对中国的房地产企业而言，这是一个将载入史册的年报季。截至4月1日，已有世茂集团、融创中国、佳兆业、中国奥园、花样年、中国恒大、当代置业、新力控股、阳光100中国等上市房企因为无法如期披露年报而宣布停牌，还有一批内房股赶在3月31日的最后期限发布了未经审核的年度业绩。这是20多年来从未有过的场景。

  向来有“三好生”美誉的万科也在3月31日发了年报，2021年的归母净利润下跌了45.7%，业绩会以郁亮的道歉开场。他形容2021年是“刻骨铭心的一年”，这是房企们的共同心声。擅长预期管理的上市房企，在年报中采用“极不平凡”“冰火两重天”“前所未有的考验”等词汇来形容他们所经历的一年。

  业绩是最客观的说明。截至目前，已经发布年报或者业绩预告、收入在2000亿元以上的上市房企中，只有龙湖集团和华润置地录得了归母净利润的同比增长，下跌成了普遍现象，绿地控股同比下跌约49%，融创中国预计自己的跌幅会达到85%。

  检视、反思、更正，房企们必须快速完成这一系列动作，才有望在2022年扭转颓势。从更远的视角看，18万亿元的销售规模成为地产行业的天花板，高速增长时代终结等论断已无争议。对房企而言，摆脱过去的路径依赖，在新常态下走新路、穿新鞋是生存下去的必答题。

  寒冬的洗礼与反思

  对于2021年房企在销售额方面的表现，业内已经打了预防针，毕竟下半年断崖式的成交下行摆在眼前。年报数据显示，排名第一的碧桂园录得5580亿元的权益销售额，同比微降2.2%，万科和绿地控股的跌幅分别为10.8%、19%。实现同比增长的房企，有不少的增速也收缩到了个位数。龙湖、保利发展、融创中国、中国海外发展的销售额同比增速分别为7.2%、6.38%、4%、2.4%。

  如果说销售的下滑是可以预判的，那么部分房企净利润的下跌幅度则是大大超出了预期。不少机构都对万科的业绩表示“意外”，国金证券说：“归母净利润低于我们预期47.7%。”下跌的原因有三个：结转毛利率大幅下滑，从2020年的29.25%下降至2021年的21.82%；投资收益回落至66.14亿元，比2020年减少68.98亿元，主要是联合营项目毛利率降低所致；计提资产及信用减值损失37.94亿元，较2020年增加了15.89亿元。

  结转毛利率走低是行业的共性问题，2017年至2018年，全国土地价格走高，各大房企获取的高地价项目集中在近两年结转，遭遇地方政府限价、市场降温后，反映在财务报表上，便体现为毛利率的降低，计提存货减值准备增加等。例如，绿地控股便表示，面对快速下滑的房地产市场，为了加快销售去化、促进资金回笼，公司2021年的房地产结转项目毛利率同比下降了约4个百分点，并拟计提减值准备约29亿元。

  2021年还多了一个变量，那就是房企信用的大面积坍塌，为了迅速回血、偿债，不少房企降价走货，给同行的销售价格带来不小压力。碧桂园首席财务官伍碧君在业绩会上表示，2021年下半年市场销售环境比较恶劣，很多地产公司出现了甩货现象，使得整个市场的销售比预期要差，“售价上比预期都会差一些。”

  仅仅是外部因素，难以让投资者相信万科没有“业绩洗澡”，郁亮也承认，万科的每次净利润下滑都暴露出过去发展中累积的短板问题。他认为，在内部管理上，过去三年万科充分授权、分布式的管理特点，导致城市公司能力参差不齐，影响了整体业绩。多赛道同时探索所付出的成本比预想更大，也对过往业绩产生影响。

  简而言之，不少房企都在2021年的行业寒冬里，为过往的规模为王、粗放管理、对市场缺乏敬畏等短视行为付出了代价。

  十万亿元级的生意以后怎么做？

  在中国海外发展董事会主席颜建国看来，自1998年住房市场化改革以来的20多年是中国房地产行业的上半场，过去九个月，市场急剧下行、行业洗牌出清，房地产行业正式进入下半场。行业的下半场在相当长的一段时期内仍将保持十万亿元的大市场，但也将迎来巨大的变化，有着与上半场大为不同的市场逻辑、市场形态与行业格局。

  摆在房企面前的问题是，以后这门生意要怎么做？

  一部分企业通过了2021年市场巨变的考验，验证了过往发展模式的可持续性。2021年，龙湖的营业收入增长了21%，归母净利润增长19.26%。龙湖集团董事会主席吴亚军说，公司在战略上没有多高明，是靠原则、靠底线思维走下去，在制定战略的时候先想生死，做长是第一目标，其次是做强，再次才是做大。她表示，龙湖也不知道政府要制定三道红线的规定，去杠杆这么猛，但胜在能够砍掉影响企业长期发展的短期行为。

  “过去一段时间，我们因为没有加杠杆高歌猛进，被认为过于保守。潮水退去，洗尽铅华，中海是不确定市场中确定的力量。”中国海外发展的管理层也吐露了心声。

  这两家房企在投资策略上有个共通点。龙湖集团新任CEO陈序平坦率的表示，很庆幸在过去几年没有盲目下沉、过多布局一些低能级城市，“我们预判这些低能级城市在今年整个市场是很难恢复的。”未来，该公司将继续聚焦高能级城市。中国海外发展认为，一二线和强三线城市是行业未来的主战场，未来成交量占比会明显上升，为此将继续坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的发展策略，深耕经济增长好、人口净流入的重点城市。

  碧桂园是为数不多布局三四线城市的大型开发商，今年同样采取了更聚焦的策略。他们发现，一二线城市项目的毛利水平、货值周转会相对高一些，但是强三四线市场的经营效率更高，相对竞争比较弱，所以年化回报比较高。“今年我们会聚焦在这些确定性的市场上，按照精准布局的安排，做好均衡布局，适度地提高市场能级，进行有效的投资。”碧桂园常务副总裁程光煜透露。

  对于国家提出的“探索新的发展模式”，房企们也有一些想法。“什么是新发展模式？有一个参照的旧发展模式，就是住宅销售快周转+高负债的发展模式。”华润置地总裁李欣表示，对于“新发展模式”，目前行业没有明确的定义，“冲规模肯定不是新发展模式的，另外以住宅物业为导向的会转向以产业为导向的时代，大家更追求相关多元多赛道的发展模式。”

  即便多元业务的投资对短期业绩造成了不小负担，但万科还是相信要保持良好增长，必须将视野扩宽，寻找具备长期潜力的新赛道，认为经营、服务业务将是其长期价值增长的重要源泉。龙湖集团表示不会缩减新航道的投入，要让未来的创新业务为利润增长提供新的贡献，中国海外发展也将商业板块视为未来关键的战略增长极。碧桂园则打算借助智能建造体系切入保障性住房的建设，试水代建市场。