[克而瑞]数智洞见 疫中探市——疫情下住宅市场趋势线上发布会精彩观点分享

  5月10日，克而瑞研究中心“数智洞见 疫中探市”——疫情下住宅市场趋势线上发布会圆满举行。克而瑞研究中心联合八城机构，携手基金券商、业内企业高管共启线上论坛。

  作为克而瑞“数智洞见 疫中探市”线上发布会的开篇【住宅开发】专场分论坛，本次线上论坛由克而瑞研究中心主办，易居企业集团CEO丁祖昱先生、克而瑞CEO张燕女士以及克而瑞八大机构、城市总经理及首席分析师，联合基金券商、典型房地产开发高管，围绕疫情对房地产市场的影响及未来展望进行全面分享，聚焦八大典型城市楼市表现展开对话。

  01

  疫情叠加行业下行压力，住宅市场亟待洞察与预判

  众所周知，多点爆发的疫情，成为2022年房地产行业最大的不确定性。今年春天以来，以上海为代表的部分城市，按下了暂停键。 

  过去一个多月，行业共同见证了疫情与市场夹击下的行业阵痛，当然，也有部分城市和市场的短暂回暖。另外一方面，政策利好频出，市场却没有出现热烈回响。在企业端，前四月销售规模同比跌幅过半，大部分房企开始调降全年销售目标，偿债压力也依然非常严峻。 

  基于此，2022年5月10-13日，克而瑞推出“数智洞见 疫中探市”线上系列发布，并设置住宅开发、物业管理、资产管理、康养产业、租赁住宅、产城发展、文旅产业七大分论坛。这其中，作为本次发布会的开篇【住宅开发】专场分论坛——疫情下住宅市场趋势发布会率先开启。

  02

  探究行业危与机，克而瑞发布“疫情下中国房地产市场发展趋势报告”

  就在刚刚过去的五一，经历了政策“春风”托底的多城，整体供应迎来了集中放量，而不少房地产企业的推盘积极性也明显上升。展望后市，经历房地产救市政策、疫情纾困之后的行业整体市场如何，各城市新房、二手房以及土地市场又将如何走向？疫情得以有效控制后的房地产行业，是不是行情也将稳步修复？

  聚焦疫情下的住宅市场，探寻行业与企业未来。自5月初开始，在专项深度研究之外，克而瑞研究中心也在第一时间启动并展开疫情下的“城市聚焦调研问卷”及疫情下置业需求客户等多项调研，通过疫中市场研究、城市研究、产品调研、热点城市与话题调研等，围绕疫中疫后住宅市场进行深入洞察与解析，并针对反馈热列的话题及成果在本次论坛上进行深度探讨。

  相关研究成果，克而瑞研究中心《疫情下中国房地产市场发展趋势报告》、克而瑞24城市《疫情下城市房地产市场前景展望报告》也在今天全面发布，以期助力行业及企业客观洞察经济时局，准确把握行业趋势，前瞻布局市场应对预案。

  03

  八城对话，企业与基金券商共探企业应变之道

  对房企而言，摆在面前的是两大生存问题：一个短期生存的“燃眉之急”，另一个是探索全新市场与行业环境下的长远以及可持续发展的模式。

  本次论坛上，易居企业集团CEO丁祖昱先生围绕《疫情对中国房地产市场影响分析及未来展望》展开分享；克而瑞CEO张燕女士聚焦疫情下的典型城市，对话北京、深圳、广州、杭州、郑州、武汉、重庆、上海城市、区域机构总经理及首席分析师，围绕疫情对房地产市场的影响及未来展望；特邀基金券商的专家中信建投证券房地产行业首席分析师竺劲先生进行题为《回归新发展常态，拥抱新发展模式》的主题演讲。

  论坛上，克而瑞研究中心总经理林波先生开启了《疫情‘自救’之下，房企发展新模式与估值‘保卫战’探讨》圆桌论坛环节，来自开发企业的代表融信集团副总裁 张银女士、中奥地产副总裁李光先生以及克而瑞证券资产管理部副总经理孙杨先生参与对话，围绕市场、营销、融资、股票债券等内容分享了专业观点和洞见。

