[克而瑞]“人口持续流入而市场下行”城市之 郑州2021年能否迎来翻盘机会？

  郑州作为河南的省会城市，本身具有较强的人口虹吸能力，虽不及相同地位的武汉、西安，但因其省会身份以及近年来一系列的人才新政加持下，每年还是保持着人口正向流入的态势。自2010年来，郑州常住人口长期呈现稳中有升的走势，截止2019年末，郑州常住人口数量达到1035.2万人，每年常住人口数量增长保持在15万人以上，平均每年增速维持在1.6-2.6%区间。

  不过令人疑惑的是，人口强市郑州在全年表现却不尽如人意，全年成交规模不增反减，降价促销、“低首付”等以价换量策略层出不穷。究竟当前苏州成交的回落是短期市场波动使然还是本身缺乏上行动力呢？短期（1年）和中长期（3-5年）整体市场行情又会呈现怎样的走势呢？

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  人口净流入却遭遇地产颓势

  2020年降价促销

  “低首付”层出不穷（本节有删减）

  （一）省会吸附叠加人才新政持续加码，常住人口连续十年正增长（略）

  （二）2020年低迷行情催生营销变革，“低首付”等以价换量措施频频

  与郑州在人口方面的良性表现形成鲜明对比的是楼市表现不振，自2016年成交量大幅跃升之后，便开始了漫长的回调期，2020年商品住宅成交面积仅为1255万平方米，较2019年下降了5%，同时整体成交均价持稳在13933元/平方米，增速放缓，动能转弱。（注：郑州商品住宅成交数据统计数据范围为主城区，不含荥阳市、中牟县、新郑市、登封市、新密市、巩义市、上街区，下同）。

       聚焦到项目销售层面，面对不断下行的市场压力，房企营销模式也随之变革。启用2家渠道以上分销项目占比超6成；启用首付分期项目占比高达7成；此外，以降价洗客的项目占比也达到了57%。可以看出渠道分销+首付分期已然成为市场主流打法，但整体去化情况仍难言乐观。具体来看，楼市中“公积金买房”、“低首付”甚至“零首付”等以价换量的营销策略层出不穷，例如亚星盛世云水居1万订房，首付10万或10%即网签，剩余首付2年内分期4次；又如伟业龙湖上域，5万即网签，剩余首付2年内分期4次。浩创梧桐花语更是推出业主三年后付首付的重大利好。

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  发展脉络：十年年成交规模“翻番”

  区域热点由老城向新区转移（本节有删减）

  郑州近15年房地产市场发展逐渐成熟，新房年规模由583万平方米增长至1300万平方米，房价呈线性上升“稳-增”交替下涨幅逐渐收窄。短周期来看成交规模价以3年为一周期，供需相对稳定下，成交规模“双驼峰”与成交均价“回调节点”现象稳定出现。

  从市场特征来看，郑州楼市重心逐渐向新城转移，郑东新区已成为全市价值高地，高新区、航空港区等成交规模也逐渐占据市场重心。

  （一）长周期：年成交规模跃升至1300万平持稳，房价同比增速波动下行（本节有删减）

  至2002年郑州商品住宅成交面积、成交均价分别为1255万平方米、13933元/平方米。整体而言郑州楼市成交规模长期稳定，2015年起购房需求集中兑换带动市场规模跃升至1693万平方米历史高点，后调控管控下市场规模回落至1300万平方米稳态。在成交规模变动期间郑州房价以同比“增-稳”交替模式线性上扬并逐渐转稳。

  1、成交规模：平台-跃升-新平台，定锚1300万平，政策对市场刺激有限

  纵观郑州商品住宅近15年年度成交规模，我们认为其房地产市场规模历经两个“平台期”和一个“跃升期”。

  2005年至2014年第一“平台期”，年成交规模于583万平方米上下波动。这一期间郑州房地产市场发展处于初期阶段。这一期间郑州及河南对楼市调控相对较少，市场依据供需自行发展。在本地购房者满足自身首套房居住需求的刚需释放下，全市年均住宅成交面积于583万平方米上下宽幅波动。

  2015年至2017年“跃升期”，年成交规模快速上探1600万平方米，后下挫回调。2015年起地王频出挑动市场情绪、营造房价上涨预期,为楼市吸引大量投资性需求。同时政府放宽了公积金贷款以促进居民购房扩大住房消费，购房成本降低下居民置业需求集中释放。在刚需与投资置业两项推动下，郑州新房成交规模快速跃升，至2016年达到1693万平方米历史高点，较2014年扩大3倍。随着2016年中期郑州楼市调控政策转向，由宽松地扩大住房消费转向收紧地遏制楼市过热。新房市场限贷、限购、限价、限售以及土地市场土拍熔断机制的出台短期遏止了市场热象，2017年新房成交规模下挫至1075万平方米。

