[易居研究院]2021年10月70城房价指数报告

  一、10月75%城市新房价格下跌，超9成城市二手房价格下跌

  1、新建商品住宅价格正式进入下跌周期，二手住宅价格继续下跌

  易居研究院根据国家统计局2021年11月15日公布的《2021年10月70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格数据进行算术平均。计算得知，2021年10月，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为-0.25%，跌幅较上月扩大0.17个百分点。目前新房价格已连续2个月下跌，标志着正式进入下跌周期。从目前的新房跌幅趋势看，预计未来三个月新建商品住宅价格大概率继续维持下跌。

  10月70城二手住宅价格环比涨幅为-0.32%，自8月二手住宅价格转跌后，已连续3个月下跌，且10月跌幅较上月扩大0.13个百分点。需要注意的是，虽然目前二手房价格环比跌幅更大,但从历史规律来看，新房价格的波动一般略大于二手房，而近3个月新房价格降温速度更快。因此未来几个月新建商品住宅价格环比跌幅有一定概率超过二手住宅。

  2、新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续5个月收窄

  对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格数据进行算术平均，计算得知，2021年10月，70城新建商品住宅、二手住宅价格同比涨幅分别为2.8%和2.0%，相比2021年9月均回落0.5个百分点。10月70城新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅已连续5个月收窄。结合环比数据来看，预计新建商品住宅、二手住宅价格的同比涨幅下个月都将继续回落，明年年初由正转负。

  3、75%城市新房价格下跌，超9成城市二手房价格下跌

  10月70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨、持平、下跌的城市数量分别为13个、5个和52个。其中，相比9月，上涨城市数量减少14个，下跌城市数量增加16个。

  与此同时，二手住宅价格上涨的城市仅4个，持平的城市有2个，下跌的城市数量扩大至64个。相比9月，10月房价上涨的城市数量减少13个，房价持平的城市数量增加1个，房价下跌的城市数量增加12个。

  目前，新建商品住宅价格下跌的城市数量已接近样本总量的75%，而二手住宅价格下跌的城市数量已超过样本总量的90%。此外，可以明显看出，近几个月70城二手住宅市场的降温情况十分类似2014年的降温周期。我们认为，未来几个月二手住宅价格下跌城市数量大概率将继续维持在9成以上，甚至明年年初70城二手住宅价格可能全部下跌。

  二、二线城市新房价格近6年半来首次由涨转跌

  本报告对一二三线70个大中城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格数据进行算数平均，计算得知：10月一二三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.05%、-0.21%、-0.33%，均已连续6个月回落。其中，一线城市新建商品住宅价格环比涨幅已基本收窄至0附近，预计未来两三个月大概率将由正转负；二线城市新建商品住宅价格自2015年6月以来首次由涨转跌；三线城市新建商品住宅价格自上月转跌后本月继续下跌。10月一二三线城市二手住宅价格环比分别下跌0.43%、0.28%、0.35%，均维持上月的下跌趋势。

  同比来看，10月一二三线城市新建商品住宅价格分别上涨5.0%、3.7%、1.8%；二手住宅价格分别上涨6.7%、2.4%、1.1%，无论城市分类和房屋类型，10月房价同比涨幅均继续收窄。从变化程度来看，10月一线城市二手住宅价格同比涨幅收窄幅度最为显著，而二线和三线城市新建商品住宅和二手住宅价格的降温速度基本持平。

  房价的同比涨幅走势在很大程度上能够反映楼市的周期波动规律。观察2013年1月至2021年10月一二三线城市二手住宅价格涨幅的周期波动，可以发现，整体上看，房价波动上一线城市最大，二线城市其次，三线城市最小。具体来看，又可以总结出以下三个特点：

  第一，一线城市一般会最先出现短周期房价涨幅的阶段拐点。主要原因是一线城市房价对政策的敏感程度更高，市场反应最快。其中，高点往往预示着上涨阶段涨幅见顶后回落的开始，低点则预示着下跌阶段跌幅筑底后回升的开始。2013年1月至今一线城市二手住宅价格同比涨幅一共有三个阶段高点，分别出现在2013年11月、2016年4月、2021年3月；两个阶段低点则分别出现在2015年3月、2018年4月。而二三线城市的阶段拐点出现均晚于一线城市。

  第二，一线城市最早进入房价上涨周期，而二线城市其次，三线城市则最晚。主要原因是市场需求的不同。如2015年全国住宅库存压力较大，中央提出了去库存导向。在各类政策宽松与购房需求释放的背景下，一线城市二手住宅价格同比涨幅于2015年5月率先由负转正，而二线城市涨幅则于2015年10月转正，三线城市涨幅则于2016年4月才转正。

  第三，三线城市房价最先开始下跌，而二线城市其次，一线城市则最晚。主要原因是三线城市在房价上涨阶段，同比涨幅冲高幅度最小，因此降温状态下从涨幅高点运行到0轴所需的时间最短；一线城市在房价上涨阶段，同比涨幅冲高幅度最大，因此降温状态下虽然回落速度最快，但所需时间仍最长；而二线城市则介于两者之间。在上一轮下跌周期中，三线城市二手住宅价格于2014年8月率先转跌，二线和一线城市则分别在之后的1个月、2个月由涨转跌。