  现场观点摘要如下：

  就全国市场表现而言，政策层面是真正影响市场的导火线。

  根据克而瑞监测，前4月全国有83个省市出台相关松绑政策，是近几年中放松政策出台最密集的一次。但到目前为止，政策对市场成交的积极效果还没有显现，当然，这与4月以来疫情多点散发不无关系，预计5、6月份还会有一些力度更大的地方政策出台。

  另外，据克而瑞不完全统计，目前全国有超过20多个城市线下售楼处因疫情而轮番关闭，造成了无法及时推货。在这个背景之下，新房供应前4月创三年同期新低，4月单月同比降幅持续扩大到57%。究其原因，一方面和去年下半年土拍市场逐步走低有一定关系，另一方面原因也与市场成交不足以及疫情等原因密切相关。

  成交方面，2022年以来市场逐月回落，4月同比降幅再次扩大11个百分点达到60%，特别是三四线同比降63%，居不同能级城市之首。项目开盘去化率逐月走低，热点城市越来越少，半数以上城市去化率低于30%且仍在下降。疫情加剧区域分化，长三角高位回落，4月同比降69%跌幅超过全国平均水平。二手房成交相比新房更差，成交量同比“腰斩”。值得一提的是，五一期间，北京、成都同环比上升，部分企业销售好于春节，这也是一个积极的信号。

  土地市场方面，疫情之下，长三角依然是投资热点。刚刚过去的杭州土拍展示出了非常高的热度，合肥也有多块地封顶成交，尽管如此，依然掩饰不了整体的惨淡。上海、沈阳、长春等城市因延迟第一轮土拍，错过了最好的土地出让时间点，以天津为代表部分城市热度下降明显。相反，杭州、深圳在土拍市场的成绩亮眼，深圳也有八幅地块封顶成交，杭州更是近四成成交达到封顶价。

  房企销售与投资方面，前4月企业销售额明显下降，降幅超过五成，九成企业销售业绩同比下降，近六成百强企业没有拿地。活跃在投资领域多数是央国企以及部分地方国企，三四线越来越“冷清”。

  房企融资方面，随着政策不断回暖，融资质量的提升仍有限。随着相关政策的落地，尤其是如果五六月份迅速到位，对房企融资有更“积极”的意义。

  房企营销角度来看，部分房企在五一通过折扣等积极营销取得了较好的去化结果。

  客户需求变化方面，来自克而瑞研究中心的“疫情购房需求大调研”显示，居家办公影响着客户对产品的需求，原本鸡肋般的客卧及书房成为新宠、房间数量少成为第一大通痛点，这些痛点与一、二年相比发生了很大的变化。从购房计划来看，六成客户置业计划展缓至一年以上，会坚持买房计划的客户只有两成。这当中，接近4成的一线城市买房态度依然坚定。

  展望后市，疫情叠加供求失衡，未来市场不确定因素更多。

  今年的市场走势一定是先低后高，高是指相对于现在情况，但全年和往年相比会明显下降。土地市场成交亦是如此，因供地增加而带来成交回升或在二季度出现，但全年总规模还会下降。

  当然，也不必对行业整体规模有所疑虑，我们依然要保有信心。即使回落到过去几年的水平，规模依然是可观的。

  目前我们也看到了不少利好和曙光：支持企业纾困的政策正在出台，比如当前在预售资金监管方面部分城市给予一定放松，土拍首付款方面也有一定支持，可以实质地缓解企业的债务压力。在购房政策方面，限售限购相应辅助如果政策出台，也将会提振消费信心。

大浪淘沙，未来的市场会更加稳健，央企国企、重点一二线城市依然被看好，整个市场也会越来越健康。

  从8位分析师分享的内容和线上大家关注的问题来看，主要聚焦在三个方面。

  第一，现行市场状况如何，何时能够企稳，并且有回暖信号的出现？

  对不同城市要分城多维度看，一线城市和强二线城市的需求和购买力是尚存的，一旦政策力度放松，有效购房需求也会迅速释放出来。另一方面，一旦这些核心城市受疫情周期影响较长的话，就会迅速在销售端出现成交下滑。比如疫情影响下北京环京楼市，五一期间并没有因大力度促销，拉动销量上行。

