[克而瑞]6月云端分享月｜三胎时代下的户型如何打造

  云端交流，知识共享，线上研讨，自6月7日至29日，克而瑞研究中心开启八场线上直播分享。

  作为克而瑞的专业研究平台，研究中心通过地产金融峰会、产品力发布会等线上线下活动，致力于构建覆盖房企、基金券商、机构、媒体以及行业专家的生态交流平台。

  “6月云端分享”的第七场，聚焦户型打造，由克而瑞研究中心资深研究员王笑寒带来《三胎时代下的户型如何打造》的主题分享。

  以下为精彩发言：

  一、三胎户型的客群需求

  1、“老人+父母+三孩”的三代居将是常态

  一般来说，三胎家庭至少会有五口人，即父母加上三个孩子。不过，一个三胎家庭在几年内要接连面临三次从婴儿到幼儿的过度，绝多大数家庭会需要老人或者保姆帮忙带娃。因此，很多三胎家庭很可能会是七口甚至八口之家共同居住。

  由此机会引发几方面的生活痛点和需求：

  一是不同年领层次的生活习惯差异，老人可能习惯于早睡早起；而年轻夫妇可能会喜欢熬夜看剧，但第二天还要化身为打工人；小婴儿的起居时间更是完全无规律可循。所以代际之间会存在起居上的相互打扰。

  二是代际间生活的私密性，其实不只是男女主人需要独处的私密的空间，家里的老人、步入青春期的小孩，也是希望有一定的独处空间的。

  三是在多成员大家庭中，尤其是三代同堂的家庭，户型中需要有比较大的社交场域，方便家人之间的互动。

  四是不同家庭成员的动线问题，比如保姆的日常活动路线需要常常到主卧附近，那男女主人可能会觉得不太自在，生活私密感会受到影响，所以流畅且相对独立的动线设计也比较重要。

  2、孩子在不同成长阶段的生活需求变化

  三胎家庭不等于三胞胎家庭，孩子的年龄层次不同，每个年龄段的生活需求存在差异。

  一是孩子在婴儿阶段的时候，至少有一名成人要与婴儿的起居完全同步。

  二是孩子到了学龄，需要一个学习空间。在小学毕业之前，可能需要的是陪伴式、辅导式的学习空间。但到了初中之后，随着学业压力的增加，孩子可能更需要的是独立式的学习空间，避免他人打扰。

  三是孩子需要游戏玩耍的空间。

  四是随着年龄增长，孩子的榜样意识萌发，同龄间一起生活，互相鼓励，对于他们生活能力和学习能力都有很好的促进作用。

  五是当孩子进入青春期之后，独立意识会越来越明显，他们对独立生活空间的需求也会越来越强。

  二、三胎户型的设计特征

  三胎家庭成员较多，夫妻主卧、老人房不可少。因此，对于三胎家庭来说，四房是起步户型，五房及以上的大户型才能更好地保证三胎家庭的居住需求和品质。

  1、老人房+夫妻主卧+儿童房

  当孩子在婴儿时期可以和老人住在玄关旁的套卧，方便照顾，且可与其余儿童的卧室拉开距离，避免噪音干扰。

  当三个小孩都成长到4岁以上时，书房可做儿童房使用，各代际都有独立的生活空间。

  2、夫妻主卧+儿童房+保姆间

  对于一些经济条件比较好、或者家里老人的健康状况不适合照顾小孩的家庭来说，聘请保姆会是比较合适的选择。

  保姆间的位置大多靠近厨房、生活阳台等空间，以方便保姆的家政工作，并形成相对独立的动线。保姆间面积不需要太大，以实用为准，足够放置床、衣柜、小型书桌即可，但也需保证通风采光。

  从2022年1-5月住宅产品成交结构来看，当前140平米及以下户型仍是市场主流，160平米以上户型成交占比仅有7%，较去年同期只有1.2个百分点的增长。从不同房型成交情况来看，二房到四房产品成交占比仍达9成以上，五房及以上产品仅占市场1.6%。

