[克而瑞]“人口增长不及城区扩张”型二线城市 ——重庆楼市周期变化研究

  导读

  若需预判3-5年重庆楼市发展潜力，还是应该聚焦人口增长和居民购买力。

  ◎  研究员 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康、张家桦

  重庆，是国家批复的中国重要的中心城市之一，长江上游地区经济中心、国家重要的现代制造业基地、西南地区综合交通枢纽。在良好的经济基本面之下，近年来规划利好消息不断：2020年5月9日，重庆主城都市区工作座谈会发布消息，重庆主城区扩容，扩容之后的“主城都市区”，将包括原主城9区，加上渝西地区12区，共21个区；不过与之形成鲜明对比的是，人口增速放缓，地均增量不足，在核心城市中排名靠后，甚至不及大连、济南等二线城市。

  从其楼市变化来看，可以用“跌宕起伏”来形容，2016年前整体保持平稳，2016年后行情启动，直至2018年达历史高点，年成交突破2600万平方米，而后便处于稳步下行，2020年跌破2000万平方米，2021年稳步复苏，房价也呈现阶梯式上行，已达1.4万元/平方米。究竟引导重庆周期性变动的主要因素有哪些？短期（1年）和中长期（3-5年）整体市场行情又会呈现怎样的走势呢？

  01

  一、城区“大扩张”后遇“人口难题”
2000万平年成交量是否已“触顶”？（本节有删减）

  （一）重庆人口增量大增速慢，主城“地广人稀”，地均增量处二线“末流”（本节有删减）

  细究重庆市人口分布情况可以发现主城区人口增量与行政区划面积并不匹配。据统计10年间主城核心9区的常住人口增量仅为220万人，依据行政区域面积推算人口密度增长，近10年每平方公里增量仅为86人，在17个热点二线城市中排名居后，较之杭州、成都等人口发展极为迅速的城市更是相差甚远。

  究其原因，重庆城市近年来城市发展重心由内向外拓展。虽七普数据显示主城区人口已突破千万人，不过也仅为整个重庆市的1/3，主城区周边的新区及乡县人口高达2000万人以上，且主城新区中，除合川、长寿、綦江外，10年间常住人口都呈净增长。作为重庆中心城区工业转移的主要承接地，主城新区将会是未来人口增长的主场。尤其璧山、江津，地理上更接近主城，受益科学城推进和二机场建设，人口有望迎来大的增长。

  02

  发展阶段特征：刚需向改善过渡
量价阶梯式爬升、2016年后波动更大（本节有删减）

  （一）大周期：成交量、价均呈阶梯式爬升，2021年市场热度稳步回升（本节有删减）

  1、成交量：平台-拉升-平台交替往复，2021年成交规模预计高位持稳

  聚焦重庆历年房地产市场走势，以2016年作为时间节点，先后各分为两个阶段。2016年以前市场周期性较为显著，成交规模每间隔3-4年迎来一波拉升，后转为平台期盘整。2009年以来成交中枢从1300万方拉升至1750万方。2016年市场开启上升通道，2018年成交规模冲高至近2700万方后市场遇冷回调，叠加疫情冲击下市场持续下行，一度回落至2000万方以下，基于2020年下半年以来市场热度回升，以今年前8月成交测算，年成交有望回升至2300万方以上，成交进入新一轮平台期。

  具体来看，2009-2011年市场基本处于平台走势，当时重庆楼市仍处于发展初期，房企年均成交量位于1300万方区间。虽然市场成交量级较为平稳，不过从2008年起重庆人口增长进入上升期，叠加房企的不断进入的情况来看，市场已隐隐有上升的“苗头”。

  2012-2015年间市场进入新一轮平台期，由于2011年重庆经历了许多的“大事”，诸如重庆成为首批房地产税试点城市，也是在同年重庆市加大了土地供应，对于市场的显著影响就是成交量的上升，单年内成交量拉升350万方，不过自2012年政策影响回归正常预期，且大批量的公租房入市冲击了新房市场的置业需求，2012起至2015年市场进入新一轮长期平台走势。