  对于弱二线，大多数城市还处于调整期，目前不断出台的松绑政策对楼市供求刺激作用有限。同时，经济下行、购买力疲弱带来的影响会更大，也出现了消费端见顶的征兆。以价换量的操作可能会对局部价格倒挂明显、区位和配套成熟的区域还能够撬动需求，但对远郊及高库存城市来说作用不大。三四线城市而言，前期的需求透支短期很难走出下行的底部。

  从克而瑞统计数据看，当前全国市场仍处于盘整甚至下行探底阶段。多数城市整体新开盘去化率仅为30%左右，而且狭义库存不断小幅增加。百城的狭义库存周期已经达到了23个月。

  我们希望在二季度末看到更多的城市能够企稳，尤其是一二线城市。虽然房企错过了小阳春行情，如果二季度末市场企稳，可以增加对金九银十的期盼。

  第二，投资端，第一轮集中供地的城市冷热不均，未来的土地投资会如何演绎？

  在这一轮多城集中性供地中，“央国平”仍然是拿地主力，并且在未来相当长一段时间内，“央国平”还会扮演主力角色，给市场起到稳信心和托底的作用。此外，从深圳、广州、杭州等地土拍结果看，一些民营房企也慢慢入场，主要聚焦在一线和强二线城市，土地市场已出现积极信号。

  但房企投资仍然谨慎，部分企业会战略性的选择退出拿地、或者严控在市场不景气城市的拿地规模，这主要基于对资金流和现金流的管控。在预售资金监管比较严的城市，房企通常会选择望而却步。反过来，如果销售继续下行，资金回流受阻，房企拿地的意愿和积极性会进一步受到抑制。

  第三，多城市松绑政策的出台，对于楼市回暖是否有真正的帮助？

  在4月有39个省市出台了45次松绑政策，而在五一假期以来又有21个城市颁布或执行了本地新政。从效果来看，前期出台的政策力度有限，但5月份政策明显加大了松绑力度，尤其是个别城市调整影响市场最关键的“限贷”政策，鼓励“认贷不认房”降低多套房首付比例，同步取消“限售”，大幅调整“限购”。

  从企业端而言，前期的政策主要是关注房企保交付，控制项目风险。目前政策端已经开始关注到房企财务风险，后续融资环境也会得到改善。如果未来政策能放松对于预售资金监管，降低预售门槛，对企业的帮扶会更直接。

       从消费端而言，核心一、二线城市调控政策虽然适度松绑，也只是涉及到人才落户、降低非户籍家庭的社保缴纳年限等，主要是释放刚需、刚改需求，但“四限”政策尚未全面退出，尤其是“限贷”尚未真正落地。对于弱二线和三四线城市，建议可以尝试考虑全面取消限购，并全面调整认房又认贷的限贷政策，真正鼓励刚需、刚改客户进入市场，最终使得房地产市场进入良性循环。

  第一话：聚焦北京

  新房市场量价齐升，未来北京楼市依然看好 

  北京住宅市场从今年3月份开始回暖，尤其新房市场出现量价齐升态势，这在全国其他城市中都是比较少见的。

  主要原因有三点：

  第一、北京住宅市场总体稳健。经过前几年的政策调控，大量投机、投资性需求被挤出市场，基本实现了房住不炒。房价整体趋于稳定，市场不会出现大涨大跌，购房者相对理性。

  第二、刚需和改善需求依然强劲。前几年北京供应了大量同质化的限竞房，抑制了部分潜在需求。随着城区一批地段稀缺或产业聚集、交通便捷的优质项目入市，激发了购房者的购买欲望，比如学府壹号院，从去年11月至今年3月，网签金额已超过百亿；同时，由于新房限价，二手房与新房存在价格倒挂现象，不少潜在二手房的客户也被分流到了新房市场。另外，在通胀预期下，保值增值需求强烈，购房者将优质地段的房子作为保值增值的重要手段。