  此外，在面积有限的情况下，户型设计应该满足以下三方面需求。

  通过全生命周期户型应对不同阶段居住需求

  对客户来说，面对未来市场的不确定性和越来越高的换房成本，人们会越发偏爱于能满足不同阶段居住需求的“一步到位”户型。

  这主要通过两方面进行改造：

  第一、通过横厅设计，实现“多一室”的需求，打造“会生长的三胎户型”。

        第二、两个儿童房之间采用非承重墙，满足“陪伴”与“独立”双重需求。

  开放式餐厨空间消除空间界限，形成家庭互动场域

  目前，很多户型将餐厨空间做成开放式，这不仅能从视觉上延伸空间尺度，还能省去非承重墙空间，从而扩大活动范围。 

  有两种餐厨开放式逻辑供大家参考：

  第一种是打造围合式厨房。这种布局将餐厅和厨房的空间进行叠加，实现了空间的功能复合。除此之外，围合式厨房在很大程度上延长了操作台尺度，拓展了厨房收纳空间。

  第二种是开放式厨房+岛台+餐厅设计。这种布局将备餐区延伸，在厨房外的空间也可以通过岛台参与备餐。 

  充分利用“面积友好型”功能空间

  在户型设计中充分利用“面积友好型”功能空间，也是紧凑型三胎户型很好的解题思路。例如，卫生间就是一个比较典型的“面积友好型”空间。

  在三胎家庭中，父母的上班时间与孩子的上学时间常有交集。因此，三个卫生间更能满足生活需求。卫生间做干湿分离，公卫洗手台外置，高峰时期内外空间可同时使用，使有限空间发挥最大效能。

  除了卫生间之外，独立储物间、玄关800库、家政空间等，也是适合三胎家庭的“面积友好型”功能空间。

  三、三胎户型的发展趋势

  1、四房或是未来三胎家庭刚需户型

  长期来看，购房者的需求必然会从最初的刚需逐步转移至改善型需求，未来四居、五居或将逐渐成为市场主力户型。卧室的类型也将得到进一步的细分，从原先的主卧、次卧变为主卧、儿童房、老人房、保姆房等。此外，三胎家庭家庭互动需求增强，公共活动空间的设计也将愈发收到重视。

  2、全生命周期户型或将成为主流

  目前，越来来越多的购房者更倾向于“一步到位”购买到能够适应家庭不同阶段、不同年龄层次需求的全生命周期户型，“会生长的房子”或将成为主流。

  因此，房企在打造全生命周期户型时，一是要注重户内结构的灵活性，二是要注重住宅功能的优化，增强住宅产品的适老性、适幼性，通过打造更多人性化细节。

  3、进一步细化客群需求

  面对复杂多样的三胎家庭居住需求，在户型设计时应做好目标客群的类型细分，基于充分的市场调研，真正掌握各类客群的实际需求痛点，实现住宅产品的个性化、定制化设计。

  问答环节

  Q1

  从五房户型的案例分享来看，发现三个儿童房的面积和朝向有所不同，这样会不会有失公平呢？

  A1

  三胎并不等于三胞胎，在孩子的成长阶段，身形的大小和生活需求都不相同，没有必要一味地追求公平，但也应该尽量让同龄段小孩的房间在面宽资源和采光上保持相对公平。

  Q2

  对于能生三胎的家庭而言，一般都偏好大面积段的房子，会不会在健康住宅方面有更多的考虑？

  A2

  三胎家庭一般都能买房大面积段的房子与我们调研的情况不太相同。

  从调研结果来看，一般有三胎生育意愿的家庭有两种，一种是经济状况很好，且拥有较多社会资源的。这种家庭愿意去请保姆、司机，也有能力去给孩子最好的资源；另一种家庭他们可能会受传统观念影响比较深，如果有了两个同性别的孩子，他们可能会想再生一个，尽量做到儿女双全。这种家庭的经济状况可能就没有那么宽裕，可用于购房的预算也并不是很高，可能会更多考虑紧凑型的四房、五房产品。

  分享的专题其实是仅讨论户型设计的，但健康住宅也是非常重要的考虑维度。除了保证通风采光之外，还可以配备新风系统、净水系统等设施，以保障孩子们生活环境的健康。

  Q3

  横厅隔出一个小房间，动区就会变小，这个问题如何破解呢？

  A3

  其实紧凑型可变的三胎户型，无非就是一个取舍问题。虽然追求多一间房间以提升空间的功能性，但会牺牲动区的面积。在此基础上，房企可以通过一些设计手段，使空间发挥最大的效能。比如刚才提到的开放式厨房+岛台，也可以将餐桌做出岛台式餐桌，或者直接将就餐区放进开放式厨房空间内，形成一个围合式的餐厨空间，这样可以很大程度释放客厅动区的空间，整个动区也会显得更加通透无阻碍。

  此外，还可以将可变空间做可开可合的设计。比如安装玻璃推拉门，这样既可以形成一个安静的学习办公空间，也可以还原空间的开敞性和完整性。