价不会全面上涨。疫情后中央和央行多次强调“房住不炒”，近期杭州、东莞、宁波等热点城市纷纷出台调控收紧政策，这与2015年时鼓励居民住房消费的政策有很大差异，与2012年四季度至2013年一季度时更为相似，楼市表现大概率也与2013年上半年的局部热点城市行情相似，难以出现2016-2018年似的全国普涨。

  报告显示：

  房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非常重要。本报告选取了M1同比增速、住户部门贷款余额同比增速、中国一年期国债收益率、全国首套房贷平均利率这4个跟房地产市场相关性较高的月度金融数据进行研究。

  6月末M1余额同比增长6.5%，小幅下降；住户部门贷款余额同比增长14%，增速小幅扩大

  M1，狭义货币供应量， M1=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款。M1是经济周期波动和价格波动的先行指标，M1增速高，则楼市升温；M1增速低，则楼市降温。

  自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，住户部门债务中个人住房贷款一直占据主体地位。从央行公布的数据来看，2008年以来，个人住房贷款余额在住户部门贷款余额中的占比保持在45%～54%，变化不大。考虑到央行每个季度公布个人住房贷款余额，本报告采用住户部门贷款余额的月度数据进行研究。

  6月末，M1余额同比增长6.5%，增速分别比上月末低0.3个百分点，比上年同期高2.1个百分点。

  6月末，住户部门贷款余额同比增长14%，增速分别比上月末高0.2个百分点，比上年同期低3个百分点。

  从这两组数据的历史走势来看，两者走势基本同向，M1同比增速走势领先于住户部门贷款余额同比增速走势。2011年至今，M1同比增速和住户部门贷款余额同比增速分别有2个阶段高点，前者领先后者时间分别为6个月和8个月。2011年至今，M1同比增速有3个阶段性低点，前两次前者领先后者时间分别为6个月和16个月，后一次领先的时间较长，主要原因是2014年1月M1同比增速创阶段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期间创下几个次低点。

  1月M1同比增速为0，是该指标有统计以来的首次，与春节错位有关。2月以来，随着春节因素的影响消退，以及实体经济流动性的改善，M1同比增速持续回升。目前来看，1月已是本轮周期M1同比增速的低点。

  疫情以来，央行在多个场合表态要坚定“房住不炒”，要求保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，说明不会给房地产大放水。受疫情影响，2020年一季度商品房成交量大幅下降，住户部门贷款余额同比增速持续收窄。4月大部分城市商品房成交量开始回升，住户部门贷款余额同比增速小幅提高，5月增速小幅收窄，但高于3月，6月增速小幅提高。目前来看，3月有可能是本轮周期住户部门贷款余额同比增速的阶段性低点。

  6月末中国一年期国债收益率2.18%，连续2个月上升；6月全国首套房贷平均利率5.28%，连续7个月下降

  一年期国债属于短期国债，主要受利率政策和短期流动性的影响，能够更好地反映利率周期与社会资金价格变化。6月末，中国一年期国债收益率为2.18%，比上月末高0.58个百分点，比去年同期低0.46个百分点。5月和6月一年期国债收益率连续2个月上升，说明随着经济逐步恢复和货币宽松边际效应减弱，市场利率在连续多月下降后开始逐渐上升。但目前全球疫情和经济形势仍有不确定性，且CPI已连续2个月进入2区间，为货币政策提供了空间，一年期国债收益率后续仍有下降的可能。

  融360大数据研究院监测数据显示，2020年6月（数据监测期为2020年5月20日-6月18日），全国首套房贷款平均利率为5.28%，环比下降0.04个百分点，同比下降0.14个百分点。

  从这两组数据的历史走势来看，两者走势基本同向，一年期国债收益率走势领先于全国首套房贷平均利率走势。2011年至今，一年期国债收益率和全国首套房贷平均利率分别有3个阶段高点，前者领先后者的时间分别为4个月、6个月和8个月。2011年至今，一年期国债收益率和全国首套房贷平均利率分别有2个阶段性低点，前者领先后者的时间分别为4个月和13个月。后一次领先的时间较长，主要原因是2015年6月一年期国债收益率创阶段新低后，至2016年三季度，国债收益率均在低位徘徊，期间创下几个次低点。

  近日，在2020年上半年金融统计数据新闻发布会上，央行货币政策司副司长郭凯表示，下半年经济恢复正常，传统货币政策的作用可能会更加明显，我们进入了一个更加常态的状态。下半年稳健的货币政策要更加灵活适度，保持总量的适度，综合利用各种货币政策工具，保持流动性合理充裕。多位金融业内人士表示，下半年宽信用或呈现边际收敛，信用最宽松的阶段正在过去，4月有可能是本轮周期一年期国债收益率的低点。但短期内货币政策不会大幅转紧，预计一年期国债收益率后续还将低位震荡。

  目前中国一年期国债收益率已跌破2015年6月的上轮低点，但首套房贷平均利率仍高于2016年较多。因为房贷利率不仅与市场利率有关，也受房地产调控政策影响，今年整体调控基调还是偏紧，房贷利率下降幅度远低于市场利率下降幅度。从以往规律来看，首套房贷平均利率低点一般会滞后一年期国债收益率低点若干个月，因此目前来看房贷利率仍会下调，但空间可能有限。

