[克而瑞]疫中探市｜疫情特别周报（5.23-5.29）

  本周观点

  政策：上海、西安、济南等23城政策松绑，涉及放松限购、限贷、限售、优化土拍等 

  楼市成交：一线企稳二三线回升，平均开盘去化率42%环比持平 

  新增供应：总量回落，供应面积TOP10中三四线入围项目增多

  疫情动态

  截止至2022年5月29日，全国报告累计新型冠状病毒肺炎确诊病例2372052例，其中，上海本周新增确诊274例，北京本周新增确诊184例。 

  近期，全国26个城市发布“静态管理”疫情防控通告。其中广安、许昌等已解除区域静态管理，上海、北京、达州等仍处在局部或全域静态管控中。本周，达州大竹县、天津主城等开始实行区域静态管控。

  政策动态

  上海、西安、济南等23城政策松绑

  涉及放松限购、限贷、限售、优化土拍等

  第22周，中央及地方出台一系列稳增长、调控松绑、支持复工复产政策。

  中央层面，5月23日，国常会再提因城施策支持刚性和改善型住房需求。25日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，会议强调尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为；因城施策支持合理住房需求，维护房地产市场的平稳运行；适当提高宏观杠杆率，加强逆周期调节，支持财务可持续的企业适当加杠杆，居民家庭部门稳杠杆。

  23个城市房地产政策分类放松，需求端主要涉及松绑限购、松绑限贷、放宽公积金贷款、降低住房交易成本、出台购房补贴。第一，西安、厦门、济南、唐山等5城松绑限购，其中，西安放宽限购落户或社保要求，济南放宽养老、多孩、非户籍限购，大连通过全面放开落户变相放松限购，唐山更是取消限购；第二，济南、太原、唐山等10城松绑限贷，济南、镇江、唐山等8市下调商贷首付比例，比如济南二套房首付比例由60%下调至40%，太原、驻马店等4市对贷款已结清并购买二套房的，执行首套房贷款政策；第三，青岛、厦门、安阳等16城放松公积金贷款，西安、宣城等上调公积金最高可贷额度，贵港、安阳等降低公积金贷款首付比例，青岛放宽申贷的缴存标准、二手房公积金贷款房龄限制；第四，西安、哈尔滨、唐山等3城松绑限售，哈尔滨、唐山正式取消限售，西安新房、二手房限售年限均缩短；第五，太原、义乌、镇江、淄博等9城发布购房补贴，比如唐山对于“凤凰英才”的人员实行购房补贴政策，全职引进的全日制博士在唐山落户的，享受一次性购房补贴30万元；全职引进的全日制硕士研究生，在唐山落户的，享受一次性购房补贴10万元。

  供给端助企纾困，主要涉及放松土拍、适度松绑预售资金监管。第一，上海、驻马店优化土拍规则，比如上海允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例；第二，厦门、安阳、肇庆等3城适度松绑预售资金监管，比如厦门允许房地产开发企业采用商业银行保函替代一半的应留存预售监管资金，肇庆对信誉度高的房地产企业，适当降低预售资金留存比例。

  复工复产方面，上海将于6月1日起取消企业复工复产审批制度，出台《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，包括八个方面、五十条政策措施，全力助企纾困、复工复产复市、稳定三大需求(稳外资、稳外贸、促消费投资)、强化支撑保障。比如支持疫情防控期间的稳岗就业，对不裁员、少裁员的困难行业企业，上海给予每人600元人民币一次性稳岗补贴；又比如完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求；及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应；允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款等；全面落实各类人才计划和政策，优化人才直接落户、居转户、购房等条件。

