[克而瑞]前2月销售、投资创历史同期新高， 新开工、拿地不及2019年

  3月15日，国家统计局公布了2021年1-2月国民经济运行情况以及房地产行业数据。数据显示，前2月商品房销售面积、销售金额同比翻番，相较2019年分别增长23%和50%，东部地区受“就地过年”政策影响销售表现尤为亮眼。受到施工等环节投资支撑，房地产开发投资同比增长38%，较2019年增长14%。受到土地供应缩量等因素影响，新开工面积和土地购置面积皆不及2019年同期。

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  1-2月销售面积、金额较2019年同期

  增23%、50%，东部地区销售表现亮眼

  2021年1-2月，房地产市场销售整体向好，但呈现明显的区域分化特征。前2月，全国商品房销售面积17363万平方米，同比增长104.9%，相较2019年同期增长23.1%，其中，商品住宅销售面积15609万平方米。全国商品房销售金额19151亿元，同比增长133.5%，相较2019年同期增长49.6%，其中住宅销售金额17526亿元。

  分区域来看，东部地区销售表现尤为亮眼，1-2月商品房销售面积7565万平方米，较2019年增长39.1%，究其原因，或在于东部多省市发布“就地过年”相关激励性政策，在强化疫情防控的同时，客观上也促进了购房需求释放。中部地区、西部地区受返乡置业驱动，成交亦有不俗表现，前2月商品房销售面积相较2019年分别增长12.0%和14.6%。但东北地区成交表现依然平平，相较2019年仅微增7.3%。

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  全国商品房成交均价再度破万

  各能级一、二手房价格环比继续走高

  1-2月，全国商品房成交均价为11030元/平方米，重回五位数区间并创下历史新高，相较12月末上涨1271元/平方米。核心原因在于东部地区成交大幅放量，商品房销售面积占全国比重升至44%，拉动整体价格结构性上涨。

  全国70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，各能级城市新房销售价格继续走高，但环比涨幅有升有降。具体来说，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二线城市上涨0.4%，涨幅与上月持平；三线城市环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

  二手住宅方面，一线城市二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点，北京、上海、广州涨幅皆超1%；二线城市环比上涨0.4%，涨幅与上月持平；三线城市环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

同比来看，受去年同期低基数影响，各线城市新房、二手商品住宅销售价格涨幅均有所扩大。

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  前2月开发投资额创历史同期新高

  在建施工增11%是核心支撑

  2021年1-2月，全国房地产开发投资13986亿元，同比增长38.3%，去年同期受到疫情影响项目普遍停工，低基数是同比大幅增长的主要原因。如果排除疫情影响，相较2019年1—2月，仍增长15.7%，并创下历史同期新高。

  考虑到新开工、拿地表现皆不及2019年同期，我们认为，前2月房地产投资的主要支撑在于施工环节。1-2月，房地产开发企业房屋施工面积770629万平方米，同比增长11.0%，相较2019年增长14.2%，房企加快施工进度抢占春节等营销节点，支撑房地产开发投资保持较快增长。

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  低基数下新开工、土地购置面积

       同比增64%、33%，但仍不及2019年同期

  国家统计局数据显示，2021年1-2月房屋新开工面积17037万平方米，同比增长64.3%，相较2019年同期下降9.4%。融资三道红线约束下，房企融资依然承压，多以抢施工、促回款为第一要务，相较而言，新开工意愿不足。

  1-2月，房地产开发企业土地购置面积1453万平方米，同比增长33.0%，但相较2019年仍降6.0%，其中，住宅新开工面积12736万平方米。土地购置面积不及2019年同期，核心原因在于土地供应缩量，同时，核心22城土地出让“两集中”政策效力也在逐渐显现。

  综上所述，前2月，房地产销售面积创近年同期新高。房地产开发投资受到施工环节支撑保持较快增长。但受到土地供应缩量等因素影响，新开工面积、土地购置面积皆不及2019年同期。

  预判后市，房地产市场依旧韧性十足。销售端市场热度有望惯性延续，进入“金三银四”，房企推货积极性提升，将带动销售规模持续走高。市场向好预期下，房企新开工意愿增强，新开工面积或将明显回升，另外，考虑到郑州、天津等将于3月集中供地，土地购置面积仍有一定回升空间，两相叠加，房地产开发投资增速有望维持高位。