[克而瑞]2022年一季度中国房地产行业总结与展望（完整版）

  核心观点

  1、政策篇：中央密集稳地产，地方多样松绑托市

  2、行业篇：销售投资增速6年次低，二季度仍将低位

  3、土地篇：一季度成交建面跌入谷底，供地门槛降低下市场热度略有回升

  4、城市篇：二三线同比跌43%加速下行，二季度料局部企稳

  5、营销篇：折扣让利空间有限，渠道效果减弱

  6、业绩篇：百强房企开局惨淡，2022年去化压力较大

  7、投资篇：近七成房企投资停滞，二季度或将迎来窗口期

  8、融资篇：政策回暖加速，融资端仍需时间传递

  政策篇

  中央密集稳地产，地方多样松绑托市

  2022年一季度，中央多部委密集表态稳地产，财政部明确今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，两会定调探索行业新发展模式，支持新市民等三类购房需求。房企融资、预售资金监管适度松绑，并购贷不计入“三道红线”、保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”、全国性商品房预售资金监督管理办法出台。居民按揭贷款政策边际改善，各地放宽公积金贷款、下调首付比例、局部放松限贷、下调房贷利率。15城出台新政刺激购房需求，重点涉及松绑限购、取消限售、发布购房补贴、棚改货币化安置等。

  展望二季度，政策基调维持房住不炒，维持稳定但不会全面刺激。信贷层面，一是支持房企的合理融资需求，支持优质企业开展并购贷款融资，二是支持合理住房消费，降低居民按揭贷款成本，保障刚需、满足改善，给予新市民购房相应信贷支持。地方继续因城施策，核心一、二线城市调控政策仍将从紧执行，弱二线和三四线城市或将分类放松，压力城市有望通过棚改、财税托市等刺激居民购房消费。

  中长期来说，首次明确提出探索建立行业新发展模式。完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，引导住房结构由“重购轻租”向“租购并举”转变，挖潜增量与盘活存量并重，推动城市有机更新。

  总结

  01

  中央密集表态稳地产，房地产税年内暂不扩大试点（部分略）

  2022年一季度，房地产行业仍处在深度调整期，楼市持续低迷，房企面临危机。中央各部委就房地产行业密集表态，释放强烈维稳信号。

  1月17日，发改委发文，提出促进住房消费健康发展，加强预期引导，探索新的发展模式，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  1月19日，央行副行长刘国强表示，当前重点的目标是稳，政策的要求是发力。要充足发力，、精准发力、靠前发力。

  3月4日，银保监会发文，提出要满足新市民合理购房信贷需求，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度。

  3月5日，两会政府工作报告定调：继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  两会期间，全国政协经济委员会副主任刘世锦表示，短期内货币政策重点在稳房地产，重点支持城市化和结构转型升级过程中住房建设资金需求，房地产行业在未来很长一段时间内，依然会是产业链最长、产业带动能力最强的行业之一。

  3月16日，国务院金融委召开专题会议，强调要切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。

  随即，央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等五部委迅速表态，释放强烈“稳地产”信号。其中，财政部有关负责人在接受采访时表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

  02

  房企融资、预售资金监管适度松绑，利好央企、国企和优质民企（略）

  03

  居民按揭政策边际改善，涉及降首付、降利率、放宽公积金（部分略）

  居民按揭贷款政策边际改善，主要涉及放宽公积金贷款、下调首付比例、局部放松限贷、下调房贷利率。

  第一，济南、北海、自贡、福州等18城放宽公积金贷款。马鞍山、衢州、南宁、晋中、东莞、唐山、南昌、中山、宣城、贵州、达州等11城调升公积金贷款额度，譬如南宁，首套最高贷款额度从60万元提升至70万元，二套从50万元提升至60万元。自贡实行公积金认贷不认房，既无公积金贷款记录又无尚未完清的商贷，按首套房贷款政策执行，有一笔已结清的公积金贷款记录或一笔尚未完清的商贷，按二套房贷款政策执行。北海、南宁、晋中、福州下调公积金贷款首付比例，北海购买二套房或申请第二次公积金贷款，最低首付比例由 60%下调至 40%，福州、南宁、晋中二套房公积金最低首付比例分别调整至40%、30%、20%。济南、青岛、福州放宽公积金异地贷款政策，济南取消公积金异地贷款户籍限制，福州规定外地缴存公积金可以在福州申请公积金买房，青岛同胶东四市实现公积金转移接续同城化待遇，异地公积金贷款最高次数由一次调整为两次。

  第二，重庆、菏泽、南宁等9市下调首付比例。重庆、赣州、菏泽、北海、防城港重启首套房两成首付，佛山、南通、蚌埠部分区域楼盘首套房首付比例按20%执行，南宁二套房首付比例由40%降为30%。

  第三，郑州局部放松限贷，实行认房不认贷。郑州对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

  第四，广州、南京、杭州、苏州等多城下调房贷利率、缩短审批放贷周期，满足居民合理信贷需求。

  1月20日，央行公布1年期LPR降低10BP至3.7%，5年期及以上LPR降低5BP至4.60%，这是5年期LPR自2020年4月来首次调整。

伴随着LPR利率下调，各地房贷利率步入下降通道。比如杭州房贷利率迎来三连降，首套房利率降至5.3%，二套房利率降至5.5%，基本已回到一年前水平，又比如苏州主流银行首套房贷利率降至4.6%，为近5年来新低。与此同时，房贷放款速度明显加快，譬如上海，平均放款周期缩短至1个月左右，个别银行仅需2-3周，而去年动辄4个月到半年才能放款。

  04

  13城财税托市刺激购房消费，郑州“救市19条”最具示范效应

  2022年一季度，房地产市场继续走弱，成交量价处在持续下行通道。受此影响，全国15城出台新政刺激购房需求，重点涉及松绑限购、取消限售、发布购房补贴、棚改货币化安置等。

  第一，南昌、郑州变相放松限购。南昌大专以上学历人员可以不迁户口，提供租赁和学历证明即可购房，夫妻双方不管多少套住房都可以办理夫妻财产约定。郑州鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。

  第二，哈尔滨取消限售。哈尔滨2018年5月开始实施区域性限售，在道里、南岗等主城六区内购房自合同签订起满三年方可上市交易，据悉，区域性限售政策即将到期废止。

  第三，昆明、玉林、延吉等13个市（区县）财税托市，发布购房补贴刺激住房消费。比如延吉对农民购房所缴纳的契税给予全额补贴，又比如保定，对在保定市落户的非保定籍高校毕业生，在中心城区购买家庭首套住房，享受博士15万元、硕士6万元、本科2万元购房补贴。

  第四，郑州重启棚改货币化安置，助力楼市去库存。郑州坚持以货币化安置为主，推进棚户区改造，同时促进安置房转化，对已建安置房中群众自住以外房屋, 采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

  值得一提的是，3月2日郑州19条楼市新政最具示范意义，作为新年以来首个下场“救市”的二线城市，新政一举松绑了限购、限贷，还重启货币化安置，可谓条条重磅，且成效斐然，据了解，近期郑州新房项目到访量企稳回升，二手房带看量、成交量显著提升。

  展望

  05

  坚持房住不炒，中央政策维稳但不全面刺激，支持合理信贷需求

  展望未来，中央政策将适度松绑，货币政策方面，二季度有望继续降准、降息，房地产行业也将从中受益。信贷政策层面，继续支持房企合理融资需求，支持居民合理按揭贷款需求，具体而言：

