2023年房地产金融方向研究（20230303）

央行定调“开好局”，2023年房地产金融有9大要点

  3月3日，国务院新闻办公室举行了“权威部门话开局”系列主题新闻发布会。此次央行和外管局相关领导介绍了“坚定信心、守正创新，服务实体经济高质量发展”的有关情况。发布会内容丰富，包括货币政策总思路、金融风险防范化解工作、支持经济高质量发展的金融服务、结构性货币政策工具、房地产金融政策、人民币汇率政策、人民币国际化问题、居民家庭储蓄情况、M2快速增长现象、绿色金融改革、国际金融合作等内容。

  我们基于房地产金融的视角，梳理了相关重要表述，以更好把握2023年房地产金融工作方向和改革要点。我们认为，虽然部分表述在去年也有过，但是鉴于今年的市场环境和去年有了本质的区别，所以系统梳理央行等金融部门的“开好局”政策表述，对于我们明确今年楼市复苏下的房地产金融方向，具有积极的意义。

  1、货币政策总基调

  此次发布会对2023年货币政策总方向明确了思路。该方向是指，要精准有力实施好稳健的货币政策，为经济高质量发展营造适宜的货币金融环境。总结起来即六个字：稳定、充裕、匹配。第一、从稳定角度看，主要是币值稳定，即物价稳定和汇率稳定两大目标。第二、从流动性充裕的角度，主要是指流动性要充裕、要合理，同时和二十大开局之年的工作思路做对接。第三、从货币信贷投放规模角度看，要和经济增速基本匹配。此次发布会对于货币政策的总基调，也引导大家要多关注产业经济、通货膨胀、资产价格、企业和居民家庭诉求等内容。房地产金融工作也要紧贴这一基本思路。

  2、降准和降息的方向

  关于降准和降息的内容，一直是目前市场各参与者关注的内容。此次发布会对这两个内容也做了明确的分析。会议明确，当前具体的政策工具怎么使用，要综合考虑，相机抉择。总的判断标准是，国内的经济好转是肯定的，但是也存在一些不确定性因素，所以下一步我们将加强调研，根据经济发展情况的变化和需要，统筹增长和物价，适时适度调整货币政策工具。关于该表述，我们认为，降准降息工作要基于经济发展趋势和不确定性因素而定。比如说，若经济复苏态势 明确，那么政策放松的概率会减少。若通胀压力有所增大，则收紧的可能性会增加。当然此次发布会明确了一个重要的思路，即“不大收大放”。就从这个表述看，延续2022年的总体思路、创造和维持宽松的货币环境是最根本的。即便降准降息的概率减少了，但是短期内也没有收紧一说。这是我们理解房地产金融工作要注意的。

  3、结构性货币政策的重点

  此次发布会明确，在结构性货币政策的重点上，主要是绿色金融、科技创新、基础设施建设、保交楼方面。同时也明确了2023年将继续强调这四个方面的重点。从这里可以看出，保交楼作为结构性货币政策的重点领域，去年获得了较大的资金支持。今年这项工作也会继续坚持下去。各地商业银行也会享受到各类新的政策支持，如此前《2023年广东金融支持经济高质量发展行动方案》印发，其中提出，支持房地产市场平稳健康发展，对并购出险和困难房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理。我们认为，在房地产企业销售数据没有实质性的转好或突破性的转好情况下，保交楼的金融支持工作依然要继续。所以此次发布会提及的“对一些阶段性特征比较明显的工具，要及时退出”的表述，对于保交楼方面的工作没有影响。各地要继续用足用好保交楼的金融支持政策。

  4、房企“高血压”的问题

  此次会议提及了一个重要的新名词，即“高血压”。会议明确，2021年下半年以来，部分房企由于长期“高杠杆、高负债、高周转”经营，患上了严重的“高血压”，资产负债表持续处于高风险状态，最终不可持续出现风险。我们比喻，从“高血压”变成“中风”。从这里可以看出，对于这一轮房地产市场遇到的风险和问题，很大程度上和部分房企的“高血压”病症有关。这也有助于我们理解后续房地产新发展模式和工作重点。预计在后续的金融政策方面，除了考虑短期内容外，中长期的工作势必会把解决“高血压”的毛病作为一项重点工作去抓。尤其是围绕资产负债表风险解除方面，会有持续性的政策内容。各地房企也要注意平衡短期和中长期的金融政策差异点。