  2016-2019年是重庆楼市的高光时期，跟随2015年全国房地产市场的全面起势，重庆楼市进入新一轮上升通道。从供应端可以发现早在2014起政府开始缩减土地供应，叠加全国楼市大热的行情下居民出现恐慌性购房，供需结构的变化下成交热度持续走高，每年增长成交量突破400万方，在2018年涨势有所放缓，年成交量冲高至2690万方为历年最高。2019年起市场逐渐回归理性，成交量应声回落至2268万方。

  2020年至今重庆市场进入新一轮平台走势。受新冠疫情影响，重庆市场进一步回落，一度下跌至1930万方，由于政府救市出台一系列房地产利好政策修复楼市促进经济复苏，2020下半年以来市场热度回归，2021年延续了市场火爆，直至5月全国调控升级，重庆也随之行情回落。不过以前8月的成交规模测算，年度成交或回升至2300万方以上，楼市进入新一轮平台期，规模较之10年前增长了1000万方。

  2、成交均价：阶梯式稳步上行，“跳增-持稳-跳增-持稳”周期性上浮（略）

  （二）小周期：2016年后成交量变化更快波动更大，成交价格节点跳增（本节有删减）

  受城市主政风格转变影响，重庆房地产市场月度小周期2016年后逐渐从缓慢稳定的量价走势转变，周期变化逐渐加快，期内成交量涨跌起伏剧烈、成交价格节点跳增。

  1、成交量：周期持续时间缩短至20个月内，期内成交量变化愈发剧烈

  商品住宅成交规模月度规模在2016年出现较明显上升，与其年度表现一致。在走势上2009年至2021年，随时间推进则有两大突出特征：

  1) 周期变化越来越快，持续时间越来越短，由40个月以上缩短至20个月以内。

  2）2016年后周期内成交规模变化较2016年前更加剧烈，由平缓波动变为大涨大跌。

  具体来看，月度小周期变化逐渐加快，至2021年较2009年持续时间缩短减半。2009年初至2012年末为第一个上行周期，持续时间为47个月。经过一段规模震荡期后，2016年随着重庆调控政策与开发模式的转变，楼市进入第二段上行周期，本轮周期至2018年5月结束，持续时间缩短至28个月。疫情爆发以来，加上土拍两集中、学区房整治等调控新政的介入进一步加快了市场变化的速度。2018年后商品住宅成交经历了下行与上行两个小周期，时间逐渐缩短至20个月以内。

  月度小周期内成交规模变化幅度逐渐加大，2016年后 “大涨大跌”特征愈发显著。2016年以前重庆楼市分别经历了一次上行周期和一次震荡周期，两次周期内商品住宅成交规模的标准差分别为49和31，尤其是2012年底至2016年初的震荡小周期，月成交规模普遍稳定于150万平方米。2016年后成交量快速拉升，2018年中至2020年初进入一轮下行周期，当前则处于新一轮上行补涨周期。统计2016年后三轮小周期内月成交规模的标准差，分别为57、75和56。可见2016年后重庆楼市变化愈发剧烈，“大涨”与“大跌”交替出现。

  总而言之，以2016年为分界点下当前重庆楼市成交规模变化快速且剧烈，小周期相较于2016年以前更为灵活。究其原因，一方面是2016年后楼市发展更市场化，市场变化更灵活；另一方面是随着调控政策愈发多样化，制定与实施更为适时，因此市场对调控政策的反应更加快速。

2、房价：2016年前房价稳定但“大涨大跌”，2016年后则“节点性”跳增（本节有删减）

  （三）区域聚焦：二环内成交占比扩大成市场主力，量价齐增，快速补涨（略）

  1、成交量重心向外转移，2021年前8月渝北、巴南、北碚累计占比近6成（略）

  2、渝中房价高地，二环内九龙坡、沙坪坝、大渡口等同比增10%以上（略）

  03

  影响周期因素：
短期地市驱动楼市上涨预期
中长期内需见顶限制规模增长
（本节有删减）

  （一）短期（1年）：2016年分界点，地市缩量地价抬升推动新房成交“节节高”（本节有删减）

  1、2016年后政策由“刚柔并济”到逐步从严，治标不治本难抑楼市成交大热

  正如上文所阐述的，重庆市2010年后房地产市场发展以2016年作为分水岭，节点前后市场量价走势显著不同。究因来看，主要是由于前后对楼市调控政策的风格发生了较大变化。