  一方面，支持房企的合理融资需求，支持优质企业开展并购贷款融资，至少做到不抽贷、续作到期债务、发行并购票据等，国企、央企及优质民企或将更为受益。问题房企则有序出清，并给出实际的解决方案，至少不能突破“保交楼”的政策底线，最大程度维护住房消费者的合法权益。融资“三道红线”、房贷“两道红线”适度放松，适度延长达标期限，给予企业缓冲期。

  另一方面，支持合理住房消费，二季度降准、降息，带动作为房贷利率锚的5年期LPR报价下调，从而降低居民按揭贷款成本，执行好差别化的住房信贷政策，保障刚需、满足改善，给予新市民购房相应信贷支持，合理评估新市民信用水平，制定合理按揭贷款标准，优化借贷流程。

  需要说明的是，现阶段中央政策也仅限于适度松绑，并不会走向全面刺激楼市，类似于2008年“四万亿投资计划”、2014年“930新政”之类的政策不会出台。

  06

  地方分类放松调控甚至刺激需求，因城施策促进行业良性循环

  一城一策框架下，地方政府仍需落实城市主体责任，从地方实际出发，因城施策促进房地产业健康发展和良性循环。

  核心一二线城市房地产调控政策仍将从紧执行，坚持调控目标不动摇、力度不松劲，限购等“四限”政策短期内较难退出，同时，严堵监管漏洞。但考虑到房地产市场环境和宏观经济压力，近期调控政策再加码的频率将明显下降。

  弱二线和三四线城市或将分类放松，一方面，多措并举助企纾困，另一方面，适度放松调控，以期稳定市场预期，压力城市或将刺激居民购房消费。具体来说：

  房企端，优化土地竞拍、预售监管等规则，提高行政审批效率，多措并举助企纾困，缓解企业流动性压力。譬如适度降低土拍门槛、调整土拍保证金比例、允许分期延期缴纳土地出让金。又比如在保证交付的前提下，因企施策，提高诚信企业预售资金支取比例。又或是适当调降商品房预售取证门槛，简化行政审批流程，缩短审批时间等。

  居民端，适度松绑限购、限贷，比如调降落户门槛，中小型城市全面放开落户，出台就业、租房补贴，吸引青年人才落户。又比如信贷层面，提高公积金贷款额度、贷款比例，放开异地公积金贷款，降低商贷首付比例，取消认房又认贷，下调房贷利率。而那些市场下行过大、库存高企、去化承压的城市，可以通过棚改货币化安置、财税托市等方式来刺激居民购房消费，譬如出台购房补贴，鼓励进城农民、大学生、外来务工人员等新市民群体购房，又或者推进棚户区改造，提高货币化安置比例，创造更多增量购房需求。

  07

  探索新发展模式，完善保障体系、推进租购并举、盘活存量资源（略）

  附表：2022年一季度重要政策汇总（略）

  行业篇

  销售投资增速6年次低，二季度仍将低位

  2022年一季度行业继续调整，前2月销售和投资同比增速均为近6年次低，全国商品房销售面积、金额分别同比下降10%和19%，销售均价同比下降11%。土地购置面积和房屋新开工、竣工面积分别同比下降42%、12%和10%，仅房屋施工面积微增2%，受此影响下开发投资额仅同比微增4%。

  预计二季度，全国销售和投资规模将继续维持较低水平。从中央到地方的调控宽松对市场信心的修正需要较长时间。东部地区和中高端市场预计将率先回暖，但整体新房销售将延续一季度“量价齐跌”的走势。民营房企财务风险尚未化解，建安投资和土拓投资难以高规模放量，整体开发投资增速将进一步收窄。

  总结

  01

  一季度销售量价齐跌，金额同比降19%近6年次低、均价同比跌11%（部分略）

  据国家统计局数据：1—2月，商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%。

  1-2月商品房销售均价为9845元/平方米，环比上升3%，同比下降11%。2月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比上升1.2%，其中三四线城市同比下降0.1%。

  “量价齐跌”的市场行情下房价增速也降至历史低点。不难看出在当前低迷市场环境下存在的两个特征：

  一方面，房价处于短期低点。全国商品房房价同比下降、70城商品住宅房价涨幅缩至新低、三四线商品住宅房价同比下降。从CRIC统计数据来看，1-2月二线城市沈阳、郑州商品住宅成交均价分别同比降16%和10%；三四线城市东莞、温州则同比均降8%。“房住不炒”的方针和持续近6个月的行业下行使得全国城市房价已压降至短期低点。

  另一方面，房价已下降至底部。全国商品房销售均价环比上升，2月起多数城市不再“以价换量”甚至收回了特价房源。持续降价和零星的房企暴雷下购房者观望心态浓厚，“只看不买”下房企在新房销售上已采取“躺平”策略。

  02

  新开工、竣工、土地购置均负增长，开发投资规模增速为6年次低（部分略）

  据国家统计局数据：1—2月，全国房地产开发投资14499亿元，同比增长3.7%。对比往年同期来看为近6年次低，仅高于2020年。

  建安投资方面，受到房地产业和建筑业行业信心的影响，房屋新开工和竣工增速无力维持正增。一方面，民营房企资金紧缺下项目新开工进度一再取消拖延，需集中力量于“保交付”任务；另一方面建筑业在难以收到足额工程款项的预估下，房屋竣工进度也曾一再延迟，延绵一年的“竣工牛”顷刻中止。

  土拓投资方面，房地产资金面收到严控下，民营开发企业多已无力购置土地。加之1-2月并非22城集中供地节点，房企无购置土地动力。3月北京、上海、福州、厦门和合肥等核心城市陆续开展了首轮集中土拍，虽在土拍规则和利润空间上多有放宽，但从成交成果来看仍多以国企央企和本土城投为主。

  03

  待售库存增量创新高致总量增至5.7亿平，商品住宅较去年末激增24%（部分略）

  国家统计局公布数据显示，2月末，商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米。其中，住宅待售面积增加5552万平方米，办公楼待售面积增加104万平方米，商业营业用房待售面积减少335万平方米。

  根据历史规律，开年之初整体商品房待售面积都会迎来一轮显著跳增，今年也不例外，不过今年增量突破6000万平方米，创历史新高。究其原因，与楼市行情“急转直下”和新冠疫情各地频发密不可分。而这其中住宅待售面积增加5552万平方米，由此不难看出，居民购房自住热情迅速消退，观望情绪持续加剧，即便中央到地方“托市”政策不断，短期内仍难修复行业信心。

  展望

  04

  高基数和信心博弈叠加，二季度销售仍负增长但东部市场或将率先企稳

  短期内，市场仍将处于调控信贷松绑和居民购房信心的博弈之中。新房销售东部地区和中高端项目或将率先企稳，但全国整体仍将负增长。基于2021年上半年较高基数，二季度新房销售表现将维持负增长。

  政策宽松最先刺激到高端购房者需求释放，市场回暖将率先出现在东部地区核心城市，如苏州、宁波、台州等已有明显升温；豪宅销售回暖将领先于其他产品（2月70个大中城市144㎡以上新建商品住宅销售价格同比增1.4%）。

