今年5月，64岁的金地集团董事长凌克因身体原因提出了离职退休的想法。经董事会商定，近日，金地谋划了小半年的接班计划，终于落地。

  10月16日，金地集团发布《关于董事长辞职暨第九届董事会第四十八次会议决议的公告》：董事长凌克因身体原因申请辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务。凌克的辞职报告自送达董事会之日起生效。在凌克辞任董事长后，由公司董事、总裁黄俊灿代为行使公司董事长职务。

  为什么是这个时候？金地以后会如何？

  这两个问题，在消息公布的第一时间成为了市场最为关心的话题。

  据了解，早在今年5月份的时候，64岁的金地集团董事长凌克因身体原因提出了离职退休的想法，董事会开始商定，可以让总裁黄俊灿接班。

  黄俊灿，对业内人士来说并不陌生，2010年至今，黄俊灿一直担任总裁职务，是金地集团经营管理的核心决策者和推动者。可以说黄俊灿是凌克一手培养提拔的职业经理人。自2015年起金地集团就已经形成了以凌克和黄俊灿为核心的稳定管理层。

  CRIC数据显示，2016年金地集团全年销售金额达到1006.3亿元，步入千亿房企行列，2019年金地集团采取“精益管理、协同共进”的经营策略，销售金额步入2000亿。此后在2021年行业整体销售承压的情况下，公司销售规模保持了较高的增长，操盘金额进入《2021年中国房地产企业销售TOP200》排行榜前十，一直到现在金地持续稳定在销售榜前列。

  这些年来黄俊灿一直深度参与金地集团的发展，也有着不俗的表现，此次选他当接班人，也在意料之中。

  从5月份起，至今已有小半年的时间，金地为何一直到10月16日方才公布这一消息？预计有以下两大原因。

  第一，平稳度过今年偿债高峰

  9月13日，金地集团召开2023年上半年业绩说明会，数据显示，2023年上半年金地集团实现营业收入368.6亿元，同比增加31.1%，截至2023年6月，金地结算收入311.4亿元，同比上升33.9%。

  从现金及借债能力指标来看，金地集团短期流动性充足，“三道红线”均维持绿档。

  数据显示，截至报告期末，金地集团的资产负债率为72.1%，剔除预收款项后的资产负债率为62.9%，净负债率为53.5%维持低位，持有货币资金达460.8亿元。短期债务412.6亿元，较去年年底下降2.7%，现金短债比由去年年底的1.29下降至1.12。剔除受限制现金后的现金短债比为1.10，与去年年底持平，短期流动性充裕。同时，长期债务为688.8亿元，较去年年底下降6.7%，长短期债务比1.67，较期初小幅下降0.07。

  据统计，2022年全年，金地累计兑付境内外债券本息超149亿元。2023年上半年，金地兑付到期债券本息超122亿元，至今未出现债务逾期。

  2023年8月11日，金地在兑付1190万美元的美元债票息后，金地集团表示公司已度过了今年的偿债高峰期。年内公开市场到期债务仅剩11月到期的20亿人民币中票。

  同时，据了解，截至2023年6月30日，金地集团获得中国银行、工商银行、农业银行、交通银行、招商银行、民生银行、光大银行等多家金融机构授信总额人民币2532亿元，已使用银行授信总额为人民币930亿元，尚剩余授信额度1602亿。

  第二，政策面整体向好，成交规模有望企稳

  业绩说明会上，谈及近期的房地产优化政策影响及公司的应对措施，凌克曾表示，随着核心一二线城市“认房不认贷”相继落地，相信对改善型需求有积极影响，整体新房成交规模有望企稳。

  “预计在行业实现企稳修复前仍将持续出台刺激政策，短期内系统性、全面重回上行通道是小概率事件，但政策释放将带来一系列销售窗口期。自2023年初起，金地集团已建立机制、持续紧密跟踪市场、政策，主动把握各类窗口期，提前部署，实现突围。”凌克说。

  据了解，金地集团有7个项目在“金九银十”集中首开，包括上海金地嘉峯汇、金地嘉境两个项目；深圳环湾城项目；杭州湖颂丹青、江映云邸两个项目；西安清峯上项目等，这些城市的市场需求基础相对较好，近期也陆续有调控放松政策出台，目前认购及去化情况相对较好。

