2020年，疫情常态化，相较其他服务行业，房地产业表现出了极强的韧性。政策主基调坚持“房住不炒、因城施策”，朝向稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。在此期间，全国商品房销售实现平稳增长。

  停工停售不停摆，厚积薄发

  特殊的一年，并未对房地产行业有特殊的照顾。

  2020年初，疫情影响之下土地投资进入“冷冻期”，供地减少、拿地意愿骤减。同时，销售也发生了锐减。2020年1-3月中国房地产企业销售金额TOP100榜单显示，1-3月TOP100房企实现总销售金额16629亿元，同比下降15.8%。

  4月起，随着疫情得到控制，销售端迅速回暖，二季度也成为房企拿地“窗口期”，企业补货同时也在不断调结构、调节奏，“促销售、抓回款、稳现金流”成为共识。

  虽然疫情影响，但在消费、出口被抑制的情况下，投资成为刺激经济恢复拉动经济增长的唯一手段。而宽松的信贷政策，让房地产市场高位运行成为必然，并成为经济增长的重要推动力。

  2020年12月，TOP100房企实现销售操盘金额15350.3亿元，单月业绩同比增长20.6%，环比增长27.7%。克而瑞数据显示，截至12月末，TOP100房企的累计销售操盘金额达到114839.4亿元，较2019年增长13.3%。从全年业绩走势来看，一季度行业销售受疫情影响最为显著。二季度市场逐步恢复，百强房企的单月业绩同比在4月转正并稳步提升。下半年，房企供货和销售节奏后移、供应量显著提升。

  坚持“房住不炒”，调控加码

  黑天鹅下，行业韧性展露得淋漓尽致。房地产成为最先恢复的行业，甚至个别地方出现偏离主基调的迹象。为抑制市场过热，从中央到地方，调控措施不断。根据中原地产的统计，去年全国房地产调控政策的频次高达489次。

  2020年初，国务院出台指导意见，坚持“房住不炒”，严禁大规模无序房地产开发，支持合理自住需求，创新土地集约利用方式等。4月17日，中央政治局会议指出，积极的财政政策要更加积极有为，实行减税政策，阶段性提高财政赤字率。稳健的货币政策要更加灵活适度，降低融资成本，保持流动性合理充裕，扩大直接融资比重，优化信贷结构，完善汇率形成机制。

  2020年下半年，央行和住建部联合出台限制开发商融资的“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、房企的净负债率不得大于100%、房企的“现金短债比”小于1，外加拿地销售比是否过高、经营性现金流也纳入监管机构考察重要指标。

  2020年12月31日，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知（银发〔2020〕322号）》，启动对银行差别化的房贷“五分档”控制模式。“三道红线”控制资产端，房贷“五分档”控制资金端。

  “三道红线限制了房企的负债，自然会使得很多房企后续需要关注负债的数据，这个时候房企确实需要积极降价促销，以稳定现金流。从实际过程看，房企还需要开拓融资渠道，积极稳定资金的来源。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于五档分类，其实本质上就是贷款集中度的管理。这个会影响营销部门的项目营销。至少对于营销部门来说，需要注意贷款政策的变动，进而注意去库存的工作。

  规模化发展，41家千亿房企平稳增长

  前有疫情，后有调控，房地产的2020殊为不易。即便如此，全国商品房销售面积与销售额仍双双刷新历史纪录。

  1月18日，国家统计局发布数据显示，2020年全国商品房销售面积176086万平方米，同比增长2.6%;商品房销售额173613亿元，增长8.7%。从绝对值上看，这一规模超过2018年的水平，再创历史新高。

  综合梳理机构数据，2020年共计166家房企跻身百亿军团，销售额平均增速为14.4%；百亿企业的权益销售额共计10.7万亿元，市场份额约61.8% 。其中，3000亿以上8家、1000-3000亿33家、500-1000亿26家、300-500亿43家、100-300亿56家。从数据来看，2020年百亿企业销售额平均增速为14.4%，远低于2016年的49.3%，行业进入降速求稳通道特征明显。从公布年度销售目标的25家代表企业来看，2020年房企销售目标完成率总体较好，均值为106.1%。其中，绿城、雅居乐、招商、金茂、华润等企业的销售目标完成率均值110%以上。从区域来看，长三角、粤港澳（内地）、京津冀三大城市群销售贡献突出，合计占比超六成，销售占比继续提升。

  在“三道红线”+“五档分类”双重打压下，2021年对房企而言，无疑也是挑战年，是否能延续2020的成绩，还有待时间的检验。

  业内人士纷纷表示，就当前企业来说，其实这两个政策都需要重视起来。如果房企要拿地，就要考虑到负债、资金回笼等。要防范高价拿地等现象，同时营销部门和投资部门需要积极配合，真正了解企业的资金状况和经营风险状况。不过预计有一些企业是适应了此类政策，至少这说明了一点，即企业还是可以寻找出路，积极应对此类外部政策环境变化的情况。从后续发展来看，实际上大房企应对能力更强，其在营销方面依然会有较好的表现，业绩依然有成长性。