  05

  开发投资信心与融资资金短期尚难恢复，二季度投资增速再降

  近期政策虽有一定利好，但传导到市场、企业还需一定时间，尤其是经历财务危机的房企则需要更长恢复期。房企拿地方面，高流拍、国企央企托底仍将为土地市场常态。重点城市已经开始进一步完善优化土拍规则，如北京、福州和厦门均已完成2022年首轮集中土拍，在土拍规则基本保持不变的原则下调高了销售指导价、降低限售期限等。虽然给予了参拍房企更多的利润空间，但实际土拍结果收效一般。

  房企资金链紧绷而新房销售遇冷下，叠加保交付、促施工在建，房企将继续对项目新开工保持谨慎态度，新开工规模或进一步缩减。房企暴雷引发的关联行业波动下，施工强度的下降使得整体建安投资规模难以维持。土拓投资有限且建安投资乏力下开发投资规模失去有力支撑。叠加2021年上半年投资规模较高的因素。因此预计二季度投资增速将继续收窄，并有负增长的可能。

  03

  土地篇

  一季度成交建面跌入谷底

  供地门槛降低下市场热度略有回升

  2022第一季度，受集中供地阶段性“低谷”和楼市下行的影响，土地成交规模跌入谷底，同比降幅高达六成，成交均价也因此呈现出同环比明显下降趋势。市场热度方面，受多城土拍降门槛影响，溢价率、流拍率等热度指标表现略好于去年年末，一季度市场热度略有回升。

  接下来，在各地积极调整供地端策略应对市场变化及政策端利好消息的影响下，预计二季度少数重点城市土拍或将有所回温。但受制于多数房企资金压力仍未得到实质性纾解，大部分城市的地市热度仍将维持在低位，尤其是楼市持续下行的城市，土地流拍现象频发仍难以避免。在此影响下，预计二季度整体市场热度仍将维持中低位运行。

  总结

  01

  一季度土地成交量价齐跌，多城土拍降门槛、溢价率得以环比微涨 （部分略）

  成交规模跌入谷底，同比降幅高达六成。一季度，全国300城经营性土地成交建筑面积仅15771万平方米，环比跌幅高达81%，同比来看，受集中供地阶段性“低谷”和市场下行的影响，同比降幅高达60%。分月来看，在供地节奏变化及多地疫情反弹的影响下，1-3月的土地成交量均明显不及去年同期，一季度土地成交规模也因此跌入谷底。

  各能级城市表现基本一致，成交规模和成交金额同环比均大幅缩减。一线城市仅北京完成首轮集中供地，因此成交规模和成交金额同环比均明显减少，尤其是成交面积，环比降幅更是高达84%；二线城市仅有宁波、福州、青岛、合肥等少数城市有集中土拍，因此成交规模和成交金额也大幅减少；三四线城市受楼市下行的影响更为严重，土地市场更是低位运行，成交规模和成交金额环比降幅均超八成。

  02

  长三角成为供地主力，宁波、杭州、合肥、台州等城市竞拍热度较高（部分略）

  从重点监测的城市来看，长三角二三线城市成为一季度土地市场的成交主力。从成交建面TOP20城市来看，有12个城市都是长三角城市，前5位城市均为长三角城市，其中宁波以380万平方米的成交体量位居于首位，徐州、杭州、盐城及淮安分列二、三、四、五位，成交量均超190万平方米。排在第六位的是北京，成交建面达188万平方米，同时其也是一线城市中唯一上榜的城市。二线城市除上文提到的宁波和杭州外，还有合肥、南昌、青岛、西安、石家庄和成都六个城市，成交建面均超100万平方米；三四线城市则占据11席，除位于榜单前5位的徐州、盐城、淮安外，大部分城市均位于榜单后半段，成交建面也基本少于100万平方米。

  03

  流拍现象较去年年末有所缓和，楼市萎靡致弱二三线地块流拍现象频发（略）

  展望

  04

  二季度成交规模将周期性回升但难追平去年同期，市场分化趋势将更加凸显（部分略）

  2021年一季度，受疫情反复及供地节奏变化影响，全国土地市场成交规模同环比均呈现了大幅下降趋势。接下来，随着各城市供地计划逐渐提上日程，二季度成交规模也将迎来周期性回升。但需要注意的是，由于当前多数房企流动性仍存较大压力，拿地态度仍旧谨慎；同时，为了减少流拍现象，以22城为代表的重点城市多缩减了首轮集中供地规模，如重庆、武汉、青岛等此前供地大户的供应量基本在150万平方米以下；由此来看，二季度土地市场成交规模也仍难追平去年同期。

  场热度方面。为了提振市场、稳定预期，自去年年末以来，市场利好消息不断释放，各地政府也在供地端主动调整，如合肥、厦门加大中心城区优质地块供应比例、减配建、降低回炉地块地价等，一季度成交溢价率、流拍率等热度指标也因此较去年年末有所好转。若二季度利好政策细则能落地实施，尤其是金融端，房企资金压力得到实质性纾解，以重点城市市场将率先回暖。但回暖预期仅限于楼市韧性较强的一二线及强三线城市，购房需求萎缩、楼市成交疲软的城市土地市场热度仍将维持在低位，市场分化趋势会更加凸显。

  城市篇

  二三线同比跌43%加速下行

  二季度料局部企稳

  2022年一季度，整体楼市惨淡收场：受市场下行低迷行情影响，房企“躺平”心态严重，推盘积极性较低，整体推货量高位回落创3年同期新低；受此影响，成交整体延续下行，返乡置业“爽约”，即便3月有“复苏”迹象，环比持增，但单月和累计同比仍为负值，从中央到地方政策“春风”的利好效应尚未在成交层面有显著体现。分能级来看，一线供不应求，高热延续，即便政策“高压”也难抑居民购房热情；二三线稳中有降，分化加剧：西安、郑州、成都和南京等一季度累计同比降幅已收窄至20%以下，而武汉、厦门、南宁、徐州、宁波、长春、常州、东莞、杭州等一季度累计仍同比下降超50%。

  预判二季度，我们认为，随着中央“两会”定调，五部委发声稳定房地产，到各级地方政府出台包括降首付、扩大公积金、降房贷利率等一系列措施，预期部分城市成交有望企稳，同比降幅有进一步收窄，不过“强者恒强，弱者积弱”的分化格局不会发生根本性逆转：核心一二线、强三线城市需求依旧坚挺，成交预期高位维持；相较而言，弱二线和广大缺乏基本面支撑的三四线下行压力依旧较大，步履维艰。

  总结

  01

  新房供应：高位回落显著不及去年同期，仅一线相对“坚挺”（部分略）

  2022年一季度全国商品住宅供应疲软，市场低迷行情叠加传统春节营销淡季使得房企推盘积极性较低，“躺平”心态严重。据CRIC监测，前2月133个重点城市新增供应3509万平方米，同比下降48%，甚至较2020年（新冠疫情武汉爆发）同期降幅也达到了15%。不同能级城市呈现出显著的分化行情，仅一线保持了良好的供货节奏，虽然供应量不及2021年同期，但仍显著好于2020年和2019年同期，二三线稳步回落，整体供应量降至历史低位。

  1、前2月新增供应创3年同期新低，一线推盘仍处历史高位（部分略）

  前2月，4个一线城市商品住宅新增供应面积317万平方米，同比下降16%，较2020年和2019年同期增幅分别达到了107%和29%。上海迎来“供应大年”放量显著，前2月新增供应191万平方米，创2019年以来同期新高，甚至前2月月均较去年四季度月均增幅也达到了18%。

