[克而瑞]疫中探市 | 疫情下中国房地产市场发展趋势报告发布

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  2022年国内疫情反弹

  地产行业复苏进程被打断

  2022年以来多地爆发了新一轮新冠疫情，对比2020年武汉新冠疫情，本次传播速度更快、确诊人数更多，预计将持续更长时间，“全域静态”管控对宏观经济和房地产业均造成较大影响。

  一、“奥密克戎”传染性更强，2022年至今全国新增确诊53万例

  “奥密克戎”新冠病毒变种进入中国境内后，2022年多地爆发了新一轮新冠疫情，相比于其他新冠病毒变种在2020年和2021年引发的疫情，本轮疫情传播速度更快、被感染人群更多、对社会运行影响更大。

  截止至2022年5月1日，全国累计报告新型冠状病毒肺炎确诊病例66万例，较年初增加53万例，现存确诊病例39万例。全国超过38个城市发布“静态管理”疫情防控通告。其中上海、上饶、哈尔滨等仍处在局部或全域静态管控中。西宁、唐山、芜湖、西安等虽已解除区域静态管理，但宏观经济运行遭遇了长时间静止。如长春连续“静态管理”达48天。

  二、疫情阻断地产行业复苏，封控下多地销售、土拍、施工均“停滞”

  多地疫情反复对于房地产业产生较大影响。2022年一季度全国房地产商品房销售面积同比下降13.8%；开发投资同比仅增0.7%，其中房屋新开工面积和土地购置面积分别同比下降17.5%和41.8%。

  具体到实际各级市场而言，疫情反复对房地产市场运行的影响主要有三：

  一是住宅市场销售停滞，线下看房受到阻碍。城市采取“静态”管控后区域内售楼处均被迫关闭，CRIC调研数据显示，38个静态封控城市中，仍有18个城市线下售楼处处在关闭状态。上海、上饶等尚在静态管控中的城市，营销中心都暂未对外开放。即使是已经解除静态管控城市也会设置限制条件，比如北京需要24小时内核酸证明方能入场，唐山限制入场人数。长春、漯河等虽已解除管控，但售楼处仍暂未对外营业，所有营销活动继续在线上开展。

  此外，二手住宅市场由于住宅小区封闭带看业务也全面暂停，2022年4月长三角、东北地区二手房成交均出现较大降幅。

  二是土拍进程被迫中断，部分城市采取线上竞价。受疫情防控工作安排，2022年上海首轮土拍中止，40幅入市宅地中仅4幅按原计划出让，均为“城中村”改造项目地块。长春更是受疫情影响2022年首轮土拍迟迟未启动（2021年3月长春发布首轮集中出让公告）。北京、杭州等城市则改为采取线上竞拍模式。

  三是工地频频涉疫，工程建造被迫停工。疫情的影响也波及到上游建筑业，建筑工地极易发生聚集性疫情。2022年以来据不完全统计，已有10多个工地涉疫。多地发文严防工地疫情。上海、徐州和青岛要求即日起本市所有建设工程实施“封闭式”管理，不具备条件的暂停施工，暂缓新项目开工。深圳所有建筑工地停工4天实行核酸检测，且未纳入集中居住管理的工人不得进入工地。疫情管控使得多地施工进度严重放缓，停工频发。

  02

  参考武汉，纾困政策应供需方

  双管齐下且力度更大

  奥密克戎疫情突袭叠加楼市低迷大背景，前4月，83省市出台115次放松政策，南京、苏州等强二线城市跟进放松限购，南宁、沈阳等弱二三线城市财税刺激托市。

  房地产行业仍是中国经济的压舱石和稳定剂，而在经济稳增长的政策大环境下，促进房地产市场健康发展和良性循环更显重要。参考2020年武汉经验，我们认为应当多措并举帮扶企业经营逐渐回归正轨，持续加码稳投资，全面落实稳就业。

  一、稳地产促良性循环松绑政策密集出台，但效果不彰在于力度偏弱

  2022年以来，为缓解地产下行压力，各地纾困松绑政策不断，前4月，83省市出台115次放松政策，南京、苏州等强二线城市跟进放松限购，南宁、沈阳等弱二三线城市财税刺激托市。具体而言：

  其一，福州、苏州、南京等16城放松限购。例如南京非户籍家庭购买首套房，社保缴存年限由原先的3年内连续缴满2年调整为1年内累计缴纳6个月，六合、溧水两区则无需提供社保或个税证明。又如苏州非户籍居民在市区、昆山、太仓购买首套房，社保要求由3年内连续缴2年调整为累计缴满2年。秦皇岛、廊坊更是全面取消限购。

  其二，重庆、郑州、南宁等19城放松限贷。例如郑州认贷不认房，首套房贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策。又如兰州首套房首付下调至20%，二套房首付下调至30%，首套房贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策。

  其三，限价政策整体从紧执行，但部分城市出现松动。比如深圳首轮土拍商品房最高限价上调，优化房地价差，向企业进一步让利，宝安尖岗山A012-0112宗地限价较此前提高了4200元/平方米，南京首轮集中供地出让地块中多宗地块的毛坯限价也较周边此前成交地块明显提升，如江北新区N0.新区2022G03地块毛坯限价达4万元/平方米，较此前上涨了2000元/平方米。又比如天津停止限价商品住房销售。此外，网传深圳、广州二手房指导价政策放松，参考价迎来上调。

  其四，青岛、哈尔滨、苏州等6城放松限售。例如苏州二手房限售年限由5年改为3年，青岛即墨二手房限售年限降为2年，新房限售由取得产证满5年调整为网签满5年，哈尔滨、宜昌、衢州更是取消限售。

