[中房研协]2022年1月典型城市二手住宅市场分析

  选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。

  二手住宅相关政策

  本月，二手住宅相关政策主要围绕人才支持政策、放宽公积金贷款条件及完善老旧小区改造具体实施方案的角度进行。保定市出台人才扶持政策，提出购买包括二手住房在内的家庭首套住房，依学历给予购房补贴；马鞍山市发布高层次人才住房公积金贷款支持政策，符合条件的人才在马鞍山首次购买普通商品住房及二手住房时，可申请最高额度60万元的住房公积金贷款；北京、上海、东莞提出推进老旧小区的相关计划及具体支持措施，利好涉及老旧小区的二手房交易；青岛出台存量房屋交易合同网签备案的相关办法，规范存量房屋交易过程。整体来看，政策环境相对稳定。

  典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1    成交量整体呈现下跌

  1月，受部分城市突发疫情的影响，典型城市二手住宅成交面积合计718.3万平方米，较上月减少-21.5%，绝对额减少197.3万平方米。从环比数据来看，仅广州环比微增2.1%，其他典型城市成交量均有明显下滑；从同比数据来看，由于去年同期疫情影响，基数较低，成都同比有大幅上涨，其余典型城市成交量较去年同期均有所减少。具体来看，上海二手住宅成交面积位列第一，成交量为123.2万平方米，环比下跌16.5%，较去年同期减少66.8%；北京成交面积108.4万平方米，环比减少22.0%，同比减少31.9%；其余城市成交量均在92万平方米以下。成都、重庆、广州、武汉、南京成交量分布在55万至92万平方米之间；其余城市成交量均未超过39万平方米，其中，成交量最低的为青岛，为13.9万平方米，环比减少16.1%，同比减少73.2%。

  2.2    厦门、深圳、青岛成交套数不及2000套

  1月，十三个典型城市二手住宅共成交7.9万套，仅广州微增，其余典型城市成交套数环比均有所减少；成都、深圳同比上涨，其余城市成交套数同比均有不同程度的减少。具体来看，上海成交套数居首位，达到1.5万套，环比减少16.0%，较去年同期减少66.1%；北京成交套数为1.2万套，环比减少23.1%，同比减少32.1%；成都、重庆、广州、南京、武汉、天津成交套数分布在0.45万-1.0万套之间；其余城市成交套数均低于0.3万套，其中，青岛成交套数最少，为0.14万套，环比减少16.7%，较去年同期下降74.3%。

  2.3    二手住宅销售价格下跌城市个数减少

  2.3.1   成都二手住宅价格环比涨幅居首

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数，1月，成都、上海等五个城市二手住宅销售价格环比上涨，天津、南京等八个城市二手住宅价格环比下滑。具体来看，成都环比涨幅0.8%，涨幅居首；上海、重庆环比上涨0.6%，涨幅并列第二；北京、厦门环比分别上涨0.5%、0.2%；广州、郑州、青岛环比下跌0.2%；其余城市跌幅分布在0.3%-0.7%之间；天津环比下跌0.7%，跌幅居首。同比涨幅最大的为北京，较去年同期提高8.0%；其次上海、重庆、广州同比分别上涨5.8%、4.7%、4.1%；其他城市同比涨幅均在3.6%以下，涨幅最小的为郑州，同比上涨0.5%；深圳二手住宅价格同比下跌1.5%。

  从定基指数的角度来看，除天津、郑州外，其余典型城市二手住宅价格均高于2020年月均价格，其中涨幅最大的为北京，高于基期价格12.1个百分点，上海、广州分别高于基期价格10.5%、10.3%；成都、深圳、重庆、南京均高于基期价格5个百分点以上；其余城市价格涨幅分布在0.1%-4.7%之间；天津、郑州二手房销售价格分别低于基期价格0.8%、0.7%，分别位列典型城市末两位。

  2.3.2  北京、成都大户型价格涨幅突出

  从结构上看，1月，成都、上海、重庆、北京三种户型价格均呈现明显上涨，其余典型城市各户型价格整体呈现下跌。具体来看，成都90平方米以下户型价格较上月增加0.8%，上海、重庆小户型价格上涨0.6%，北京、广州、厦门环比分别上涨0.3%、0.1%、0.1%，其余城市小户型价格均有所下滑；90-144平方米户型中，成都、上海环比分别增长0.8%、0.7%，重庆、厦门、北京涨幅在0.4%-0.6%之间，其余城市中等户型价格均呈现下跌；144平方米以上户型中，北京、成都环比涨幅突出，分别上涨1.1%、0.9%，上海、重庆环比涨幅均为0.5%，厦门大户型价格与上月持平，其余城市大户型价格均有不同程度的下滑。