  29个重点二线城市前2月商品住宅供应量为1220万平方米，较2021年和2019年同期均下降47%，较2020年同期也下降23%。供应缩量最为显著，2022年前2月月均较2021年四季度月均降幅达71%，在不同能级中居首。

  100个三四线城市商品住宅供应面积1972万平方米，同比下降51%，较2020年同期降幅也达到了17%。各城市同比跌多涨少，仅有漳州、安庆、汕头、金华、桐庐、吉林、连江、济宁、福清、贵港、海宁等11个城市同比持增，整体供应好于去年同期。

  2、3月供应环比翻番但不及去年同期，一线单月同比回正

  3月整体供应量有了稳步回升，据CRIC监测，30个重点城市预估新增供应面积1307万平方米，环比翻倍增长172%，不过因去年基数较高，3月单月同比回落45%,前3月累计同比下降44%，整体供应表现显著不及去年同期。

  分能级来看，4个一线城市供应显著放量。3月整体预计供应216万平方米，环比增224%，同比增36%，前3月累计同比与去年基本持平。分城市来看，上海本月迎来多盘集中加推，3月供应量达112万平方米，同环比分别上升了831%和419%，前3月供应累计同比较去年增幅达215%。北京、广州、深圳3月供应环比均有不同程度回升，不过仍不及去年同期，整体前3月供应累计同比持降。

  热点二三线城市供应量也有稳步回升态势，不过涨幅不及一线，26个监测城市3月合计供应1091万平方米，环比增164%，同比“腰斩”，前3月累计供应量较2021年同期下降49%。杭州、东莞、大连、海口供应迎来阶段性放量，同环比齐增；相较而言西安、郑州等因前2月放量显著，3月迎来小幅回调。总体来看，房企推盘积极性有稳步提升的迹象，但尚未恢复到预期水平。

  02

  新房成交：一季度累计同比降42%，一线热度高于二三线（部分略）

  2022年一季度全国商品住宅成交规模为近年来低点，仅一线延续高热，二三线市场进一步下行。前2月133个重点城市商品住宅成交面积5490万平方米，较2021年和2019年分别同比下降42%和21%，月均较2021年四季度月均下降32%。新房供应同比腰斩后市场情绪受到严重打击，新房成交难以放量；而政策宽松对楼市成交的提振需要一定时间。

  1、前2月成交同比下降42%，一线跌幅最小，二三线回落4成（部分略）

  前2月，一线城市商品住宅成交面积达485万平方米，同比下降30%，较2019年同期上涨56%。热度上较2021年末有所下降，前2月月均成交面积较2021年四季度下降25%。受供应显著缩量影响，4个一线城市中仅上海前2月成交规模同比微增1%。从供求比来看，4城均处于供不应求状态，深圳前2月供求比仅0.2。

  29个二线城市前2月成交面积合计2270万平方米，较2021年和2019年同期分别下降39%和24%，月均成交面积较2021年四季度下降38%。前2月整体呈供应短缺状态，29个二线城市供求比仅0.54，多数城市前2月成交累计同比为负值，仅南京、郑州和哈尔滨同比正增。

  100个三四线城市商品住宅成交面积为2736万平方米，较2021年和2019年同期分别下降46%和28%。九成以上三四线城市商品住宅成交规模同比下降，4成以上城市规模同比腰斩，仅梅州、梧州等地市维持同比正增。

  2、3月成交环比微增同比近乎腰斩，一线累计同比降幅小于二三线

  3月典型城市商品住宅成交表现较前2月有所回暖，30个监测城市预计成交规模为1681万平方米，环比较2月上涨48%，同比下降47%。一季度30个监测城市成交面积累计同比下降42%，较前2月（累计同比下降39%）降幅扩大3pcts。

  分能级来看，一线城市3月预计整体成交新房200万平方米，环比微增7%，同比降49%，累计同比降37%。北京、广州和深圳随着新增供应入市成交开始放量，环比涨幅分别为57%、27%和18%。上海3月多盘加推，疫情突发叠加外围项目缓慢去化，使得成交环比回落28%。

  重点二三线城市3月已开始成交回暖，26个监测城市预计整体成交1481万平方米，环比增长达56%，同比下降46%。一季度26个城市成交累计同比下降43%，较前2月（累计同比下降41%）降幅扩大2pcts。城市间分化持续加剧，西安、郑州、成都和南京一季度累计同比降幅已收窄至20%已下，而武汉、南宁、长春等一季度累计仍同比下降超50%。

  03

  二手住房：3月加速下跌致累计同比锐减52%，深杭等跌幅显著（部分略）

  相比新房市场而言，2022年一季度二手房市场成交情况更加严峻。受2021年多个城市出台二手房指导价，一线城市以及强二线城市成交规模均收窄至历史低点。叠加面向二手房成交的息税和信贷政策放宽幅度有限，二季度二手房市场将继续下行，且后续回暖速度慢于新房市场。

  1、前2月二手房成交量同比“腰斩”，一线高位回调跌幅超平均（略）

  2、3月9城环比增46%但同比仍降60%，累计同比跌幅达52%

  一季度末二手房市场并未有好转迹象，3月9个重点城市预计成交291万平方米，环比虽增46%但同比仍下降60%，同比降幅较9城2月（同比下降48%）扩大12pcts。一季度9城二手房成交累计同比下降52%。

       从日成交数据来看，北京、杭州、苏州和佛山环比有较大回升，其中杭州环比上涨89%。上述4城市场有略微回暖现象。但绝大多数城市当前二手房市场仍处于历史规模底部，虽有政策利好频出但宽松有限，整体市场仍处于持续下行中。

  04

  房价：一线涨幅保持、二线分化回落、三四线普降（部分略）

  2022年一季度整体新房市场下行趋势依旧延续，“量价齐跌”下全国房价同比增速持续收窄。从环比变化来看本轮房价已调整至底部，部分二三线城市已降无可降。具体来看，一线城市涨势凸显，高端住宅的集中备案使得全市均价结构性上升；二线城市整体同比涨幅收窄，各城市间则涨跌分化；三四线城市则普遍同环比齐降，经济弱市在下行市场中房价存在较大下行压力。

  1、70城房价同比回落、环比跌幅持稳，一线房价环比率先回升（略）

  2、前2月房价同比增10%，泉州、义乌等部分强三线涨幅超20%

  从CRIC监测的2022年前2月133个重点城市新建商品住宅成交统计均价看，全国整体房价保持增长但涨幅收窄，同比上涨10%。一线楼市高热房价领涨，同比上涨18%；二线市场分化、涨跌不均下整体同比上涨7%；三四线房价小幅回调，同比下降5%。

  民富基础较强的三四线城市市场价值凸显，无论是房价绝对值及涨幅均是当前全国百城中最明显的一类。前2月房价绝对值TOP10中，三四线城市绍兴、珠海和义乌超过苏州、宁波等进榜。房价涨幅TOP10中，泉州同比上涨28%位列榜首，义乌、咸宁、嘉兴和嵊州同比涨幅也均超20%。可见经济较强、民富较厚的强三四线城市在下行市场中也具有极高抗跌性，房价涨幅超过全国均值。

  从各能级城市来看，一线城市房价普涨，虽有限价和限签政策抑制房价虚高，但高档住宅的集中备案仍使得北京、广州和深圳前2月商品住宅成交均价分别同比上涨15%、20%和26%。