  其五，浙江、天津、苏州等49省市放松公积金贷款。例如天津除职工及配偶外，双方父母也可提取住房公积金，用于支持子女支付购房首付款。又如南宁提升公积金贷款额度，首套最高贷款额度从60万元提升至70万元，二套从50万元提升至60万元。

  其六，南宁、长沙、沈阳等10城下调房地产交易税费。例如沈阳个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年，又如南宁教职工购买首套或者二套房、留邕人才购买首套房契税全额补贴，广大市民购买首套房契税补贴50%。又如沈阳个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。

  其七，无锡、南通、惠州等21城实行购房补贴。例如南通通州区企业职工购买首套新建普通商品住宅，90平以下补贴房款总额1%、90-144平补贴房款总额1.5%；双职工家庭购买144平以下首套新建普通商品住宅，补贴房款总额2%。又如南阳博士、硕士、本科、大专人才和新市民购房分别给予5万、3万、2万、1万补贴。

  其八，南京、烟台、达州等8城适度放松预售资金监管，受此影响，企业现金流将适度改善，最大受益者将是经营稳健型房企。比如南京允许房企凭借银行保函等额替换监管账户中的监管资金，又如烟台信用等级AAA级、AA级房企商品房预售资金监管比例分别下调5个、3个百分点。

其九，西安、成都、兰州等8城放松土拍政策。例如西安延长受疫情影响企业土地出让价款支付期限、允许分期缴纳土地出让价款、降至竞拍保证金至20%、阶段性减免土地租金。成都2022年首批集中供地土拍规则调整，达到最高限价后，后续由竞销售型人才公寓面积比例调整为抽签确定竞得人。

  二、参考2020年武汉，供需两端政策纾困，助力市场走出疫情困境

  武汉作为2020年受疫情影响最严重的城市，出台了一系列房地产纾困政策，企业端适当放宽监管要求、减税降费，帮扶企业摆脱经营困境，居民端定向纾困困难群体、强化信贷支持，助力购房者和楼市走出疫情困境。

  1、围绕企业复工、就业、融资难精准施策，稳投资助力经济恢复

  企业层面，围绕项目停工交付难、房企现金流紧张融资难等方面精准施策，帮助企业纾困解难，最大限度减少疫情影响。主要包括以下几方面：

  其一，适当下调预售许可形象进度要求。2020年10月1日以前取得施工许可证的房地产开发项目，其开发投资额达到25%以上，且高层建筑形象进度达到1/4以上、多层（含六跃七层）及低层建筑形象进度达到正负零，即可申请办理预售许可。

  其二，适度放松预售资金监管，提高监管资金使用效率。在重点监管资金增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点，累计拨付额度不超过重点监管资金标准的55%；对受疫情影响经营困难或疫情防控期间作出贡献的企业，在工程进度未达到规定用款节点，可申请预支重点监管资金。

  其三，合理顺延商品房项目交付时间。买卖双方已签订商品房买卖合同且约定交付时间在2020年1月24日及以后的商品房项目，受疫情影响不能如期交付的，根据实际情况合理顺延交付时间，原则上最长不超过3个月。

  其四，支持企业合理融资需求。对暂遇困难的房地产企业，金融机构不盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响严重、贷款到期还款困难的房地产企业，鼓励金融机构按照市场化方式予以展期或续贷。对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持。对符合条件的住房租赁企业，鼓励金融机构发放租赁住房开发贷款。支持符合条件的住房租赁企业发行公司信用类债券，募集资金用于住房租赁业务。

  其五，调整土地竞买保证金比例，不得低于土地出让底价的20%。土地受让人在土地出让合同签订后一个月内缴纳不低于50%的土地出让价款，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。

  其六，减税降费、允许缓缴公积金等，帮扶企业摆脱经营困境。缓缴城市基础设施配套费，依法减征或者免征城镇土地使用税、房产税。符合条件的住房租赁企业、物业服务企业可享受增值税留抵退税优惠政策。因疫情影响导致生产经营发生困难的相关企业，可申请缓缴住房公积金，或降低住房公积金缴存比例。

  2、居民端定向扶助困难群体、强化信贷支持，赋能成交转化

  居民端定向扶助困难群体、强化信贷支持，助力购房者和房地产市场走出疫情困境。具体而言：

  其一，公积金政策定向放松，支持疫情防控一线工作者购房。对参加武汉市疫情防控的医护人员、工作人员，购买自住房贷款的，提高公积金可贷额度，降低缴存时限要求；支援武汉防疫工作的外地医护人员，在汉购房申请异地公积金贷款时，不受户籍地限制。

  其二，加强居民购房按揭贷款支持力度。支持金融机构加快个人住房贷款审批发放，满足居民购房合理融资需求。

  其三，定向纾困收入困难群体。因疫情影响导致商品房购房人失去收入来源或收入减少造成还贷困难的，可合理适当延后还款期限，原则上最长不超过3个月。鼓励金融机构与购房人协商，适当为受疫情影响暂时失去收入来源的购房人减免个人住房贷款利息。

  其四，受疫情影响贷款暂不作逾期处理。职工住房公积金贷款不能正常还款的，不作逾期处理。对支付房租压力较大的职工，可合理提高租房提取额度。对感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员和参加疫情防控工作人员，给予疫情防控期间征信逾期信用记录修改处理，并退还所收取的逾期罚息。

  其五，完善社保、个税缴纳认定标准。非本市户籍购房人因受疫情影响未能按时缴纳社保或个税需缓缴的，其缓缴期可视为连续缴纳，补缴时限不超过6个月。

  其六，容缺办理购房入学手续。购房人符合我市买房落户或户口迁移的有关政策，但确因疫情影响无法及时办理不动产权证书以及落户或户口迁移手续的，购房人可凭商品房买卖合同向房屋所在区申请子女接受义务教育，由区教育部门先行统筹安排入学。