[克而瑞]6月云端分享月｜行业新阶段下集中供地的特征变化

  克而瑞研究中心，6月云端分享月今日开启。

  云端交流，知识共享，线上研讨，自6月7日到29日，克而瑞研究中心开启八场线上直播分享。

  作为克而瑞的专业研究平台，研究中心通过地产金融峰会、产品力发布会等线上线下活动，致力于构建覆盖房企、基金券商、机构、媒体以及行业专家的生态交流平台。

  “6月云端分享”的第二场，聚焦土地市场，由克而瑞研究中心资深研究员吴嘉茗带来《行业新阶段下集中供地的特征变化》主题分享。

  以下为精彩发言：

  2021年集中供地：上半年房企蜂拥而入 下半年“国家队”无奈托底

  供应方面，第一轮、第二轮供应量持平，第三轮供应相较前两轮下降三成，减少了2000万平方米；

  成交方面，第二轮比第一轮成交大幅度下降，降幅达36%，第三轮相较前两轮继续下探；

  流拍率方面，第一轮流拍率6%，第二轮流拍率飙升至31%；第三轮因为供应量调低原因，流拍率有一定好转，但还是在20%左右；

而溢价率方面也是下降更为明显，总体来看三轮集中供地呈现土地市场供应、成交逐轮走低，溢价率大幅下降的情况。

  实际上，土地市场走势的变化，与政策息息相关。

  2021年至今，集中供地政策呈现 “松紧松”走势，首轮土拍最为宽松，以原本既定城市规则为主，由此也出现了部分城市土拍的过热现象。

为了抑制地市过热的情况，第二轮土拍，很多城市收紧土拍规则，也把部分中小房企拦在门外，效果很显著。

  第三轮土拍，原因是为保证土地市场平稳运行，恢复企业拿地的信心，不少城市进行土拍规则的微调。

  除了政策的调整出现了分化，城市土拍表现方面，也呈现土拍热度分化，特别是第二轮和第三轮过程中，厦门、福州、长春、天津出现转冷的现象，杭州、宁波、成都在第三轮土拍中呈现明显回暖。 

  从企业表现来看，百强房企拿地呈现三大特征：

  1、每轮百强房企拿地数量都在减少，并且百强房企参与拍地的数量在不断的减少。

  2、每轮拿地金额在骤降，首轮百强房企投资拿地在9000多亿，第二轮则在3400多亿，到了第三轮下降到了2000多亿。

  3、在整体市场都受到影响的情况下，民企受到冲击更大。第一轮国企民企拿地旗鼓相当，第二轮、第三轮民企拿地相较国企下降更为显著。

  2022年集中供地：首五个月地市政策利好出台较多，效果非常有限，民企投资几乎停滞

  前5月土拍成交面积同比降幅超五成，仅四成百强房企拿地，300城经营性用地成交总建面同比下降57%，成交金额同比下降61%，整体土地市场大环境不及往年。百强房企表现“冷静”，截止到5月末，以往拿地销售比在0.3-0.4状态比较理想，今年前五月百强整体拿地销售比0.15，很多房企销售比不到0.1。

  1-5月城市表现延续了分化趋势，天津等地市场热度下探，深圳、杭州逆势翻盘，楼市的表现也一定程度上影响到企业拿地。如天津开拍前三日，29宗涉宅地中有15宗停牌，土拍当日仅成交5宗地，流拍率高达83%。

  总体而言，今年前5个月集中供地和去年相比有五大变化：

  第一，“三变四”从三批次增加为四批次。目前，七城(厦门、济南、青岛、重庆、武汉、成都、苏州)已明确今年分四批次供地，供地批次多，可以分散拿地的资金压力，增加了房企拿地的灵活性。

  第二，今年大多数城市土拍门槛仍在下调。配建/自持比例、保证金比例、付款期限等要求大多有所放松，出让门槛明显降低，以减轻房企拿地压力，刺激房企拿地信心。

  第三、地价回调，让利开发商。今年很多城市下调溢价，控制拿地成本，商品房销售指导价没有大的变化，基本保持之前水准，给房企盈利空间就比较大。如北京今年首轮土拍不少地块是去年流拍或延期出让的，再次挂牌都下调了出让底价，也下降了土地限价。

  第四，城市分化进一步加剧。这个趋势从去年第三轮到今年首轮表现明显。从流拍率看，天津、济南、福州流拍率仍没得到明显改善。

  第五，企业拿地方面，依旧老面孔比较多。国企央企“全年无休”，民企持续隐身，地方平台托底意愿减弱。

  针对2022年下半年的土拍市场，我们有以下三点判断：

  第一，集中供地超八成项目2022年可上市，供应高峰或将在三季度显现。

  据统计，去年首轮地块开工比例已接近四成，而去年第三轮集中供地成交项目目前仅有3%的项目开工。按中位数水平计算，约仅5%的项目不能够在2022年上市，按75分位值水平计算则约22%的项目在2022年无法上市。

  第二，2022年三季度土地成交量周期性回升，疫情阴霾下各地冷热分化加剧，整体土拍热度延续低位运行。

  随着各城市供地计划逐渐提上日程，我们预判三季度成交规模将迎来周期性回升。但受疫情散发反复等因素影响，销售端恢复不及预期，下半年企业拿地仍将保持谨慎。

  同时，结合近期地市表现来看，回暖预期仅限于楼市韧性较强的一二线及强三线城市。购房需求萎缩、楼市成交疲软的城市土地市场热度仍将维持在低位。

  第三，核心城市是房企补仓的主战场。

  在业绩发布会上，很多房企明确表态今后将继续聚焦一二线城市。例如万科表示，未来投资聚焦市场更为稳定、发展潜力更大、团队操盘能力更强的区域；绿城的区域布局仍以长三角、环渤海、大湾区为主，80%资源集中一二线。此外，像碧桂园也表示会向确定性更强、相对高能级的市场去调节。