  二线城市房价涨跌分化显著。部分二线城市房价具有较强抗跌性，叠加一季度市场热度尚存，如长沙和南京前2月商品住宅成交均价分别同比上涨28%和27%。而昆明、沈阳和拉萨购房需求收缩明显，房价同比降幅超10%。其余城市如福州、天津、合肥、武汉、郑州、苏州等存在不同程度的“以价换量”现象，叠加疫情反复房价同比小幅回落。

  三四线城市房价普遍回调，仅包括上述进榜城市在内16个城市前2月房价同比涨幅超10%，主要以东部地区长三角和粤港澳城市群内强三线城市为主。弱三四线城市房价出现较大降幅，如韶关、南平、梧州、淮北等同比降幅超10%。

  05

  库存：高位波动，三四线涨幅扩大至20%且去化周期近2年（部分略）

  2022年2月，恰逢春节传统假期，供需疲软，同环比齐跌，不过整体成交跌幅不及供应，因而狭义库存小幅微降至6.1亿平，成交不济带动去化周期由2022年1月末的17.47个月跳增至19.53个月，显著高于2021年同期水平。广义库存高位持稳，微降至38.5亿平，潜在库存风险依旧较大。

  1、狭义库存微降至6.1亿平，一二线持平去年、三四线涨幅扩大    

  2021年2月，狭义库存延续上月回落态势。据CRIC监测数据，2022年2月百城商品住宅库存量达到了60874万平方米，环比微降1%，同比增长5%。结合楼市供求，2月恰逢传统春节假期，叠加，叠加当前市场下行行情，房企多数处于“躺平”状态，推盘积极性普遍不高，供应同环比齐降，降幅均超70%，成交如是，但回落幅度不及供应，整体市场供求持稳，狭义库存小幅微降至6.1亿平高位持稳。

  不同能级城市均保持环比回落，同比上升态势。不过环比变动不大，跌幅均在2%以内。同比来看，一二线基本与去年同期持平，涨幅分别为1%和0.4%。三四线库存压力稳步增长，同比上涨12%，在不同能级城市中居首，且涨幅有不断扩大的趋势。

  具体来看，一线城市中仅上海一城狭义库存保持同环比齐降，虽然供应显著缩量，但居民成交热情不减，新开盘项目平均去化率高位保持在80%附近，售价10万元/平方米以上的高端盘仍一房难求，上海院子、招商云玺、苏河望等开盘当天即售罄。北京供求疲软，整体狭义库存与上月基本持平，同比小幅微降3%。广、深楼市延续低迷，不过得益于供应显著缩量，狭义库存环比均呈现回落态势，不过同比延续上扬，潜在库存风险值得警惕。

  二线城市中，北部和内陆城市诸如青岛、沈阳、武汉2月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。多数城市库存量与上月相比变动不大，涨跌幅均在5%以内，合肥供不应求，狭义库存环比回落8%；同比来看，涨跌参半，杭州、合肥等跌幅超40%，以合肥为例，虽供需皆有回调，但整体成交热度延续，去化率高达69%，部分项目诸如蜀山意禾佶第，小户型低总价，叠加学区(50中东校(西园校区)+安医大附属小学)优势，去化率高达66%。包河区蓝城滨河湾基于较高倒挂情况开盘去化表现也名列前茅。而弱二线城市哈尔滨、南昌等库存积压情况显著，宁波等前期大热城市迎来阶段性回调，同比涨幅也较大。

  三四线城市因供应缩量，狭义库存环比小幅回落，不同城市跌多涨少，但跌幅基本都在5%以内，同比则呈现涨多跌少，不同城市间分化持续加剧：临沂、钦州、等城市主要源于历史遗留问题，库存基数较大，叠加成交转淡，使得狭义库存同比增幅均在25%以上；而汕头、惠州、东莞等东南沿海城市则主要受到政策“调控”影响，成交被抑制，数据实难反映真实的市场需求。此外，少部分城市诸如太仓、三亚、东营等2月库存同比跌幅均在35%以上，库存风险相对较小。

  2、库存消化周期持续增至19.5个月，三四线近2年压力陡增

  2022年开年，因整体成交转淡，去化周期延续稳步上行趋势，由2022年1月末的17.47个月跳增至19.53个月。不同能级城市皆保持上扬，一线增至12.96个月，二线增至18.05个月，同比涨幅均在40%以上，目前库存风险基本可控，而三四线去化周期已达到23.25个月，迫近疫情期高位（25.18个月），显著高于百城平均，去化风险浮出水面,同比增83%，居不同能级之首。

  具体来看，一线城市分化加剧：北京去化周期超2年，广州、深圳则处于10-15个月之间，上海不足5个月，库存风险相对较小。变化趋势来看，北京、广州、深圳均呈现同环比齐增，主要是因成交热度回落影响。上海去化周期“一降再降”，已由5.35个月降至4.67个月，显著低于去年同期，供应主导型市场下，居民购买力相对充裕，购房积极性依旧较高，加之本月供应缩量显著，狭义库存稳中有降，使得去化周期进一步缩短。

  30个二线城市中仅有哈尔滨、大连、长春、兰州、呼和浩特、青岛、郑州等7个城市库存消化周期超过2年，以北部内陆城市居多，成交相对惨淡；1/3共计9城去化周期在12个月以内。从变化情况来看，同环比均呈现出涨多跌少，其中哈尔滨、大连、长春、兰州、呼和浩特、青岛等面临去化周期大于30个月且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。与之形成鲜明对比的是，石家庄、成都等得益于成交热度回升，去化周期同环比齐降。

  三四线城市形势更为严峻，去化周期高达23.25个月，已经逐步迫近2020年疫情期间水平，环比上月大幅上涨10%，而同比增幅在不同能级中居首，库存压力骤增，66城中36城去化周期已在20个月以上，其中防城港、烟台、淄博、临沂等内陆三四线主要是历史遗留问题，库存基数较大，整体成交转淡下，去化周期保持同环比齐增，而惠州、金华、珠海、汕头、泉州、东莞、丽水等则因前期需求透支叠加调控加码等多重因素，去化周期拉长至20个月以上。而三亚等迎来此消彼长的轮动行情，去化周期不足10个月且低于去年同期，整体库存风险相对较小。

  3、广义库存同比增3%至38.5亿平，弱二三线同比增幅超20%（略）

  展望

  06

  供应：二季度预期迎来高峰，“以销定产”核心一二线或将放量

  预判二季度，预期将迎来2022年首轮供应高峰。一方面，2021年22个核心一二线城市推行集中供地，根据不同城市项目开工、开售周期，以及2021年集中供地地块成交开工情况，第二季度将成为第一个集中入市的时间点。另一方面，随着3月两会召开，从中央五部委发声稳定房地产，到各级地方政府出台包括降首付、扩大公积金、降房贷利率等一系列利好措施，都在为整体市场释放积极信号，房企从推盘到开工的信心正在逐步恢复。

  分城市来看，一线和短期内市场热度较高的强二线仍是房企推盘的重点区域。“以销定产”下加快新房销售表现较好城市货量入市将成为房企的普遍决策之举。

  弱二三线城市则面临供应持续缩量，一方面基于2021年二三线城市经营性用地成交建面分别同比下降26%和22%，房企拿地积极性不高，待开发项目的减少制约新房供应面积的放量；另一方面，房企现金流吃紧的情况下更多强调集中力量办大事，或将减少弱二三线城市纯新盘的入市，多以持销项目的续推加推为主。