  “2016年前”与“2016年后”调控政策以及其对楼市影响可概括为：

  1)  2016年前，先调控后救市，施政方向刚柔并济。因此规模相对固定的计划性房地产市场下，即使两江新区和成渝经济区陆续批复，利好频出下仍能保持楼市量价稳定。

  2)  2016年后，施政方面明显趋严。但前期去库存外加投资性购房者集中入市极大提升了市场预期，因此市场性房地产市场下，严格的调控政策收效甚微，楼市量升价涨。

  具体而言，2010年，2月重庆成为国家中心城市，6月中西部第一个国家新区“两江新区”正式挂牌。2011年5月国务院批复的成渝经济区开始建设。巨大的政策利好使得投资客纷纷入场,恐慌性购房刺激房价同比上涨42%，达到了6341元/平方米。

  此后一年，重庆进入特色调控时期。自2011年1月27日起，重庆启动个人住房房产税改革试点工作，凡所购房屋均价在起征点以上的住房均属征收对象，随后，个人存量住房也被纳入房产税征收的范围，与上海并列成为全国唯二征收房产税的城市。

  值得注意的是，2016年以前重庆调控政策“先调控后救市”，施政方向刚柔并济。主要体现在对房企地市土地交易成本和居民楼市交易成本两方面。

  对房企土地交易成本，2013年8月土地竞拍保证金由20%升至50%，收紧提高了房企拿地成本，其对应的是2013年地市供求两旺，全年成交涉宅地176宗达到历史高位。2015年“渝八条”中允许房企在项目未预售前申请调整商住比例和住宅项目户型结构。2016年1月则出台《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》，对房企实行减税降费，将所得税预售收入的计税毛利率和普通住宅土地增值税预征率分别降至15%和1%。

  对居民楼市交易成本，2014年调控收缩，2月将公积金贷款夫妻同贷限额降至60万，4月取消“农转城”部分新重庆城镇居民购房免契税优惠。2015年其顺应去库存和经济下行逆周期调节的整体趋势，2015年5月和8月分别降低购房首付比例至30%和降低了公积金贷款准贷门槛；10月 “渝八条”进一步将购房首付比例降至20%。

  2016年去库存后市九区存货处于低位，投资客大批进军长江沿线城市则在短期内将重庆可售房源出清。市场情绪与预期高热下，2016年后政策调控不在刚柔并济，而是以严为主。

  2017年以来，一系列调控政策出台，限售2年、公积金认房认贷、二手房首付比例提高至4成、“三无人员”个人住房房产税等政策通知，严控房价。2018年和2019年分别禁止炒卖房号和规范学区房买卖。在资金方面2017年和2021年分别强调了禁止信贷资金流向投资投机性购房和加强预售资金监管。但因地价节节攀升，调控效果一般，正如上文所述整体楼市呈量升价涨趋势。

  2、2016年前地票制度平抑房价，2016年后高价地频出抬升房价上涨预期

  2016年后涉宅地成交逐年降低是主政思路转换后楼市热度难抑的内因所在。此外地价与房价间的密切传导关系也在2016年后转变为由高价地引起的地价驱动房价抬升。

  2013年重庆涉宅地成交面积达4059万平方米历史高点，后逐年降低至2019年宅地成交规模仅1235万平方米。相反，新房市场商品住宅成交面积2016年后逐年提升，至2018年达2690万平方米历史高点。其主因是涉宅地成交规模缩减外加去库存行动使得重庆广义存量持续降低。新房供不应求下购房情绪稳心薄弱，恐慌性购房则更加促进可售货值快速出清。从而使得新房成交规模逐年攀升，这也是2016年后楼市热度难抑的内因所在。

  对比重庆房地产市场涉宅地成交楼板价和新房成交均价，2008年至2021年中两者相关系数达0.98，呈密切相关性。事实上结合实际市场历史变化，2016年以前地市对楼市热度有平抑作用，2016年以后以地价驱动房价作用显现。