  在本轮周期中，一二三线城市二手住宅价格同比涨幅分别于2021年3月、6月、5月见顶，此后相继回落，目前分别已连续回落7个月、4个月和5个月。环比来看，三线城市已在今年7月率先转负，一二线城市也均已在9月转负。由此，我们可以参考2014年下半年的二手房下跌情形推断，未来几个月一二三线城市二手住宅价格同比涨幅将持续收窄。其中，三线城市二手住宅价格同比涨幅可能将在今年年底率先转负，一二线城市则可能在明年上半年转负。

  三、10月海南地区房价坚挺，广东地区较为凄惨

  10月新建商品住宅价格环比涨幅排名前十的城市分别是三亚、北京、银川、杭州、西安、锦州、平顶山、厦门、长沙、丹东；比跌幅较大的城市则有惠州、石家庄、大理、泸州、秦皇岛等。二手住宅方面，环比涨幅排名前十的城市依次为赣州、三亚、海口、大连、成都、洛阳、天津、长春、青岛、唐山。其中，二手住宅价格仅4城上涨，2城持平，其余4城均下跌。二手住宅价格环比跌幅较大的城市有南充、大理、泸州、惠州、牡丹江等。

  分地域来看，10月海南地区房价依然坚挺，而广东地区较为凄惨。

  其中，10月三亚与海口房价领涨全国。主要原因有两方面：一方面，近几年海南宅地供应较少，导致新房供不应求；另一方面，目前海南自贸港的利好还在释放，几年后封关的消息使部分投资客仍有兴趣。所以三亚与海口这两个海南大城市，在全国房地产市场萎靡不振的情况下，10月新房与二手房价格都相对还坚挺。

  反观广东地区，深圳已连跌大半年，而同样作为风向标的广州10月二手住宅价格下跌0.6%，排名惨跌至第63位。此外，惠州10月的房地产市场，更是惨不忍睹：新建商品住宅价格环比涨幅居70城之末，二手住宅价格环比涨幅倒数第四。在7月29日被住建部约谈后，8月9日惠州发布新政，新购住房三年限售，重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房。同时，严查购房资金来源，禁止非银行金融机构向个人提供购房贷款。在严厉调控下，惠州房地产市场迅速陷入恐慌情绪，10月新房成交量较去年同期暴降7成，使得新房价格环比大跌1.1%。而惠州的二手房由于首付高、税费高，价格相对新房本来也没有明显优势，10月当地新房市场冰冻后其二手房市场更是深受影响。因此10月惠州的新房、二手房价格惨跌，主要是经历了一个由政策向新房市场再向二手房市场的传导过程。

  四、今年住建部约谈的城市中，二手住宅价格已全部下跌或持平

  今年以来，国家层面调控不断收紧，且地方层面出新政的频率与强度都创历史之最。值得关注的是，今年以来共有18个城市被住建部约谈，分别为广州、合肥、宁波、东莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、无锡、南昌、成都、西安、银川、徐州、金华、泉州、惠州。其中，统计局公布的70城中共包括除东莞和南通以外的16城。

  从2021年1至10月这16城的二手住宅价格环比涨幅变化情况来看，在被约谈后10月已有15城房价下跌，仅成都1城持平。其中，本月转跌（包含年内首次转跌和小幅盘整后再次转跌）的城市为西安和无锡，而北京、杭州、宁波、南昌、广州、徐州、金华、泉州、惠州9城跌幅较上月均有不同程度的扩大。尤其是惠州，10月二手住宅价格环比跌幅较上月扩大0.7个百分点。

  五、二手住宅价格环比涨幅曲线6年半以来首次跌入“过冷区”

  70城二手住宅房价指数环比涨幅从2019年8月至2020年12月期间，几乎均停留在“偏冷区”。疫情结束，经济复苏后，今年年初二手住宅价格在“合理区”小幅盘整了3个月。但在严厉调控下，今年4月起房价涨幅持续回落，7月年内首次由“合理区”跌入“偏冷区”。

  10月70城二手住宅价格环比涨幅曲线自2015年3月以来首次跌入“过冷区”。其中，超9成城市二手房价格下跌。从被约谈城市来看，随着多重调控政策的不断加码，当地曾经短期涨幅过快的二手房价格逐渐回归理性；10月统计局公布的被约谈16城二手住宅价格已全部下跌或持平。

  综合一二三线城市环比和同比涨幅、70城上涨下跌城市数量等数据，以及当前的调控政策和金融环境来看，此次全国房价下跌情形与2014年下半年的下跌周期有诸多类似之处。依照历史规律和市场惯性，我们预计70城二手住宅价格环比涨幅可能还将在“过冷区”停留数月。

  基于此，建议部分楼市低迷时间较长、房价下跌幅度较大的城市，按一城一策的方针，适度出台支持自住需求的政策，以防房价下跌过猛，不利于行业平稳健康发展。

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