  07

  成交：二季度一线和强二三线将率先企稳，弱三四线继续盘整下行

  考量到政策“春风”至，叠加供应放量，预计二季度整体新房成交规模将有所回升，环比上涨，但考量到去年高基数原因，同比仍会下降，降幅会有所收窄。一线城市市场持稳或小幅微增，热度保持，二三线楼市成交将随着供应缩量而延续小幅回落，市场重新回到分化格局：强二三线楼市率先回暖，弱三四线城市则将延续更长时间的成交下行。具体来看，

  一线城市二季度预计成交热度延续，供应放量下，预期整体成交延续稳中有增。各城市核心区域内新盘入市将带动市场成交量稳步上行；外围郊环项目“难以导客”的问题将有所改善，开盘去化率也将有所回升。整体而言，二季度一线城市新房市场将维持高热的成交走势。

  3月深圳传将适当上调二手房参考价。预期在二季度，核心城市实行的二手房指导价政策略有宽松。本轮宽松仍以“试水”为主，预期利好有限故难见核心城市二手房成交在二季度因此出现显著跳涨。因此我们预计二季度整体二手房市场将延续一季度下行趋势，同比降幅或有收窄但幅度有限。各能级二手房市场回暖速度将显著落后于新房市场。

  二三线楼市成交将随着供应缩量而延续小幅回落，重新回归分化行情。中央及地方调控与信贷层面的宽松政策将在二季度逐渐在新房成交中得到回应。本身民富基础较强、此前被政策压制的强二三线城市将率先出现楼市回暖，如苏州、杭州、成都和南京等。而需求透支严重的弱三四线城市即使有层层利好政策支持，短期成交也难有起色，如南充、洛阳、驻马店、菏泽等。

  08

  房价：一线和强二线房价稳中有升、弱二线涨跌分化，三四线回调“未见底”（略）

  09

  库存：核心一二线或将持稳微升，三四线去化周期拉长风险加剧（略）

  附表1：2022年前2月133个城市新建商品住宅新增供应情况（单位：万平方米）（略）

  附表2：2022年前2月133个城市新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）（略）

  附表3：2022年前2月133个典型城市新建商品住宅成交均价情况（单位：元/平方米）（略）

  附表4：100个重点城市2022年2月末商品住宅狭义库存及消化周期（单位：万平方米，月）（略）

  附表5：2022年2月末100个重点城市商品住宅广义库存量及其变动情况（单位：万平方米）（略）

  营销篇

  折扣让利空间有限，渠道效果减弱

  总结

  01

  营销积极性不高，折扣让利空间有限

  与2021年初房企积极的营销态度形成对比，今年一季度由集团层面组织的大型营销活动减少，仅有富力、融创、荣盛等房企推出了一些节日活动。就算在2月春节期间，房企借助“返乡置业”营销策划的热情也在降低，楼盘广告数量少，多数房企营销积极性不高，活动规模和数量都有下滑，甚至部分售楼处直接闭门歇业。

  让利空间有限，一季度整体项目折扣在9折以上。房企主要依托节日展开活动，市场低迷之下，消费者信心不强，房企也鲜有大规模促销活动，普遍维持在9折以上，折扣力度不及2021年末。即使部分房企有让利意愿，整体力度也十分有限。主要是2021年底至今，市场的持续高压之下，部分房企已经释放了最大让利幅度，折扣触底，难有再降价空间。且多个城市发布“限跌令”，地方政府仍然持续监控房价起伏，比如春节期间，青岛郊区部分项目就因为降价幅度过大导致被限制网签。

  02

  渠道分销效果减弱，佣金费率也有下降（略）

  03

  活动多为折扣降价，跨界、社群出现新亮点

  总体来看，2022年第一季度内房企的营销创新力度不高，房企营销形式多以折扣降价、特价房为亮点，部分房企跨界营销力度不减，时代中国创建“她时代”社群营销品牌。

  节日营销：区域和项目组织为主，绿地、融创活动较多

  每年一季度的营销活动多以“春节”、“返乡置业”、“元宵”等为主题，基本都为“到访礼”、“推荐礼”、“购房礼”、“新年礼”等组合礼遇。根据CRIC统计的2022年重点房企营销数据来看，从企业活动举办积极程度看，今年绿地控股和融创中国的营销活动较多，绿地控股均为项目营销，融创中国区域营销更多，且针对不同区域项目的活动营销力度差异明显；从活动范围看，广东、湖南、湖北以及部分重点一二级城市活动更多。在活动组织上，除雅居乐和中海地产为集团营销外，其余均为区域和项目营销，主打折扣降价、一口特价房等，还有部分活动为业主购买车位和支付物业费方面有优惠活动，全民营销和老带新等活动基本与之前相同。

  跨界营销：赋能品牌形象，健康、居家生活成新方向

      从2020年前后开始，房企跨界营销逐渐盛行。根据CRIC不完全统计，重点监测房企2020-2021年房企跨界联名超80次，其中房企与文化影视、互联网平台类公司跨界合作更为频繁；2022年一季度房企跨界营销15次，选择跨界的行业更加多元化，开始与居民生活平台、时尚艺术类公司开展合作。浙江世茂×叮咚买菜开启春日质诚陪伴季，即便在疫情反复的当下，也能为业主提供优质春日应季食品，保障业主生活需求；富力集团以“健康生活”为理念，与花样滑冰女神李子君和咕咚开展公益跑步线上打卡活动，同时在推出新春一口价活动，是今年一季度秉持积极营销态度的房企之一。

  展望

  04

  疫情反复加强线上营销，营销需做好前置

  一季度以来，我们关注到中央及地方政府连续发声，支持房地产平稳发展。目前中央已经有降息、全国性商品房预售资金监督管理办法等相关政策出台，一些三四线城市如晋中、德州等降低首付比例，郑州放松限购、限贷，广州、苏州等诸多城市降低房贷利率，哈尔滨解除限售。政策面已经出现明显松动，虽然我们预计政策的传导需要一定的时间，短期内很难扭转消费者信心，但是政策的放松对于市场会有修复作用。房企可以结合“暖春”等概念推出一些造节活动，保持积极的营销态度，另外由于国内疫情有反复，企业可以推出一些互动性较强的线上营销活动，如居家运动打卡、小游戏等。

  地产全面普涨的黄金时代已经过去，房企营销也需要重新考量：

  短期来看，在分化市场之下，热点的优质项目仍去化无忧，而较为偏远、商办业态等只能通过扩大折扣，提高佣金点数以期去化库存；

  中期来看，房企的营销需要与投资等部门做好前置的协同工作，即拿地时就要更多考虑去化的问题，不能单一依靠降价折扣逆转；

  而从长期来看，未来竞争环境逐渐向规模、利润、产品、服务平稳发展，财务稳健、交付有保证的房企在营销方面也会更具优势。而利用互联网平台，通过营销策划和组织，提升产品、服务满意度，搭建企业品牌形象，提升客户黏性，从而实现持续交易的基础，将是房地产营销需要考虑的课题。

  附表：一季度部分房企营销活动情况（略）

  业绩篇

  百强房企开局惨淡

  2022年去化压力较大

  2022年一季度，中国房地产市场整体延续了2021年以来的下行压力，市场整体的供求和成交都没有明显转暖迹象。百强房企业绩远不及去年同期，行业TOP100房企1-2月累计业绩规模同比大幅降低43.2%，较2019年同期的降幅也达到10.6%，近九成企业累计业绩同比降低。