  虽然2016年后加强楼市调控短期使市场有效降温、阻隔投资购房，但前期热市已改变购房者普遍置业习惯，楼市上涨预期下整体市场成交规模并未持续下挫。同时拓宽落户通道（农名工及家属随迁落户、租赁落户）为楼市持续纳入新鲜购房需求。市场短期下挫后新房成交规模再度上升。

  2018年-2020年第二平台期，年成交规模锚定于1300万平方米。这一期间政策方面，政府在维持“五限政策”不放松的同时积极出台人才落户相关政策，包括人才落户、购房补贴、取消人才购买首套房社保缴纳要求等。一系列政策方针一定程度上放宽了人才购房门槛。此外，放宽公积金贷款额度以及疫后短期购房契税补贴也适度减少了购房者置业压力。在宽松政策与上涨预期下郑州新房成交规模回升至1300万平方米以上。但受调控政策整体不见放松、人才政策收效不显、居民购买力不足等影响，全市市场规模不再大涨大跌，年同比波动在5%以内。

      2、房价：阶梯式攀升近1.4万元/平，“限价”政策下同比涨幅逐年收窄（本节有删减）

  （二）短周期：成交规模“双驼峰”、波动加剧无盘整，房价2年一次小幅回调（本节有删减）

  郑州楼市短周期成交规模价均以3年为一轮周期，期间成交规模较为稳定地形成“双驼峰”构型，平均持续27个月内规模两次冲高筑顶；成交均价则间隔47个月出现回调节点，回调幅度较高点下降6%。

  1、成交规模：3年一周期，“双驼峰”特征显著，2015年后波动加剧无盘整

  郑州商品住宅成交面积月度变化与上文年度趋势相吻合，2014年以前月均成交面积为60万平方米，经过2016年市场规模跳增后至2020年稳定于100万平方米。从周期波动上来看则可分为3年一个周期，周期内受季节、政策、供求等影响存在若干上行、下行以及盘整短周期。我们认为具有以下特征：

  2015年以前（即上文“第一平台期”）郑州楼市存在盘整期，后随着市场发展而消失。如上文所说，2015年以前郑州房地产市场处于相对初期阶段。这一期间商品住宅月成交规模在环比急升急降间夹杂着较为平缓的盘整期，通常持续10个月左右。这主要是由于以内生刚需供求调节的初级市场在大涨大跌后需要一段购房需求积攒、修复的时间。2016年后随着购房者住房消费受激发，楼市节奏明显加快，上下行周期直接相连，再无盘整期。

  “双驼峰”构型稳定，持续时间27个月上下。郑州商品住宅成交面积周期性出现“双驼峰”构型，供求关系两相对抗下呈现“M”型两次高点。这主要由于郑州市场供需体量在短期相对稳定，经历一部分购房需求释放后，存在1-2个月停滞期，随着市场供求回复平衡、购房者相对理性时，另一部分购房需求入市并出现反弹，形成第二次成交高峰。值得注意的是，2015年-2017年楼市“跃升期”内受市场热度催发，购房需求集中释放打破了市场供求平衡，“双驼峰”构筑失败。另外随着2020年1月起新房月成交规模再次进入上行期，我们认为当前处于新一轮“双驼峰”构型第一次筑顶期。

      2、房价：缓步上行期后迎来小幅回调，间隔47个月房价回调6%（本节有删减）

     （三）区域聚焦：航空港区6年成交面积占比增8pts，郑东新区属房价高地（略）

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  影响周期变动因素：

  房价、地王影响短期居民购房预期

  中长期受限于收入（本节有删减）

  影响商品住宅短期（1年内）和中长期（3-5年）成交规模的因素略有不同，短期（1年内）主要与土地地价、新房房价等密切相关，而中长期（3-5年）主要取决于居民收入增长情况，归根结底还是与城市经济发展，产业升级等等密切相关，以下我们选择了影响郑州成交规模变动的主要因素，逐一进行分析。

  （一）短期：购房者价格敏感度高，房价回调、地王频现均带来销售“拐点”

  郑州楼市以刚需购房者为主，其短期楼市规模与一二级市场成交价格密切相关。具体来说一方面新房房价大幅回调将刺激销售规模放量；另一方面土地高价地出让将促进新房市场迎来短期拐点。

  1、购房者刚需属性显著，短期内“降价促销”大概率带来成交放量

  2020年郑州110平方米以下商品住宅成交面积占整体55%，当前楼市仍是以刚需购房为主导。因此受购买力制约影响，郑州购房者对房价变动敏感。对短期房地产变化而言，郑州房价回调均会显著刺激成交规模放量。