  2016年前，重庆独有的地票制度对于平抑房地价有很好的作用，房价上升即炸山加快供地平抑地价，同时落实租售并举，应届毕业生租房价格低廉。可控的地价和得当的调控政策抑制了新房市场房价上涨预期不高。

  2016年后，政府换届，重庆楼市进入补涨阶段，以楼、地市联动效应增强，地王基本在周期波峰或波谷前期出现，一方面地王频出加剧楼市上涨预期；另一方面，购买力经历长时间积累，迎来了阶段性集中释放，此外，虽然调控有收紧征兆，但是尚未出台限购等较为严苛的限制类政策，整体对市场负面影响较小。

  具体来看，2016年前受新成交宅地需待开工、预售后方能进入新房市场，故地价对房价作用效果存在1年左右时滞。而2016年后这一影响周期大大缩短。如2017年4月首钢以11710元/平方米竞得渝国土房管告字[2017]号8号地，房价起步激增。至8月招商、香港置地以11500元/平方米竞得渝国土房管告字[2017]号29号地，房价同比涨幅升至44%短期高点。又如2021年保利、中信、融创、朗诗等在第一轮集中土拍中纷纷竞得宅地将最高地价层层推高至15711元/平方米，市场预期带动下一二手房同比涨幅均有所扩大，其中二手房5月同比涨幅达9%，创近两年新高。

  总而言之，重庆地市与楼市之间始终保持密切相关性，2016年前后略有差异的是，地价对房价的影响由上涨的平抑作用转为上涨的驱动作用。

  3、量增带动价升，2016年投资客入市加剧量价传导，限价收紧后联动减弱（略）

  （二）中长期（3-5年）：人口增长“有量无质”，购买力见顶致成交增长乏力（本节有删减）

  1、常住人口增长见顶，落户“零门槛”成效有限，常住户籍人口比不足1

  重庆是典型的人口大市，3000万以上的常住人口规模远超北、上等一线城市，在全国286个城市中居首。不过近年来同样面临人口增速放缓，常住户籍人口比不足1的尴尬境遇。

  从统计局公布的人口数据来看，2016年以前重庆每年常住人口增长量基本维持在25-30万人，自2017前起常住人口增量稳步回落，2018年增量仅为13.3万人。虽然重庆的常住户籍人口比一直保持增势，但值得关注的是，2019年重庆常住户籍人口比依然小于1，在核心一二线城市中居末，人口吸附力相对较弱。

  事实上，自去年以来，多个城市频出政策，“人才争夺战”席卷全国。为了响应中央城镇化建设和户籍改革的号召，同时扭转人口增长颓势，重庆也顺势发布了人才新政，与其他城市相比，重庆人才落户门槛更宽。包括以下三类：本市引进的专家、学者、留学回国人员等高层次人才;在本市就业的专科或具有初级专业技术职称以上人员，以及已取得市人力社保部门颁发的相应资质证书的护理人员等一般人才;受到省(部)级以上授予勋章、荣誉称号、表彰奖励的人员和本市各级人民政府授予荣誉称号的农民工等受表彰人才。所有人才落户，均不受在渝务工、就业年限和缴纳社保年限的限制，甚至没有年龄限制。高层次人才和受到省(部)级以上表彰奖励的人才，不受是否已在渝就业的限制。另外，配偶、未成年子女、父母均可申请随迁来渝落户。

  2020年4月1日，重庆市政府办公厅印发新修改的《重庆市户口迁移登记实施办法》，对务工经商、人才、学生、其他四类户口迁移和附则作出了调整修改，拓宽落户范围，在原引进的专家、学者、留学回国人员以及在本市就业的专科或初级专业技术职称以上人员基础上，将在重庆市就业的具有高级工以上职业资格或相应职业技能等级人员一并纳入人才落户类。不过为了遏制外来投资客，重庆对“三无人员”购房限制严格。

  结合近期公布的2020年七普数据，全市常住人口为3205.42万人，与2010年第六次全国人口普查的2884.62万人相比，增加320.80万人，增长11.12%，年平均增长率为1.06%。虽然重庆常住人口增长绝对量靠前，但因幅员辽阔，山地众多，平摊到每平方公里人口增量，在核心城市中排名靠后，不及大连、济南等内陆弱二线城市。