  第三、政策利好不断。“稳”字当头前提下，全国层面利好政策叠加，支持房地产平稳发展，满足合理住房需求，提振了楼市预期和信心。央行降准、降息和房贷审批速度加快，共同促使了市场回暖。

  对于北京楼市未来的发展，我们认为总体基调保持稳健。虽然疫情反复对房地产市场有一定影响，但购房需求会延迟却不会消失。同时，在二季度和三季度北京楼市将迎来项目入市的高峰窗口期，市场会持续放量。虽然受疫情等不确定性因素影响，市场可能会出现阶段性波动或调整，但整体来看，未来北京楼市依然看好。

  第二话：聚焦深圳

  土地市场热度传导，深圳楼市6月或现拐点 

  观点1：2022年一季度深圳楼市低迷，凸显在需求存在，但市场信心不足，观望情绪严重。

  第一，一季度深圳推盘量不足，目前市场处于惜售状态，开发商信心不足。

  第二，部分刚需及改善需求被压制，目前市场的购买力存在，只是大家都在观望。在今年推货量不足的情况下，去化周期为7.5个月左右，市场处于观望期。但部分性价比高的楼盘受市场欢迎（但不均衡），比如宝安区某项目均价为5.1元/平米，低于周边新房均价，性价比高导致去化率超90%；部分如鸿荣源壹城中心十区去化不及30%。

  第三，由于二手房指导价出台后，新房和二手房的价格倒挂不存在了，导致新房市场热度有所降温。

  观点2：集中土拍央国企托底，土地市场热度会逐步传导至房地产领域。

  土拍市场方面，政府希望通过央国企参与土拍给予市场信心。例如去年第二轮土拍中，中海摘得5宗、保利摘得2宗；去年年底第三轮土拍中深铁置业摘得5宗；今年第一次土拍中，华润摘得2宗地，以及深圳安居建业进入商品房开发，联合万科、深业、天健均摘得土地。

  观点3：二手房市场预期在二季度开始逐渐回温。

  二手房市场方面，在指导价出台后，深圳二手房成交量大幅下滑。原因是二手房指导价低于市场预期，部分业主将指导价之外的价格压到首付里面，进而导致客户购买二手房时首付压力加大。不过，目前政府考虑将二手房指导价上浮5%左右，以缓解客户购房压力，预期二季度开始二手房市场也会逐渐回温。

  观点4：深圳住宅市场预期在6月份出现拐点。

预判深圳楼市可能会在6月份出现转折点，主要依据是一季度土拍热度会传导至新房市场以及二手房市场。

  第三话：聚焦广州

  广州楼市持久力足够，政策适当释放就会加速回暖 

  5月5号广州进行首轮集中供地，有几个特征能反映市场情况：首先流拍率是去年实行集中供地以来最低一轮，主要是由于此轮供地数量减少，今年18宗供地，去年48宗。另外，调整了供地结构，外围区域供地压缩，中心区为主。三，调整规则，取消了去年出现的限制销售对象等政策，减低了流拍可能性。

  拿地方面，国企央企外，出现民企和港资身影，虽本轮热度不是特别高，但是企业信心有提升。整体来看，目前房企对于有机会实现高溢价的市中心高价值地块青睐度较高。

今年广州1-4月包括5.1假期表现不及预期，同比去年有40-50%的下降，两个核心制约释放，第一，广州调控政策比较严格，操作审慎，目前尚未出台有力的利于需求释放的相关政策。第二，供求关系比较平衡，过去五年新房市场供求比1.05，新房和二手房占比五五开，价差也足够大，从外围1万多到中心区20多万的新房都有，在当前的市场环境下购房者出手的紧迫性不强。广州是一个适合长跑的市场，持久力是足够的，如广州能在限购限贷上适当优化对刚需和改善的支持，适当解放购买力，市场就会有加速回暖的态势。目前广州也在酝酿相关政策。