  国常会：因城施策支持刚性和改善性住房需求；

  住建部、财政部、央行：实施住房公积金阶段性支持政策；

  住建部、财政部、央行：发布住房公积金阶段性支持政策，可申请缓缴；

  央行：支持受疫情影响严重的个人住房贷款实施延期还本付息；

  国务院办公厅：重点盘活保障性租赁住房等基础设施项目资产；

  人行营业管理部等三部门：准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度；

  贵港：第二套住房可申请公积金贷款，首付比例最低30%；

  安徽：加大房地产开发贷款投放 稳妥开展房地产项目并购贷款业务；

  太原：出台稳楼市政策，首套购买90平米以下住房全额补贴契税；

  北京、上海：下调房贷利率，首套房贷利率降至5%、4.8%；

  哈尔滨：宣布废止楼市限售政策；

  驻马店：已结清贷款、购买二套房为普通商品房的，按首套房算；

  淄博：二套住房公积金贷款首付30%，给二孩三孩家庭购房补贴；

  济南：户籍家庭二套房商业贷款首付比例下调至40%；

  宣城：统一公积金贷款额度上限至50万元，人才引进增加10万元；

  青岛：调整公积金政策，连续缴存6个月可申请住房公积金贷款；

  湖南：落实房地产市场调控目标，优化房地产用地审批；

  黄山：购买中心城区新建商品房按应税价1%给予购房补贴；

  镇江：首次购买普通住宅商业贷款最低首付比例为20％；

  六盘水：鼓励金融机构下调利率降低首套房贷首付至20%；

  昆明：全市房地产经纪机构、互联网主播不得发布不实违规信息；

  湖北：出台提振消费“18条”，进住房消费，更好满足购房者合理住房需求；

  海南：建立“土地超市”，防止文旅康养项目变相开发房地产；

  大连：自6月1日起全面放开落户条件；

  厦门：首套房商业贷款利率下降到4.55%，可提公积金作首付；

  安阳：首套房首付比例20%，最高公积金贷款额度70万元；

  北京：不得以“养老”名义诱骗老年人购房；

  唐山：取消限购限售，公积金贷款额度提高至80万元；

  柳州融安县：买新建商品房可享购房补贴，每套最多1万元；

  肇庆：提高首套房公积金贷款上限，保持住房去化周期合理；

  淮南：首套房贷款首付比例最低20%，购买新房公积金可作首付；

  义乌：9月30日前购买首套商品住房可获100%契税补贴；

  海口：可享受政策支持，海口征集5类保障性租赁住房建设项目；

  遵义：双缴存职工公积金个人住房贷款最高提至60万元；

  韶关：调整住房公积金账户余额倍数，最高可贷50万元；

  西安：公积金首套首付比例最低降至20%，最高贷款额度85万元；

  上海：优化人才直接落户、居转户、购房等条件，加快实施人才安居工程；

  西安：28周岁及以上未婚人士买首套住房按照“刚需”对待；

  南京：加快推进基础设施投资建设，加大资金土地等要素保障。

  售楼处开放情况

  上海等7城线下售楼处关闭

  其余多数城市恢复开放

  CRIC调研数据显示，静态封控城市中，仅有7个城市线下售楼处处在关闭状态。尚未解除静态管控的城市中，上海、达州等多数城市营销中心都暂未对外开放。

已经解除静态管控的城市中，随着进入常态化疫情防控阶段，多数城市线下售楼处已经恢复开放。

  新房成交

  一线企稳二三线回升

  平均开盘去化率42%环比持平

       2022年第22周成交整体回升。一线城市成交指数为57.07，环比微降0.62点；二线城市成交指数为68.83，环比增长9.70点；三四线城市成交指数为97.77，环比增长8.25点。一线城市：北京受疫情影响成交急剧下滑，环比腰斩，上海、深圳成交持续低位运行，而广州成交表现亮眼，环比增长228%，拉动一线城市整体成交企稳。二线城市：青岛成交大幅放量，环比翻番，杭州、武汉、成都等成交有所改善，环比转增的同时成交面积也超过了2022年周平均值，但南京、福州等成交仍然乏力。三四线城市：重点监测城市成交环比涨多跌少，潍坊、连云港、舟山等成交发力，环比增幅居前，江门、汕头、温州等成交小幅微增，但莆田、镇江、东营等成交有所回落。

        第22周，杭州、合肥等12个重点监测城市共计开盘/加推41次，平均开盘去化率为42%，与上周相持平。推盘项目数量方面，杭州推盘次数最多，周内有7个项目推售，长沙、成都分别有6个、5个项目推售，推盘套数都在1千套左右，而青岛、天津等仅1个项目面世。

  城市市场冷热分化，杭州、长沙、泉州项目去化率普遍在9成以上，绿城西溪雲庐、沁桂轩等5个项目实现开盘即罄。但反观武汉、南京、青岛去化普遍惨淡，平均去化率不足20%，尤其是武汉金地国际城去化率仅2%。

       聚焦受疫情影响城市楼市表现，本周5个重点监测城市共开盘加推12个项目，平均开盘去化率约为41%，略低于无疫情城市平均去化率。从续销项目认购表现来看，北京监测项目受到疫情影响，到访量依然为零，认购量也低位运行，无锡、郑州转化率低至10%以下。

  聚焦近期政策松绑城市的房地产市场表现，10个重点监测城市共计开盘加推26个项目，平均开盘去化率约为39%。其中，武汉去化率回升至18%，较上周提升11个百分点，但仍处在低位，南京受结构性因素影响去化率大幅回落，杭州新政后房企推盘积极性提升，加推项目个数增加，且不乏优质项目入市，半数以上项目实现开盘即罄。

      新增供应

  总量回落

       供应面积TOP10中三四线入围项目增多

  2022年第22周，全国重点城市共取得预售证面积263万平方米，环比下降44%。

  2022年第22周，重点城市供应面积TOP10项目中，三四线城市项目入围数量增多，比如贵港、乐山、徐州等。沈阳保利大都会总供应面积6.6万平方米，摘得面积榜冠军。

  附表

地方