  从各区域人口结构变化来看，人口向经济发达区域特别是中心城区进一步集聚:中心城区中渝北区人口增长最为显著，十年增长85万人，主要受益于两江新区规划政策利好；沙坪坝、九龙坡、南岸次之，人口增量也超40万人，相较而言，老城渝中人口出现负增长，经济和人口中心都在逐步向中心城区内的新兴板块转移。

  此外，四个同城化发展先行区——长寿、江津、南川、璧山和四个重要战略支点城市——涪陵、綦江、合川、永川以及四个桥头堡城市——大足、潼南、铜梁、荣昌整体人口增长不及中心城区，綦江、合川、长寿等人口持续流出，或外出务工，或流入主城，整体人口吸附力相对较差。

  2、居民收入增速放缓，房价收入比稳中有增至12.79年，刚需购房承压

  重庆市场自去年疫情之后“触底反弹”，今年上半年整体市场热度较高，房价稳步攀升，不过下半年以来伴随全国市场降温，重庆楼市成交也在节节回落，居民购买力有“见顶”征兆。一方面，从人均可支配收入来看，重庆处于核心一二线城市的中下游水平，介于哈尔滨和南宁之间，远不及成都、西安、武汉等中部城市；另一方面，重庆房价收入比并不低，近几年一直在12年左右持续波动，居民购房压力与太原、南宁、郑州等弱二线城市基本持平。

  我们列示了重庆2010年以来重庆城镇居民人均可支配收入和城镇非私营单位在岗职工平均工资绝对量及变动情况，可以看出，二者绝对量均保持正增长，截止2020年分别达到了4万元和9.8万元，增速均呈现出收窄征兆：重庆城镇居民人均可支配收入增速由2019年的9%降至2020年的5%，而城镇非私营单位在岗职工平均工资增速则由2018年的11.3%降至2020年的8.4%。

  从房价收入比来深入测算重庆居民购房压力，因城镇居民人均可支配收入和在岗职工平均工资的巨大差距，使得房价收入比也呈现出显著分化：截止2020年末分别达到了12.79年和5.2年， 由此可见，对于本地务工从事基层服务行业的低收入群体而言，依旧对“高房价”望而却步，购房压力有增无减，而对于本地公务员等高收入群体而言，买房换房无压力，不过考量到这部分需求已在前期有所释放，加之信贷收紧，调控加码等利空政策不断，改善需求的观望情绪也比较浓厚。

  事实上，与东南沿海发达的民间借贷、多元化的投资途径略有不同，重庆居民更偏好将资金存入银行。据统计局数据显示，2019年重庆人均存款5.7万元，虽然不高，但由于起点比较低，2010年仅为2万元，人均存款增幅高达282%，增长接近三倍，增速在主流城市中排名第一，可见重庆凭借多年来的经济发展，民富基础得到了有力支撑，居民购买力也逐步充裕起来。

  聚焦高净值人群如是，据建设银行重庆市分行发布《2021重庆高净值人群财富管理蓝皮书》显示，在选择打理财富渠道方面，约3/4的人群选择银行业金融机构，42%的重庆高净值人群的财富管理目标为“财富安全、财富保值”，为此，在他们所持有的财富管理产品中，大部分的资产集中在银行理财和现金存款，比例均占到60%以上。

  结合第三方招聘网站51job的2021年10月招聘信息数据，多数岗位薪资在5000-10000元/月不等，月收入破万高收入群体主要从事金融、房地产等相关行业，中等收入水平（6000-8000元/月）且提供较多（1000个以上）就业岗位的行业为物流仓储、半导体芯片、仪器仪表等劳动密集型第二产业，这类群体属买房刚需主力，购房压力主要集中在月供。

  3、产业升级“青黄不接”拖累GDP增速放缓，高土地财政依赖度推升房价（略）

  04

  前景判断：2021年年末翘尾、量价齐增
3-5年成交量难破2018年高点
（本节有删减）

  （一）短期（1年）预判：以价换量拉动成交回升，2021年预期量价齐增（本节有删减）

  1、成交规模：四季度“触底反弹”，全年有望高位持稳2000-2200万平

  为了更好的预判1年之内商品住宅成交面积的变动量和上下行趋势，首先依据上文得到的重庆当前短期波动规律，受调控升级、信贷收紧影响，叠加需求迎来集中释放后的阶段性瓶颈，2021年下半年以来市场稳步回落，四季度随着房企加大“以价换量”营销力度，预期会迎来一波走量行情。