  第三话：聚焦广州

  广州楼市持久力足够，政策适当释放就会加速回暖 

  5月5号广州进行首轮集中供地，有几个特征能反映市场情况：首先流拍率是去年实行集中供地以来最低一轮，主要是由于此轮供地数量减少，今年18宗供地，去年48宗。另外，调整了供地结构，外围区域供地压缩，中心区为主。三，调整规则，取消了去年出现的限制销售对象等政策，减低了流拍可能性。

  拿地方面，国企央企外，出现民企和港资身影，虽本轮热度不是特别高，但是企业信心有提升。整体来看，目前房企对于有机会实现高溢价的市中心高价值地块青睐度较高。

  今年广州1-4月包括5.1假期表现不及预期，同比去年有40-50%的下降，两个核心制约释放，第一，广州调控政策比较严格，操作审慎，目前尚未出台有力的利于需求释放的相关政策。第二，供求关系比较平衡，过去五年新房市场供求比1.05，新房和二手房占比五五开，价差也足够大，从外围1万多到中心区20多万的新房都有，在当前的市场环境下购房者出手的紧迫性不强。广州是一个适合长跑的市场，持久力是足够的，如广州能在限购限贷上适当优化对刚需和改善的支持，适当解放购买力，市场就会有加速回暖的态势。目前广州也在酝酿相关政策。

  第五话：聚焦郑州 

  政策利好纾困，刺激效果短暂，市场持续筑底盘整 

  郑州在经历了去年水灾和疫情的反复后，整体市场要恢复正常还面临比较大的压力。去年下半年，郑州主城区的成交面积下滑了30%左右；进入2022年，市场继续下滑，前4个月成交面积萎缩近50%。

  原因主要是，第一，整体市场去化非常艰难，企业信心不足。受疫情等内外部因素影响，春节过后大郑州房企工程复工率整体在40%左右，其中主城区在70%左右。前4个月市场成交规模为历史最低水平，按此情况推算，目前市场库存量在2800万方左右，去化周期达28个月，房企的压力是非常大的。

  第二，市场格局问题。城市发展框架的拉大必然带动房地产市场的转移，外来房企因为主城拿地受限，选择布局环郑，但环郑区域配套的完善需要时间。在疫情反复的两年周期内，客户意向回归主城配套完善区域。对于前期布局环郑的房企去化压力非常大。

  因此郑州出台宽松调控政策纾困，但是在整体市场供大于求且信心匮乏的背景之下，政策效果需要时间验证，现阶段新政下市场回温幅度有限，整体市场持续筑底盘整。如果能出台降低首付比例的政策，或对市场回暖有比较好的作用。

  第六话：聚焦武汉

  武汉楼市观望情绪，亟待有力政策出台    

  自推行中期供地计划以来，武汉的土地市场供应量保持较为充足，这对于维护武汉楼市的价格稳定，起到了积极的作用。在2019年之前的两年，武汉购房者制造了不少“日光盘”，案场平均日访量约280-300组；而在2019年之后，购房者持币观望的居多，案场平均日访量降到约200组。

  因此，从硬币的另一面来看，武汉楼市正面临着库存量持续增加，消化周期不停拉长的消极影响。

  我们已向相关部门建议并认为武汉楼市需要多元化、多维度的组合拳政策出台，来提振楼市信心，优化市场结构。

  武汉购房群体中，刚需客户约占60%，剩余为改善型客户及其他。首先，对于刚需购房者，我们认为有效的政策是放松位于郊区的房产限购措施，并降低首套房的金融贷款政策，如降低首付比例等；而对于改善型及其他购房客户，一些有效的措施是优化落户及人才引进政策，适当放松中心城区购房限制。

  第七话：聚焦重庆

  重庆楼市供需复苏在即，转化率是影响市场关键  

  从目前来看，重庆新房市场仍未走出此轮调控影响，到4月重庆新房成交量为44万方，去年同期成交量为500万方，差距巨大。由此，我们判断目前重庆楼市已经基本见底。之前由于停工、有疫情、企业资金等问题影响了重庆的供应量，但目前新房市场的枷锁供应已经被打开。5月将有126项目开盘加推，预计200万方，已回到重庆过往月均水平，超越今年1-3月整体供应量。