  结合郑州商品住宅成交面积和成交均价同比变动来看，2009年、2012年、2020年郑州房价均迎来较长时间回落，同比由正转负最大降幅达10%。相对应的，商品住宅月成交面积适时由底部快速回升，在房价同比负增长期间纷纷进入规模上行期。

  典型如2020年初郑州住宅成交规模已自2019年中起连月下行，至2020年2月在楼市、疫情双压下规模萎缩至低点。在市场压力和去化压力下，市场上滞销房源特价房增多，市场信心不足，为缩短去化周期，提高目标完成率，房企加大以价换量力度。至2019年7月郑州迎来全域降价，其中惠济区房价降幅超2000元/平方米。至2020年初疫后郑州全市商品住宅成交均价已降至低点，同比降幅达10%，后房价步入价格修复期刚需购房者纷纷入市置业，以主城区为主的成交放量带动规模提升。

  2、地王是新房市场转向风向标，住宅成交拐点与高价地王如影随形

  郑州楼市短期另一显著特征是地王出让往往引发新房市场转向，土地市场对新房市场传导作用极快，每逢新房成交拐点，必有土地地王出现。

  随着城市价值提升，2015年起郑州土拍市场高价地王密集出现，因此我们选取2015年起郑州年内成交楼板价TOP5地块出让时间与商品住宅成交面积相印证，可得：

  新房成交处于上升期时，地王出让适逢新房成交向下拐点。新房市场处于上升期时，高价地王出让引发市场过热，政府为稳楼市、稳预期将收紧调控，因此往往适逢新房市场面临下行拐点。如2016年6月至8月万科、金茂、融创、荣盛在郑东新区、金水区竞得多宗地王，屡创区域土拍地价记录，其中金茂和融创竞得的郑政东出（2016）13号和14号地块成交楼板价均超过3.6万元/平方米。与此同时郑州新房迎来下行拐点。2016年6月至10月土拍熔断机制和新房限购、限贷政策纷纷上马，新房成交规模进入下行期。

  新房成交处于下行期时，地王出让引发新房成交止跌回升。新房市场处于下行期时，高地价地王出让给予区域板块房价上涨预期，在二手地作用下将快速形成共识，可以撬动下行期购房者持币观望的心态，促使购房者调整预期入市置业，从而引发新房成交规模上行。如2019年11月至2020年2月郑东新区、经开区密集出让6宗高价地王，受预期引导新房成交规模结束11个月下行期进入上行期。另2020年9月保利竞得经开区一宗地块，成交楼板价达9977元/平方米，次月新房成交规模环比增速由缓转急，楼市获得新一轮上升动能。

  （二）中长期（3-5年）：居民购买力不足、经济增速放缓致成交规模难上台阶（略）

  1、居民收入增速放缓限制成交放量，传统制造业低工资，刚需购买力不足（略）

  2、经济疲软是主因，低端制造向高新技术过渡拖累GDP增速一降再降（略）

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  前景判断结论：今年内预期量价阶段回升

  3-5年平台期量稳价缓增（本节有删减）

  上文我们梳理了郑州房地产市场的发展脉络和影响郑州楼市短期和中长期变动的关键性因素，究竟郑州在短期和中长期成交规模价会呈现出怎样的变动特征呢？

  （一）短期（1年）预判：2021年阶段回升、量价微增，但成交规模难破2016年高点（本节有删减）

  1、成交规模：2021年预期“双驼峰”再现，全年稳中有增至1250-1500万平（本节有删减）

  我们认为，供应预期会在1500万平方米高位持稳，一方面1-2年算是房企从拍地到项目入市的较为普遍的开发节奏，2019-2020年涉宅用地的高成交规模为房企储备了充足的货量，另一方面，考量到郑州市场在2020年相对低迷的走势，房企推盘意愿并不会太高，供应大幅放量的可能性并不是很大。以供求比1-1.2来给出乐观预期和悲观预期，可以推断2021年郑州全年商品住宅成交面积预期在1250-1500万平方米，较今年保持稳中有增态势。

  2、房价：2021年房、地价“双限”维持，房价预期小幅微增至1.4万元/平（略）

  （二）中长期（3-5年）预判：平稳波动期，年均成交1300万平，房价“见顶”

  短期内，我们认为，经历了2020年的低迷走势，2021年整体郑州楼市还是有望企稳回升，成交面积有望在1250-1500万平方米；房价则有望增至1.4万元/平方米，中长期来看，郑州楼市的成长空间又是怎样的呢？ 

  1、成交规模：收入增速放缓，成交增长乏力，年成交预期1300-1400万平

  预判3-5年郑州商品住宅的成交面积，我们认为，很难跨越2016年1693万平方米的成交高点，大概率在1300-1400万平方米之间波动。

  首先依据上文对郑州长周期预判，2004-2014年整体成交规模低位持稳，成交中枢处于583万平方米，经历了2015-2017年一轮跳升回调，2018年至今成交规模中枢基本持稳在1300万平方米，依据上一轮平台期基本在10年左右的推论，2021-2025年还是有望保持在年均成交规模1300万平方米这一中枢，因而我们大体可以得出年成交规模基本会按照“两升一降”走势延续到2025年。