  住户部门贷款余额同比增速拐点可能已至

  住户部门贷款余额同比增速和全国首套房贷平均利率是与房地产行业直接相关的两个数据，将两者历史走势结合来看，整体上呈反向走势，首套房贷平均利率走势领先于贷款余额同比增速走势。2011年至今，首套房贷平均利率共有3个阶段高点，前两个高点分别领先住户部门贷款余额同比增速阶段低点7个月和11个月。2011年至今，首套房贷平均利率共有2个阶段低点，分别领先住户部门贷款余额同比增速阶段高点10个月和9个月。

  目前首套房贷平均利率已连续7个月小幅下降，利率持续下行会对刺激居民贷款购房产生一定作用。进入二季度，随着国内疫情的基本控制，此前积压的购房需求和消费需求逐渐释放，4月以来住户部门贷款余额同比增速小幅震荡提高，3月可能已经出现本轮周期住户部门贷款余额同比增速的低点。预计后面几个月住户部门贷款余额同比增速仍有较大概率会继续小幅提高。

  全国首套房贷平均利率与全国商品房销售面积

  经过各组金融数据与全国商品房销售数据比较，发现全国首套房贷平均利率和全国商品房年初累计销售面积同比增速走势相关性比较明显，两者基本呈反向走势，全国首套房贷平均利率走势略领先于全国商品房年初累计销售面积同比增速走势。2011年至今，首套房贷平均利率共有3个阶段高点，分别领先全国商品房年初累计销售面积同比增速阶段低点2个月、8个月和15个月。2011年至今，首套房贷平均利率共有2个阶段低点，与全国商品房年初累计销售面积同比增速阶段高点的关系分别为领先5个月和滞后3个月。

  2018年12月至2019年5月，首套房贷利率连续6个月下降，但降幅较小，且连续下降时间较短，对楼市的刺激作用偏弱，全国商品房销售面积同比增速持续低位盘整。6-11月首套房贷利率连续半年小幅上升，12月以来再次持续小幅下降，2020年年内首套房贷利率预计将继续小幅下降。受疫情影响，2020年一季度全国商品房销售面积同比大幅下降，二季度随着前期购房需求的释放，商品房销售面积同比降幅逐渐收窄，2月是本轮周期全国商品房年初累计销售面积同比增速的最低值。

  M1同比增速与百城二手房价格同比涨幅

  将M1同比增速和百城二手房价格同比涨幅进行对比。数据显示，二者整体走向基本一致，M1同比增速走势领先于百城二手房价格同比涨幅走势。2011年至今，M1同比增速和百城二手房价格同比涨幅分别有2个阶段高点，前者领先后者的时间均为11个月。2011年至今，M1同比增速有3个阶段性低点，前两个低点分别领先百城二手房价格同比涨幅低点5个月和14个月。后一次领先的时间较长，主要原因是2014年1月M1同比增速创阶段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期间创下几个次低点。

  2020年1月M1同比增速创新低，2月以来持续小幅回升。目前来看，1月已是本轮周期M1同比增速的低点。从历史规律来看，百城二手房价格同比涨幅阶段低点一般会滞后M1同比增速阶段低点一段时间出现，但这次可能会略有不同。2019年1月M1同比增速是近几年的次低点，且全年均在低位徘徊，目前M1同比增速经过2月以来的持续提高，已超过2019年平均水平，因此本轮周期百城二手房价格同比涨幅低点很可能已于2019年10月出现。但如果未来一段时间M1同比增速不大幅提高的话，预计百城二手房价格同比涨幅也不会大幅扩大，还将以低位盘整为主。

  结论与趋势

  2020年6月，M1同比增速小幅下降，住户部门贷款余额同比增速小幅提高，一年期国债收益率较上个月上升，首套房贷平均利率小幅下降，房地产行业金融环境相比上个月基本持平。

  从金融数据和房地产销售及价格的历史走势来看，有较高的一致性。今年央行已实施过三次降准，LPR两度下调，市场利率显著下行，资金面整体比前两年更宽松。从M1同比增速走势来看，5月创两年来新高，6月虽小幅下降，但不排除后续有继续提高的可能。从2012年四季度和2015年下半年的经验来看，M1增速如能持续提高的话，股市和房地产等资产价格将会上涨。

  但目前楼市政策与2015年时鼓励居民住房消费的政策有很大差异。今年两会的政府工作报告中再次强调要坚持“房住不炒”，这是自2018年政府工作报告中首次提出“房住不炒”后的再次重申，可见政府在保障住房市场平稳健康发展上的决心。对于下半年的货币政策取向，近日央行货币政策司副司长郭凯表示，货币政策现在更加强调适度。适度有两个含义：一是总量适度，信贷投放要和经济复苏的节奏相匹配，如果信贷投放节奏过快，快于经济复苏，就会产生资金淤积，产生信贷资金没法有效使用的问题；二是价格适度，利率适当下行并不是越低越好，过低也是不利的，利率如果严重低于和潜在经济增长率相适应的水平，就会产生套利的问题，产生资源错配的问题，产生资金可能流向不应该流向领域的问题。从目前货币环境和政策环境来看，与2012年四季度至2013年一季度时更为相似，楼市表现大概率也与2013年上半年的局部热点城市行情相似，难以出现2016-2018年似的全国普涨。

  综合考虑这些情况，预计2020年一季度大概率是本轮周期全国商品房年初累计销售面积同比增速的最低值；2020年下半年百城二手房价格同比涨幅大概率继续低位震荡盘整。

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