  从需求来看，重庆历来是商品房成交的重镇，以刚需为主导，无论是一手房还是二手房。目前刚需购房群体基本面还在。而来电来访数据也显示，新房来访量3月底4月初有5%的提升，5月份随着供应提升来访量也会持续提升，二手房带看量也是同样情况。

  供需两端都在复苏的阶段，转化率的问题是影响后续市场的关键所在。从目前的来看，土地价格稳定，土拍市场央企、国企拿地不断，房企资金有所层面改善，暴雷负面新闻在减少，政府对于交付问题作为程度也在提升，多种迹象及CRIC市场模型进行预测，我们预计6月以后整体市场会有明显的回暖。

  第八话：聚焦上海

  上海楼市面临下行压力，未来或有想象空间 

  因疫情影响，上海已经历两个多月的封控，何时解封尚未可知，经济面临极大压力和困境。疫情期间我们对1500个样本做了调研发现，认为自己及家庭收入将会明显下降的人数占比达到62%，远超预期。收入预期下降将传导至购房支付能力，最终导致购房意愿降低。我们判断，现阶段上海楼市整体下行压力较大。

  首先看新房市场，由于封控，原本今年上半年陆续上市的多批房源，极有可能在解封之后的同一个周期内集中推出，造成供应量短期内快速增加；然而，因收入预期下降，购房需求却在减少。

  相比新房，二手房的日子可能更加难熬。二手房市场不仅供大于求，同时由于购房者“打新”门槛降低，一部分二手房购房者转而去买新房，导致二手房市场需求进一步减少。

  然而我们预判，疫后上海为了缓解、修复受疫影响的经济与民生，将出台的部分（如信贷相关的）纾困措施，有望间接地利好楼市。另外，我们也大胆假设，受疫影响，释放积极楼市政策的预期也较之前有望大幅提升，如假设成立，上海的楼市信心还有一波提振的空间。

  对于中国房地产行业，中信建投认为有以下几点可以关注：

  第一，中国房地产将进入新常态。未来3-5年，中国房地产销售面积会稳定在16-17亿平左右。2021年下半年以来的调整只是对常态的回归，而2022年下半年，市场将出现回升。

  第二，新常态下，楼市将长期分化。当前，五大城市群的发展比较确定，其中的核心城市产业和人口会进一步上升，核心城市中的核心区域资产价格也会进一步上升。同时，房企进入低杠杆和低利润率后，信用将变得更为重要。

  第三，房企经营业绩出现下滑。2021年，上市房企（A+H）总营收60409亿元，同比增长12.6%，创历史新高；但归母净利润2419亿元，同比大幅下降48.8%，延续2020年的下滑趋势，降幅较上年扩大41.3个百分点。归母净利润下滑的主要原因有二：1、综合毛利率仅21.5%，较上年下降5.5个百分点；2、少数股东损益占比较上年有明显上升。

  第四，三道红线指标整体改善。2021年年末，行业现金短债比为1.1倍，较上年年末下降0.2略有恶化，主要因在手现金水平下降带来，包括市场下行导致的销售回款下降，也包括融资难度的增长。行业净负债率为70.2%，较上年年末下降1.0个百分点出现改善。A股房企的扣预资产负债率为72.5%，较上年年末下降0.1个百分点基本持平。总体来看，在行业调控与市场调整的影响下，房企负债规模压缩、负债率有所下行，财务状况出现了部分改善。不过，2022年一季报显示，受销售回款等因素影响，财务状况较2021年底有所恶化。

  第五，央企、大型房企各方面表现俱佳。相较于其他类型房企，央企、大型房企在盈利水平、费用管控能力、规模扩张性、财务健康程度等方面均具备较大优势，在行业下行期间拥有更强的风险抵御能力，同时也具有更充裕的资金和资源获取更多市场份额，因此有望在未来发展中持续胜出。