  5、金融政策支持租购两需求

  此次发布会明确，我国城镇化仍然处于发展阶段，居民家庭改善性住房需求潜力较大，租购并举的发展模式也有很大发展空间。从该表述基本上能看出后续房地产金融业务的发展方向。第一、购房方面的需求尤其是改善性住房需求的潜力很大，这就意味着后续金融部门依然要把此类工作作为重点去推。相对来说，近期关于购房方面的金融支持，侧重在刚需或首套方面。后续改善型住房需求的金融支持也会是重点内容。第二、租购并举的发展模式有很大的发展空间，这也意味着后续租赁方面的金融服务会强化。这一点和此前央行发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》的内容是统一的。或者说，后续信贷政策和资本市场两个领域的支持会明显加速。

  6、完善房地产金融基础性制度

  此次发布会明确，认真总结和吸取中国房地产市场发展过程中的经验和教训。同时也明确，完善房地产金融基础性制度和宏观审慎管理制度，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。我们认为，该表述非常重要，因为提及了“吸取教训”一词，其对于我们理解后续房地产金融制度和工具有很多想象空间。第一、教训之一或在于部分政策收紧过严，导致市场各参与主体调整不及时，导致了楼市出现过快的降温或大面积的降温。第二、教训之二或在于，一些金融机构往往不具备“雪中送炭”的主动性和责任感，进而会加剧民营房企等方面的危机出现。第三、教训之三或在于，在如何处理好房企资金流动性、杠杆和债务问题方面，经验不成熟。市场化和法治化的模式还很浅薄。教训之四或在于，银行在金融产品创新方面缺乏好的服务，进而在应对延期还贷和提前还贷等市场需求方面，缺乏应对措施。类似教训点也会对后续金融工作产生影响。不排除今年下半年类似金融基础性制度会加快出台，兼顾短期和中长期的需求。

  7、房地产股票的投资问题

  此次发布会提及了股票的投资问题。发布会明确，随着中国经济增长动能的恢复和金融市场进一步开放，人民币资产投资属性和避险属性凸显。当前，国内股票市场估值比较低，中美利差处于稳定和收敛状态，所以人民币资产将会展现出良好的投资价值。此处对后续中国股票的成长机会做了阐述。实际上，在股票领域，地产股价值低估的现象非常明显。尤其是在经历了2021-2022年房地产市场降温的大背景下，以及结合房企债务问题等内容，地产股明显被低估了。而今年1-2月份各房企的销售数据其实也已经有了改善的迹象，这也客观上会使得市场预期进一步向好，地产股有明确的反弹空间。

  8、居民家庭储蓄和买房的问题

  此次发布会对居民家庭的储蓄问题做了积极的回应。发布会认为，住户存款增加比较多，这是去年以来一个引人注目的金融指标变化。其原因之一是，居民风险偏好降低，投资增长放缓，相应推动了存款。我们认为，当前从居民家庭的储蓄和投资意愿看，其实略有改变，至少预期和行为都朝着好的方向演变。尤其是当前住房消费政策持续发力，各地对于合理住房消费方面的鼓励政策也比较多，这就客观上会带动此类市场的积极变化。从这个角度看，后续储蓄资金进入到购房领域的动作确实会增加。购房者对房地产的信心在增加、房地产市场交易趋于活跃、房价逐渐止跌且持续平稳，预计相关的住房消费会增加。其也客观上会改变居民家庭的储蓄规模和结构。

  9、房地产金融体系稳定的问题

  此次发布会提及了《金融稳定法》即将出台的内容。发布会明确，将压实各方防范和处置金融风险的责任。金融稳定法已经通过了全国人大的第一次审议，将推动金融稳定法的出台，依法将各类金融活动全部纳入监管，保护最广大的老百姓、中小投资者、被保险人的利益。这一点对于房地产领域有较大的启发。从这两年房地产金融稳定的概念看，其实出现了很多事件和新问题，包括房企债务问题对银行贷款和信托等带来了冲击、停工断贷事件对个人按揭贷款带来了冲击、延期还贷和提前还贷对金融信贷秩序造成了冲击、经营贷等违规资金依然会流入购房领域、租金贷等对租客权益造成较大的伤害、百岁贷和连心贷等产品创新引发了公众的质疑、楼市下行下金融机构出现了过度避险的情绪等。此类问题都对金融系统尤其是银行系统产生了不稳定的因素，或者说房地产的风险问题开始传染到金融市场中。我们认为，金融稳定法的出台，必然有一部分会涉及到房地产金融的内容。因此，相关房地产从业人员更要熟悉此类法律的相关内容，积极和目前的业务进行结合，以更健康和安全的模式推进房地产业务。