  若要预判2021年全年总量，我们认为还需结合商品住宅供应等相关指标，一方面市场供应和存量决定了成交的发挥空间，即成交的上限；另一方面，通过对比重庆历年来商品住宅的供求面积，我们不难发现，市场以2012年为分界点，随着供应整体缩量，市场逐步由供过于求向供不应求转变，且年供求比基本保持在0.8-1.1之间波动，测算供应面积和成交面积相关系数在0.82左右，因而可以将商品住宅供应量作为判断短期（1年内）成交是否放量的重要依据。

  若要预判重庆商品住宅供应量，我们还需聚焦重庆土地市场，从下图中可以看出，以2016年为分界点，此前涉宅用地成交规模一直远高于商品住宅供应面积，不过2016年后随着商品住宅供应进入放量期，而土地市场却“山河日下”，因而形成了完美的“剪刀差”，按照房企拿地到项目入市1-2年的开发周期来推算，2018-2020年涉宅用地成交规模低位波动也导致2021-2023年整体商品住宅供应面积增长乏力。

  基于此，预判2021年重庆商品住宅的供应面积，我们认为，供应预期会在1800-2000万平方米稳步爬升，以供求比0.8-1来给出成交规模预判，可以推断，2021年为重庆成交大年，全年商品住宅成交面积预期在2000-2200万平方米，较2020年保持稳中有增走势，暂时难破2018年高点。

  2、房价：2021年土拍限价，预售管控下房价预期小幅微增至1.5万元/平（略）

  （二）中长期（3-5年）预判：人多无钱，楼市成交量价增速放缓，难上台阶（本节有删减）

  1、成交规模：年成交中枢“一升再升”，3-5年预期2200万平高位持稳

  预判3-5年重庆商品住宅的成交面积，我们认为，有望通过2021年稳步爬升后进入新的平台期，年均成交规模预期在2200万平方米左右高位波动。

  依据上文对重庆长周期预判，2009-2011年整体成交规模低位持稳，成交中枢处于1300万平方米左右波动，2012-2015年拉升至1800万平方米后小幅回调至1750万平方米持稳，2016-2019年再次进入拉升回调期，2020年受新冠影响，成交保持下行，跌至1930万平，2021年市场逐步恢复，预计年成交量将会达到 2000-2200万平方米，2025年以前预计都将处于年均成交规模2200万平方米这一中枢高位持稳，并不会出现明显的“大升大降”。

  目前来看，重庆楼市调控与其他核心一二线城市相比，仍属宽松，对于成交规模增长的负面影响相对较小，若需预判3-5年重庆楼市发展潜力，我们认为还是应该聚焦人口增长和居民购买力：

  人口增长来看，绝对量居前但增速放缓，过去10年，重庆人口从2884.62万增加到3205.42万，增加320.80万人，人口增长绝对量靠前，但因幅员辽阔，山地众多，平摊到每平方公里人口增量，在核心城市中排名靠后，不及大连、济南等内陆弱二线城市。从常住户籍人口比来看，一直保持增势，不过2019年重庆常住户籍人口比依然小于1，在核心一二线城市中居末，加之重庆本土缺乏高校资源，整体人口吸附力相对较弱。

  从居民购买力来看，也面临“见顶”征兆：一方面，从人均可支配收入来看，重庆处于核心一二线城市的中下游水平，介于哈尔滨和南宁之间，远不及成都、西安、武汉等中部城市；另一方面，重庆房价收入比并不低，近几年一直在12年左右持续波动，居民购房压力与太原、南宁、郑州等弱二线城市基本持平。值得关注的是，重庆产业升级“青黄不接”是拖累居民收入增长的重要因素之一，以第二产业为主导的经济结构也使得重庆居民收入分配结构呈现“纺锤形”分布，主要集中在6000-8000元/月。

  2、房价：“房住不炒”、购买力见顶致增幅放缓，3-5年难破2万元/平（略）