  2022年规模房企整体的业绩目标将更为谨慎，预期会有不少房企适度调降全年的销售目标。虽然近期政策面有缓和、好转的趋势，但当前行业整体下行压力依然较大，成交或将继续下行，二季度市场能否回暖尚有待观望。企业仍需继续加紧推盘供货，积极营销以尽可能提高去化率水平，盘活资金、改善现金流。

  总结

  01

  业绩：百强房企业绩不及历史同期，一季度开局惨淡

       2022年一季度，中国房地产市场整体延续了2021年以来的下行压力，百强房企业绩远不及去年同期。春节期间受疫情和行业信心不足影响，市场整体的供求和成交都没有明显转暖迹象。具体来看，2022年1-2月行业TOP100房企累计仅实现销售操盘金额9266.5亿元，整体业绩规模较去年1-2月同比大幅降低43.2%，较2019年同期的降幅也达到10.6%，一季度开局惨淡。

  02

  企业：近九成企业累计业绩同比降低，半数降幅高于40%

  从企业表现来看，一季度多数规模房企销售表现不佳。特别是2月春节期间市场遇冷，企业推盘及营销积极性普遍不高。具体来看，1-2月百强房企中有近九成企业的累计业绩同比降低，其中近半数企业的降幅高于40%。TOP10梯队的所有房企累计业绩均出现同比下滑，TOP11-30梯队的房企业绩降幅在各梯队中相对明显，20家企业中有14家的累计业绩降幅高于40%。TOP50房企中，一季度仅仁恒置地、星河湾、建业集团等少数房企实现了业绩同比增长。

  03

  目标：多数房企2022年销售目标将持平或调降

  在行业下行调整的过程中，预计2022年规模房企整体的业绩目标将更为谨慎。一方面，去年规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期，有逾8成房企未完成全年业绩目标，平均目标完成率不到90%。另一方面，在行业整体规模增速放缓、市场持续降温的背景下，大部分企业的业绩实现和销售去化压力仍然较大。从目前部分企业已经披露的年度业绩目标来看，预计2022年会有多数企业保持去年的规模预期，也会有不少房企根据自身的货值和去化率水平，适度调降全年的销售目标。

  展望

  04

  行业下行压力仍然较大，二季度能否回暖尚待观望

  从行业规模房企和各城市市场一季度的表现来看，短期内房地产市场仍难言乐观，成交或将继续下行。虽然近期政策面有缓和、好转的趋势，但当前的政策放松力度尚不足以扭转市场的颓势，特别是三四线城市以及部分弱二线城市的市场信心和预期仍较为低迷，行业整体下行压力依然较大，二季度市场能否回暖尚有待观望。

  从企业发展层面来看，在行业监管收紧、市场降温的背景下，多数房企项目去化率表现不佳、销售去化承压。流动性压力下，房企投资及扩张动能也显著降低。短期来看，2022年企业需继续加紧推盘供货，积极营销以尽可能提高去化率水平，进而促进回款、盘活资金、改善现金流。但预计全年仍会有一定规模的房企面临负增长困境。

  长期来看，新常态下高杠杆、高负债运营模式无法持续。房企经营逻辑正加速向“以销定投”转变，更好地平衡财务杠杆、提升运营管控效率，整体战略以谨慎经营、防范风险为主。同时，在目前行业盘整期，部分规模房企集中性地进行组织架构调整，如区域公司合并、事业部整合等。通过战略精简、坚持主业结合精细化管理，“降本增效”向管理要效益，缓解流动性压力、抵御行业寒冬。

  此外，行业盘整期下，回归产品、加强产品力打造、关注产品升级迭代、提高产品适销性，也是目前企业在日趋加剧的行业竞争中保持发展优势的关键。近年来已经有越来越多的规模房企开始重视自身“交付力”、“服务力”的提升。提升产品质量管控、完善客户服务体系，打造更高标准的产品交付体验，都有助于提升交付率和交付满意度，树立积极的企业品牌、口碑和公信力。

  投资篇

  近七成房企投资停滞

  二季度或将迎来窗口期

  受到春节假期和集中供地尚未全面开启的影响,2022年一季度企业投资仍延续去年下半年以来低迷的态势，其中近七成百强房企未拿地，投资处于停滞状态，销售TOP50房企单月投资金额处在近两年低位。一季度仅有头部房企、规模化国/央企在核心城市率先拿地，其余以项目开发商和地方平台公司为主。

  随着3月中旬多部委释放利好、以及部分城市加速“自救”，我们认为，二季度随着多城首轮集中供地开启，或将迎来短暂的拿地“窗口期”，但整体谨慎的态度不会出现大逆转，市场抗压性更强的长三角核心城市土地市场或将率先复苏。

  总结

  01

  投资集中度：仅头部房企在拿地，销售10强新增货值占百强65%

  截止到2022年2月，百强房企新增货值总量仅为1911.3亿元，较2021年同期下降79%。其中，有9家房企新增土储货值超过100亿元，绿城、华润、万科、金地、中海等龙头房企排名靠前，在核心城市积极增储。

       新增货值集中度来看，在双集中供地模式和部分民企现金流极其紧张之下，头部房企优势被进一步放大。2022年1-2月，销售10强房企新增货值占百强比例达到64%，比2021年全年高出30个百分点，值得注意的是，在规模房企拿地中也存在一定分化，融创、绿地等并有新增土储入账。相比之下，50强房企受到集中供地和自身资金的影响，拿地积极性大幅减弱，集中度较2021年下降28个百分点。

  02

  投资意愿：七成百强房企未拿地，销售TOP50单月拿地金额仍处低位

  进入2022年，房企土地投资整体较为谨慎与“冷淡”。2022年1-2月，销售百强房企中尚有七成以上房企未拿地，投资处于停滞状态。

  从新增拿地金额、货值、建面TOP100门槛来看，截止至2月末，新增货值百强门槛16.1亿元，同比下降30%，新增拿地价值、建面百强门槛3.1亿元、14.7万平方米，同比分别减少56%和16%。

  从单月销售TOP50房企单月拿地金额看，销售TOP50拿地金额在北京集中供地带动下出现小幅反弹，环比上涨99%，但依旧处于近一年低位，同比降幅达70%。

  企业表现：绿城、华润等在核心城市率先拿地（略）

  04

  双集中供地：仍是国企、央企支撑，本土房企集中“爆发”（部分略）

  截止至3月25日，共有北京、福州、厦门、青岛、合肥5城进行了2022年首轮双集中供地，共计成交930.35亿元，从企业拿地积极性看，城市间差异显著，北京、合肥等城市相对较热，土地市场有回暖迹象，青岛、福州、厦门则相对平淡。拿地企业看，国企、央企“托底”意味不减，合肥、青岛、厦门等本土房企相对强势。

  北京：销售十强房企表现亮眼

  北京作为开启2022年集中供地土拍的第一城，其土拍的表现对于今年土地市场的信心的提振有一定作用。从北京土拍的情况来看，10强房企表现抢眼，且国企、央企依然是土地市场主力军。

  10强房企中有5家本次在北京拿地，其中绿城共计拿下3宗地块，总成交金额98.4亿元，成为本次土拍中的最大赢家；国企央企表现来看，中海、华润各落2子，保利和金地也通过联合体的形式拿下2宗地块。