  二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

  3.1     新建商品住宅成交总量环比减少逾两成

  1月，典型城市新建商品住宅成交面积为940.6万平方米，环比下跌26.6%，绝对额较上月减少340.8万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.76倍，具体来看，北京二手房成交面积是新房成交面积的2.0倍；重庆、厦门、广州二手房成交面积分别是新房成交面积的1.36倍、1.04倍、1.03倍，其余城市二手房成交面积均不及新房成交面积。从绝对额来看，成都新房成交面积最高，达到156.0万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.59倍；上海新房成交面积为129.2万平方米，同期二手房成交面积分别是新房的0.95倍；南京、武汉、青岛、广州等十个城市成交量分布在40万平方米至100万平方米之间，厦门新房成交面积最少，为17.2万平方米。新房成交套数与成交面积情况保持一致，同期二手房成交套数是新房成交套数的0.99倍，绝对额较新房成交套数少0.11万套。

  3.2     北京、成都新房价格领涨

  1月，北京、成都等八个典型城市新房销售价格环比上涨，天津、厦门等五个城市环比指数呈现下跌，具体来看，北京、成都环比指数较上月提升1个百分点，并列典型城市首位；重庆环比增加0.9%；上海、广州、深圳、武汉环比涨幅分布在0.3%-0.6%之间；南京微增0.1%；合肥、郑州、青岛、厦门跌幅分布在0.1%-0.4%，天津较上月下跌0.7%，跌幅居首。从同比指数来看，典型城市新房销售价格较去年同期均有不同程度的提高，其中，同比涨幅最大的为重庆，同比增加8.3%；北京、广州同比分别上涨5.5%、4.5%；其余城市同比涨幅均不高于4.2%；同比涨幅位于末位的是天津，较去年同期增长1.3%。

  从定基指数的角度来看，十三个典型城市新房价格均显著高于2020年平均价格，其中，涨幅最大的为重庆，较基期提高11.0个百分点；广州定基价格指数位列第二，高于基期9.2个百分点；排名末两位的是天津及郑州，分别高于基期价格2.2%、1.2%。

  从结构上看，与上月相比，多数典型城市三种户型价格均有上涨，具体来看，成都、北京、重庆等9个城市90平方米以下户型价格明显上涨，成都涨幅最大为1.1%，南京、武汉、合肥微增0.1%；郑州小户型价格与上月持平；青岛、厦门、天津小户型价格有所下滑。90-144平方米户型中，成都、重庆、北京、深圳涨幅分布在0.6%-1.0%之间，其余城市涨幅均不高于0.5%；合肥、郑州、厦门、青岛、天津中等户型价格呈现下跌；144平方米以上户型中，北京、广州涨幅突出，分别上涨1.3%、1.0%，成都、重庆、上海涨幅分布在0.8%-0.9%；其余城市涨幅均在0.4%以下；南京大户型价格与上月持平；其余城市大户型价格呈现下跌。

  总 结

  本月政策环境较为稳定，二手住宅政策主要从人才扶持政策、放宽公积金贷款条件、推进老旧小区改造等角度进行。保定市、马鞍山市均出台人才扶持政策，保定提出依学历发放购房补贴，马鞍山市发布高层次人才住房公积金贷款支持政策；北京、上海、东莞提出老旧小区改造计划及具体实施方案，利好涉及老旧小区的二手房交易；青岛出台存量房屋交易合同网签备案的相关办法，规范交易过程，提高服务效能。

  从成交量来看，1月，受部分城市疫情反复及元旦、春节假期的影响，典型城市二手住宅成交面积环比下跌逾两成，仅广州小幅上涨，其余城市成交量较上月均有不同程度的回落，其中，北京、上海、深圳三个一线城市环比跌幅在一成到四成之间。从同比数据来看，典型城市整体成交量仍低于去年同期，北京同比减少超过三成，上海、广州、深圳低于去年同期五至七成；受疫情的影响，成都去年同期基数较低，本月同比增加逾两倍。同期新房市场成交总量环比减少26.6%，上海、深圳新房成交量环比上涨，其余典型城市新房成交量明显回落。总体来看，1月二手房成交面积是新房成交面积的0.76倍。

  从价格方面来看，由于近期信贷环境相对宽松，1月二手住宅销售价格降势减弱，环比下跌的城市个数减少，多个城市二手住宅市场出现量跌价升；同比仍高于去年同期，但同比涨幅总体回落。从具体城市来看，成都、上海、重庆、北京涨幅突出，厦门环比微增，其余典型城市二手房价格环比指数均现下跌，天津二手房销售价格环比跌幅居首。整体而言，房价下跌的态势有望得到遏制。