  据金地集团披露，2023年三季度，金地月度销售金额以及连续三个月环比回升，销售排名保持在行业前列。

  从以上两点可以看到，一方面是已平稳度过今年偿债高峰，另外一方面是在政策利好下，市场各项指标均出现底部企稳修复的迹象，接下来金地只需合理安排推盘节奏，并确保竣工和交付如期达成就能保持长期稳定发展，此刻公布接班计划确实对公司经营造成的影响相对较小。

  不得不承认，对于金地来讲，凌克确实是金地集团的锻造者，有着举足轻重的地位。但对于一个企业来讲，能否有长足的发展，需要的是一整个核心管理班底。

  金地的高管团队平均供职时间已超过二十年，黄俊灿更是从一线成长起来的杰出管理人才，黄俊灿与凌克搭档多年，近些年公司的运营管理都是黄俊灿在负责，他接任董事长对于公司整体稳定、价值文化传承几无悬念。

  从金地目前的基本盘可以看到，整体经营方向和发展都相对健康稳定。

  1、73%土储位于核心一二线

  据2023年上半年金地集团中报公布项目明细显示，期内金地集团共新增地块10幅，除东莞一副地块外，其余新增土储均位于一二线城市，主要包括上海、深圳、南京、杭州等热点城市。

  目前金地集团的总土储约4878万方，73%位于一二线城市，土储质量较高。同时根据企业近3年的合约销售速度估算，这些土储足以支撑企业未来四年左右发展需要，整体储备充足。

  从销售情况来看，金地集团在上海、北京、南京、天津、广州5座城市销售表现耀眼。尤其是上海，近几年，金地在上海的单城合约销售金额在全国范围内领先。这不仅仅是因为拥有足够的土储，还与其推盘节奏、整体项目运营及产品定位有关。

  在我们与金地华东公司的接触和交流中，我们就发现他们的“投运一体化”并非只是纸上的概念。他们拿地现场就有20个人，整个区域和城市的主要专业条线的高管全部都在场，在现场，他们就已经把整个地块的主要价值点、主要打法、主要施工组织等金地华东组织能力最强的部分全部准备好了。

  在前期地块考察的过程中，他们也提前把设计、景观、建筑、精装、工程等单位全部都聚集起来，探讨整个地块的价值及开发效率，其中所形成的组织能力已经完成了从内部体系打通到外部体系的过程。

  从金地华东区域的组织效率可见一斑，金地集团正是由这样历经市场考验，职业化程度高，精于战略和管理的一个个团队组成。

  在其较为前瞻性的投资布局策略下，一直以来都保持着稳健有序地扩张节奏。

  2、代建、物管业务稳定抗周期

  不仅如此，金地集团在多元化业务发展方面也位于行业前列，截至2023年6月底，多元业务营收达55.7亿元，同比增长18.2%，多元营收占比达15.2%。

  其中，代建、物管业务的优势明显，金地代建业务主要有金地管理运营，深耕赛道17年，目前已实现了未来社区项目、头部互联网产业综合体、国家级重大科研实验室及资方纾困项目等业务类型的突破，在《中国房地产企业代建综合能力TOP30》中排名第三。物业管理服务、资产和客户资源运营主要由金地智慧服务负责，市场拓展能力在行业中保持领先水平。

  此外金地的商办、产业园区、长租公寓等业务也都做的不错，即使明年市场进一步恶化，金地手里能动用的资产和底牌也非常多。更何况，金地十年如一日严守财务纪律，还是在当前市场下行依旧阶段保持持续增长的优质企业。

  近年来，第一代房地产行业的创业者、掌门人都逐步到了退休的年纪，保利发展、龙湖、招商蛇口等头部房企，都曾发生董事长变更，这些新一代掌舵人接班后，局面很快被稳住，进入平稳发展期。

  从黄俊灿的履历来看，1971年出生的黄俊灿拥有清华大学金融EMBA学位、英国威尔士大学MBA学位及同济大学工学学士学位。我认为，在当前的房地产市场环境中，选择作为财务出身的CEO，能让企业在当下走的更稳，更健康。当前的房地产市场，选择有财务背景的帅才来领军是最为合适的。我们相信金地管理团队能够平稳过渡，并在这之后持续推动金地集团长期稳定发展。