  此外规模房企旭辉、建发也有所斩获，北京本土平台公司（兴创、北京城建、北投、怀柔科学城）拿地占比约为三成左右（按幅数计算），可见品牌房企对北京的参拍意愿仍然强烈。

  青岛：本地房企占主导（略）

  福州：本土国企托底的现象不减（略）

  厦门：八成地块被本土房企所获（略）

  合肥：规模房企积极参拍，本土房企强势拿地

  本次合肥土拍吸引了诸多房企积极参拍，不乏参拍了5宗地块以上的房企：据不完全统计，华润参与了10宗地块的竞拍，此外越秀、合肥城建、伟星和招商都参拍了9宗地块，本土房企中还有新华、徽创、安徽高速、安徽置地等参拍数量也在5宗以上。

  从拿地结果来看，合肥本土房企表现强势：在15宗竞品质地块中，本土民企拿下9宗，安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地、伟星、尚泽等均有所斩获，此外安徽高速也竞得2宗滨湖科学城地块，本土企业投资积极性复苏，且整体表现非常强势，拿下六成竞品质地块。

  其他房企则以10强规模房企、品牌房企为主，保利、龙湖等有所斩获，值得一提的是，越秀通过竞品质竞得瑶海区01号地块，首次进驻合肥。

  展望

  展望二季度，我们认为当前政策面利好的，二季度随着多城集中供地进行，或将迎来一波拿地“窗口期”，但房企资金压力并未真正得到缓解，因此整体拿地情绪仍然会偏谨慎。此外，市场向下情绪在减弱，但未来企业、城市间的分化会愈发严重。

  3月，房地产市场迎来一系列利好声音，首先是国家金融专题会议定调，有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策；然后财政部也表态，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，这两个政策对市场打了一剂强心剂。若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。

  但值得注意的是，今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，尽管政策频发但实质性落地尚未明确，更多聚焦在保交付、短期资金面扭转难以支撑，谨慎投资仍是未来主旋律。

  这也意味着，一旦二季度疫情得到有效的控制和缓解，随着市场的正常运转，大概率房地产市场将迎来一波小阳春，但可以遇见的是，城市、企业的分化将愈发明显。

  从北京的首轮集中供地表现来看，部分龙头房企和国企、央企仍在持续逆势拿地，导致部分地块呈现出竞拍激烈、达到最高限价的情况。以此来看，2022年投资仍将呈现出“强者恒强”的格局，企业拿地积极性将继续分化，财务稳健、资金充沛的企业仍是土地市场生力军，发展优势将进一步扩大；而城市层面，从合肥、青岛等城市首轮集中供地热度“冰火两重天”，我们认为长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州，以及上海、广州等一线城市，土拍热度回温将领先其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。

  融资篇

  政策回暖加速

  融资端仍需时间传递

  总结：政策回暖加速

  但融资量未有明显回暖

  01

  政策基调稳步回暖，从并购、租赁住房等多方面出台支持措施（部分略）

  延续2021年底的政策基调，2022年初政府持续出台维护房地产市场平稳健康发展的政策，支持房企稳妥有序开展并购贷业务，针对出险企业承债式收购，相关并购贷不计入“三条红线”相关指标；在保障性租赁住房方面，项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于推动保障性租赁住房的发展；在预售资金监管方面，改为“重点额度监管”，有利于企业缓解资金压力；同时多城市出台政策维稳市场，下调首付比例、调降房贷利率等，政策稳中向暖。

  3月以来，多部门针对房地产政策暖风频吹。3月5日，两会关于房地产方面指出，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，因城施策促进房地产业健康发展和良性循环。3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题，其中针对房地产企业，提出“要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。人民银行、银保监会、证监会、外汇局均在同日作出表态，防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展。

  02

  一季度企业融资仍较难，融资总量同比大幅下降52.5%

  据不完全统计， 2022年一季度100家典型房企的融资额为2055.12亿元，同比大幅下降52.5%，环比2021年四季度微升1.8%。同比降幅较大的原因在于2021年同期行业未爆发企业大规模违约事件，市场情况仍相对较好，融资基数相对较大。2021年底政策频繁出台以维稳市场，而后2022年一季度以来政策持续保持2021年底的基调，继续释放更多利于市场回暖的信号，使得一季度融资较2021年底有所微升。

  从单月融资情况来看，2021年1月融资金额达到969亿元，环比上升27%，涨幅较大，主要在于每年年初是企业的到期高峰，1月作为高点房企需借新还旧偿债，叠加年初机构额度相对宽松的原因导致融资量环比增长较大。但1月融资额同比仍下降了54%，也反映出当下房企危机仍未全面解除的情况下，企业融资仍然比较难，金融机构放款较为谨慎。2、3月仍延续这种态势，企业融资量仍相对较少，其中2022年2月房企融资额403亿元，创2017年3月以来单月融资额新低。

  从各个企业表现来看，2022年有约75%的房企融资规模同比有所减少，规模减少的房企中有约39%的企业同比降幅超过50%。从梯队上来看，四个规模梯队的房企融资量均呈现同比下降，其中TOP11-30的房企下降幅度最大，同比减少66.4%至522亿元，而TOP10规模的房企融资规模下降幅度为34.9%，降幅最小，该梯队也是平均融资额最高的梯队，主要由于该梯队有较多较为稳健的民营企业以及国企央企，为各个金融机构的白名单企业，融资情况相对正常。

  03

  境内债权融资占比环比上升24百分点，企业融资主要集中在境内（略）

  04

  房企债券发行转向境内，结构性拉低整体融资成本（略）

  05

  房企上市及分拆物业板块速度有所放缓（略）

  展望：市场各方观望情绪仍重

  融资量短期内保持缓慢恢复态势

  整体来看，一季度整体融资环境持续维持2021年底的基调，政策助力维稳房地产，促进行业的健康发展和良性循环，并在保障性租赁住房、并购融资、预售资金监管等多个层面释放积极信号，与此同时金融机构以及地方政府等也帮助企业进行纾困，积极维护企业的正常融资需求，1-2月房地产开发企业到位资金中以开发贷及并购贷、委托及信托贷等为主的国内贷款降幅有所收窄。

  不过当前在行业风险未出清，仍有房企持续爆发债务违约的情况下，市场的担忧及观望情绪使得整体融资仍未呈现大幅回暖，从房企一季度的融资情况来看，维持2021年底以来的态势，同比2021年同期融资量下滑较大，特别是境外融资量2、3月几乎“停滞”；此外，对于一季度获得大力支持的并购融资，虽较多企业获得大额额度，但根据监测的情况来看，仍未有企业针对出险企业有较大的并购动作，也侧面反映出在政策执行未有较大落地及明显回暖之前，无论是市场投资者、购房者、开发企业各方的观望情绪较浓。

        展望二季度及今年下半场，由于当前政策暖风频吹，但行业“三条红线”调控的基调维持不变的情况下，政策回暖的传导落地仍然是一个较为缓慢的过程，并且在新的发展逻辑之下，即使是发展稳健的企业也较为谨慎，防范信用及流动性风险，因而房企的融资量也将呈现缓慢恢复的态势，整体短期内仍保持较低的融资量。房企仍应加大企业销售回款，提高企业运营能力，并适时把握融资机会，在并购融资、保障性租赁住房、REITs等多方面进行尝试。