[仲量联行]北交所开市有效驱动办公楼市场发展

  2021年11月24日，北京——自11月15日敲钟开市后，北京证券交易所（下称“北交所”）运行平稳，整体市场交易活跃。结合相关行业数据、上市企业需求、业务参与端需求等多方面因素，仲量联行预计北交所的设立将从中长期，推动北京乃至全国办公楼市场的发展。

  上市企业及业务端需求利好全国办公楼市场

  当前，北交所尚在起步期，首批上市北交所的81家企业中，平均公司市值为35.64亿元，员工总人数超过6万人，总计办公面积约为70万平方米。从短期来看，北交所的设立为整体办公楼市场带来激增型需求的可能性较小，其主要意义是提供多元化的需求来源。北交所重点支持的创新型中小企业作为当前需求结构的差异化补充，将推动办公市场更加稳健发展。

  市盈率数据显示，开市后北交所平均市盈率已接近40倍，同期创业板平均市盈率为60倍，科创板为71倍。北交所持续发展或将为上市企业带来进一步的估值溢价和流动性溢价，帮助企业开拓业务增长版图。因此，从中长期来看，受北交所设立而获得提振的中小企业预计估值提升，市场融资环境更为优化，成长速度进一步加快，企业业务增长空间巨大，为全国办公楼市场带来更多优质、新鲜的需求增量。

  从上市业务参与端来看，在企业上市北交所全生命周期里，会需要各类金融及专业服务机构提供支持。因此，保荐机构、律师事务所、会计师事务所等金融及专业服务机构都将产生巨大的业务增量。截至11月15日北交所开市，已有112家证券公司正式申请成为北交所会员。因北交所将与沪深交易所保持错位发展，在审批理念、上市制度等方面对金融和专业服务机构提出了全新的要求。因此，服务端企业的业务模式和发展战略需要作出相应调整，或将在中长期形成更多专精的针对性研究和服务团队，拓展人员规模和业务范围，并增加其办公需求。

  在参与北交所布局的众多金融机构中，公募基金是最重要的参与者之一，目前据悉正在通过设立北交所主题基金、“专精特新”基金等方式进行布局。北交所开市次日，刚刚获批的8只北交所基金正式敲定发行时间，华夏、嘉实等基金公司的基金开售在即。此外，也有许多外资机构在申请和筹备中。随着北交所上市企业不断成熟，更多外资也将更为广泛地参与北交所布局。因此，金融及专业服务行业也具备潜在的办公扩张需求。

  北交所将有效拉升北京办公楼市场潜在需求

  在首批上市北交所的81家企业中，共有11家企业总部位于北京。据仲量联行统计，这11家企业员工总数超过8100人，其中超过65%的员工在上地产业园区办公，估算总办公面积超过5万平方米；近20%的员工在丰台科技园区办公，估算总办公面积超过1.5万平方米。仅从上地区域来看，快手、字节跳动两家科技巨头就有超过60万平方米的总租赁面积。因此，这11家企业的现有办公面积体量相对较小，将不会为北京办公楼市场提供短期激增需求，但将为北京办公楼市场需求逐渐拉升提供重要驱动力。

  随着北交所的开市，北京将进一步吸引全国中小型企业、资金和人才。与此同时，2019年至今，工信部公示的4762家专精特新“小巨人”企业中，北京占了264家，居全国城市榜首，将为北交所提供充足的上市企业后备资源，因而存在巨大的办公需求动力。

  仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部总监米阳表示：“我们预计，北交所上市企业将不会使得北京办公楼市场需求激增，但将成为需求来源的优质组成部分。同时，随着金融开放政策的不断优化，很多金融及专业服务机构也会陆续选择拓展在京人员规模和业务，为北京办公楼市场带来利好因素。”