  其次，从上文郑州中长周期的影响因素来看，成交能否放量的关键因素并不在于供应，而是受限于居民购买力，郑州作为省会城市，人口基数尚可，2019年常住人口达到了1035.2万人，比上年增加21.6万人，增长2.1%。加之2015年以来人才政策不断升级，全方位多层次提供优质条件，吸引人才来郑，助力郑州高质量快速发展，2020年郑州人才净流入率已达到7.7%。

  我们通过实地调研也了解到，郑州目前刚需基数庞大，短期内难以释放一方面是基于自身收入有限，很难与市区的高房价相匹配，另一方面，市场转淡行情下，房企打折促销，“低首付”等营销手段不断，客户观望情绪还是比较浓厚的。因而中长期来看，成交规模能否释放还是与居民收入情况、城市经济发展等基本面数据密切相关。

  居民收入方面，我们列示了郑州城镇居民人均可支配收入同比增速和商品住宅成交面积相关数据，可以发现存在一定的错位对应关系，收入增速上行（下行）成交规模增长的促进（阻碍）作用存在2年左右的时滞，即2005年城镇人均可支配收入同比增速对应2007年商品住宅成交面积之后，二者的变动方向基本保持同步，我们验证了2006年以来的样本数据，可以看出，仅有2013年、2014年和2016年受中央“去库存”，棚改货币化政策号召，居民购买力有了潜在增长，二者变动方向存在一定的背离，此外，其他区间均保持一致。

  当前城镇居民可支配收入增速已然放缓，后期能否增长主要还是取决于经济发展、产业升级的效果，考量到产业导入到产生经济收益还将有很长一段孵化期，后期整体居民整体收入增长或将面临一定的瓶颈，因而，我们给出相对中性的预判，5年之内基本上有望保持在1300-1400万平方米之间波动，大概率不会突破2016年1693万平方米的成交高点。

  2、房价：高端需求乏力，房价年增幅预期2-3%，5年内难破1.6万元/平

  预判3-5年郑州商品住宅的成交均价，我们认为，1.6万元/平方米属于购房者中期“天花板”，难以逾越，年增幅基本保持在2-3%左右。

  首先依据上文对郑州长周期预判，整体房价呈现出“阶梯式”爬升，增幅放缓趋势，2021年预期小幅微增至1.4万元/平方米，2022年或将迎来一波稳步攀升，破1.5万元/平方米，而后进入又一轮慢增长期，预期2023年-2025年整体房价处于1.5-1.6万元/平方米，高位持稳。

  结合当前郑州房地产市场的发展阶段，刚需属性明显，房价的增长也会受到居民购买力的客观限制，目前来看，郑州居民购买力存在一定的“见顶”征兆，具体表现在以下几方面：

  一是成交结构方面，高端需求增长乏力，高性价比刚改户型备受购房者青睐。纵观2004年以来郑州不同面积段成交占比，90平以下因户型功能性缺失，基本退出成交主力，相较而言，90-120平三房因性价比和功能性兼备，满足了刚需刚改客群“一步到位”的置业需求，因而成交占比稳步上升。值得关注的是，160平以上大面积段户型成交占比稳步回落，高端需求明显不足，主要源于富人阶层相对固定，基数较小，且基本名下均有多套房产，因而对大面积户型需求相对有限。

  二是金融机构存贷比不断提升，目前已达阶段性高点，居民后期购房“加杠杆”明显受限。因郑州缺乏住户部门存贷款余额数据披露，我们列示了金融机构存贷款余额的相关数据，从下图中我们不难看出，2015年前金融机构存贷比基本稳定，不超过80%，步入2015年以来开启了快速上升模式，2020年金融机构贷款余额首次超过存款余额，存贷比达108%，这也侧面展现出金融风险不断累积，房市存在价格泡沫等问题。不得不说，当前中央收紧居民信贷端，尤其是房贷端意图明显，后期若非首套刚需，买房也会越来越难，预期郑州居民购买力也很难支撑房价的持续增长。

       三是当前城镇居民房价收入比为12.95年且有小幅上行趋势，整体房价水平还是略微高于刚需居民购买力的。不得不说，后期购房压力能否缓解主要取决于居民收入的增长幅度，不过产业从培育到孵化，到最后产生经济效益，带动居民收入增长还是有一个漫长的过程，且郑州有很大一部分刚需购房客群很难受到新兴产业利好惠及，因而3-5年内郑州房价冲高还是有一定的难度。