  第六，大型房企对2022年展望以稳为主。大型房企在2021年的业绩会上普遍表示市场预期不明朗，绝大多数未提及销售目标。投资拿地聚焦强基本面城市，力度求稳。对收并购总体保持谨慎，坚持精选项目。房企短期追求稳健发展，中长期则看经营性业务的发展和综合实力的提升。

  林波：疫情下，房地产市场受到了明显的影响。预期的小阳春落空，从3月份开始很多城市销售都受到了疫情管控的影响，本来可能起到引领作用的上海楼市被按下了暂停键。全行业成交量持续低位，企业业绩同比也较大幅度的下滑。在这种环境下，房地产企业短期内该如何应对？中长期又该如何调整发展模式发展战略？这是今天我们这个圆桌论坛想要讨论的问题。

  林波：我们看到中奥最近做了很多，例如在修炼业务员内功，以及结合五一黄金周做了很多营销动作，那我们还做了哪些自救的举措，效果怎么样？是否有一些成功案例可以分享？

  李光：面对疫情的不利影响，中奥主要从以下几个方面来应对。在公司经营方面，主要围绕营销转和营销围绕客户转的思路;在项目展示方面，对于项目进行了交付大区的升级与提前展示，同时在交付端，做了详细的铺排，提升客户购买信心；在服务方面，中奥地产一直致力于运动健康社区的打造，在疫情时代提供不出小区的健康生活方式。

  在营销方面，通过加强三方面工作来促进销售。首先提振内驱力，加强营销人员的专业能力，更好地感受客户需求，提升客户体验。其次，在疫情常态化下，持续开拓线上新媒体。中奥认为线上与线下结合销售是未来大势所趋。最后，坚持管理层下沉一线，始终坚持聚焦业务、聚焦管理。

  林波：我们知道，融信自去年以来虽然市场传闻不断，但是依然保持了零违约，那么请问张总，融信是怎么做到的？采取了那些手段？

  张银：虽然市场面临挑战，但融信集团保持零违约。

  融信早在2019年就开始了降负债的举措。由于融信的项目大多布局在长三角，如上海、杭州、苏州等一线或强二线城市，所以去化率比较高，回款能力也比较强。鉴于高成本、高杠杆的经营模式无法持续，融信在2019年上半年开始调整拿地节奏，账面上留存200多亿资金，用来调整融资结构，归还信托、资产管理等融资成本高的产品，降低融资成本。

  从2019年开始，融资部门就一直以融资成本为考核标准。2019-2021年上半年，整个融信集团的融资成本一直处于下降态势。正是由于这些举措的实施，融信的融资结构就比较简单，项目端由开发贷组成，资本市场端由美元债和小公募组成，没有信托、股权融资、商票融资。当国家推出三道红线融资标准时，融信就直接进入绿档了。截至目前，融信有息负债已经降至500亿以下，处于行业较低水平。

  目前市场压力仍然较大，公司保持零违约，但市场信心没那么快恢复。希望国家出台更多措施，帮助民营房企脱离困境。当然融信自身也会加强开源节流，积极开拓融资渠道。目前五大资产管理公司也在和融信积极沟通，盘活一些存量资产，为企业补充流动资金。加快销售回款，确保债务刚性兑付。在还款端，对到期的非刚性债务，努力和金融机构做好沟通，调整还款计划，在不违约的情况下度过困难期。

  虽然采取了很多手段，但应对短期现金流仍然会有压力。融信呼吁积极支持民营房企在资本市场信用的恢复，只有这样才能快速助力企业在融资端的恢复和良性循环。

  林波：那我们也想请问一下孙总，从您这边了解的情况来看，目前其他企业在融资方面表现？

  孙杨：资本市场上的融资表现冰火两重天，今年以来境外发行了约60亿美金的地产类债券，但民企在境外资本市场融资基本停滞，个别国企、优质的民企，也是在银行的备证下，美元债才得以发行成功的。

  同期境内债券发行金额近4200亿，其中主要是国企、城投、平台类公司发债，民企寥寥无几。境内流动性相对宽松，但民企在债券融资市场上依旧承压。

  从项目端融资的角度看，已经暴雷的企业银行对其再融资都是审慎的，可以做到不抽贷、不断贷，但也很难继续审批新的项目。

  总的来说当前的国企、央企在融资端实质上是大大优于民企的，民企面临的压力仍是十分巨大的。

  林波：稳增长下各城市频吹政策暖风，请问各位嘉宾对未来行业、城市群市场走势有何判断？企业的中长期战略是否会有所调整？

  李光：房地产短期看政策，中期看土地、长期看人口。2022年前4个月，全国百城利率下调，90多次调控放松政策出台。受利好政策影响，最先回暖的一定是产业基础好、经济实力强、库存较低的城市。

  另一方面，从中长期看，土地和人口流向成为重中之重。五月，国家发布的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》中提到，到2025年，以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展，与临近大中城市的发展差距显著缩小，支撑城乡融合发展作用进一步彰显。中奥的理解是接下来全国1335个县城会出现发展的加速分化，全国的百强县、都市圈内的和一些资源特色县将迎来历史性的发展机遇。

  林波：请问一下张总从融资财务的角度是怎么看地产新模式的？

  张银：经过这轮调整后，能生存下来的房企都进入了新的发展阶段，以往的高负债、高杠杆、高周转模式已经完全改变。在新模式下，对于企业自有资金的要求会比较高。项目端只能做一些开发贷，资本端会给一些适当的融资手段。融信也会确保销售额权益回款能覆盖有息负债 1.1-1.3倍，这样可以用销售回款应付极端情况。

  林波：对于过于一直是增量开发中最重要的板块之一营销板块，我们营销总是怎么理解新模式的？

  李光：目前，“高负债、高杠杆”运行模式因为三条红线与银行两条红线制约已成过去时，企业保持稳健增长只能依靠良好的经营兑现能力。此外，拿对地、做好产品、卖好房子成为新形势下房企不变的追求。

  对于未来城市选择更需要注意流速及现金流，投资既要分散又要集中。过于集中容易受单城市封控影响导致无法销售，但过于分散导致管理成本增加，未来更需要精总部强区域。

  从产品方面看，疫情使大家待在家里的时间更长了，并对现有居住条件都有更进一步的改善需求。未来疫情常态化对户型功能的需求、对于小区的配套需求都将成为未来社区升级的着力点。

  林波：2021年至今房企暴雷频现，股票债券价格波动剧烈，原有的估值体系是否可以继续适用呢？如不适用，该如何重新给房企估值？

  孙杨：市场原有的估值体系更多的是相对估值，根据房地产行业公认的优质头部企业当前的价格，作为其他标的定价的参考、根据一个市场上公认的标准，如三大评级，在该标准下针对标的处于不同的位置给予定价、根据行业政策、市场舆情、公司管理层变动等做市商进行正向或反向的试探性价格调整。下行市场没有参考标的，评价标准失真、财务优化失真，相对估值是黑匣子，容易被舆情操纵。

  当前房地产市场暴雷频出，信用危机频现的情况下。原有的行业信念、相对估值标准不断被市场实际表现打破。

       在此基础上，克而瑞证券同境内外投资机构做了大量的调研、研讨之后，研发了绝对估值体系，从单一项目资产维度出发，评估资产质量，计算资产价值和房企的清算价值。上述资产可以分成住宅和非住两大类，销售型物业根据房企拿地的质量和其周边市场进行测评其资产价值，持有型物业根据当前的经营情况，租金水平，未来发展潜力等进行测评。在资产研判的基础上，根据报表优化的方式进行反向工程，脱水三道红线，重塑评价标准，同时测算不能再融资的情况下，房企的偿债能力，这些指标在已经暴雷的企业中，我们多数提前一个财季发现风险，在绝对估值的基础上叠加房企的整体表现，最终给到一个公允的、可量化的房企估值参考体系。