导语

  房价下跌或深调，新房供需错配加剧，刚需转战二手是核心问题；建议可增加有效供给+延长限售以稳预期，四季度将改善但难回高点。

  ◎  文 / 杨科伟、俞倩倩、李诗昀

  2023年上半年，各地因城施策，支持刚性和改善性购房需求，郑州、青岛、长沙、天津这四个典型城市也不例外，利好政策频出。就政策松绑力度而言，郑州、青岛松绑力度最大，长沙虽然政策出台频次多，但多为公积金等弱刺激，又或是限购的小步微调，整体受益范围有限。天津上半年的政策都是对去年916新政的细节补充，落户放宽变相松绑限购、公积金额度调整、允许土地出让金分期等。从政策落地效果来看，难挽成交颓势，2023年二季度以来四城成交、去化、来访、认购持续走低。事实上，四城GDP规模皆在万亿以上，都是区域性经济中心城市；且四城均为千万人口大市。基本面不差的郑州、青岛、长沙、天津，政策利好加持下缘何楼市表现平平？

  PART.01

  “人+钱”基本面稳增、楼市刺激政策宽松
房地产市场却表现平平（本节有删减）

  （一）基本面：GDP超万亿为区域经济中心、常住人口均超千万且持续净流入（本节有删减）

  青岛、长沙、天津、郑州GDP规模皆在万亿以上，都是区域性经济中心城市。天津早在2014年就地区生产总值就突破了万亿，其他三城也在2017年前后跻身万亿GDP俱乐部。长沙、郑州既是省会也是经济中心，首位度都在20%以上，青岛GDP占山东省的17.1%，比例高于省会济南。

  人口层面来看，四城均为千万人口大市，截至2022年末，天津、郑州人口在1300万左右，青岛、长沙人口也在1000万以上。

  四城均为人口净流入型城市，2013年-2021年，常住户籍人口比都在1以上，表明人口整体处在净流入状态中。从变化趋势来看，青岛常住户籍人口比长期持稳1.2左右，长沙、天津户籍人口稳步增长，常住人口的增减走势决定了常住户籍人口比值变化方向。

  （二）政策面：郑长高频发布宽松政策，郑青松绑力度大

  四城中，郑州、长沙政策出台频次最高，各有5次宽松性政策落地，排在全国城市的前10位。天津有5月相继出台公积金和土拍新政，加上四月的落户政策松绑也将侧面影响房地产市场。而青岛作为2022年出台过8次新政、频次排名全国第5位的城市，今年上半年政策发布节奏放缓，仅在6月调整过相关政策。

  就政策松绑力度而言，郑州、青岛松绑力度最大，长沙次之，天津力度最弱。郑州两次限购缩圈，限购范围收缩至二环内，一改自2017年以来市8区+近郊4区市的限购格局，限售期限也在2022年4月出台的取证满1年基础上进一步放宽，只要网签、契税、取证任一满1年即可。青岛一举松绑了限贷、限售，首付比例下调至首套2成、二套3成起，限售年限也有所缩短，并重启货币化安置、试点房票以激活购房需求。长沙虽然政策出台频次多，但多为公积金等弱刺激，又或是限购的小步微调，整体受益范围有限，对市场的刺激作用也不明显。天津上半年的政策都是对去年916新政的细节补充，落户放宽变相松绑限购、公积金额度调整、允许土地出让金分期等，信号意义大于实际效果。

  四个典型城市现行限制性购房政策由严到松排序：长沙、青岛、天津、郑州。一度以调控严苛著称的长沙，即便历经多轮政策松绑，也是四城中限制性政策最多的，就拿限购来说，其他三城户籍居民都可以买两套，而长沙首套满4年才能买第二套，非户籍更是需要满24个月才能购房，反观天津、青岛购房的社保或居住年限要求都已调降至6个月。购房政策门槛最低的当属郑州，首套房最低2成起、认贷不认房，以及低至3.7%的首套房贷利率，都为促进刚需购房提供了有利条件。

  （三）房地产市场：规模冲高后显著回调，今年上半年去化来访认购走低（略）

  PART.02

  核心问题：房价下跌或深调，新房供需错配加剧，刚需转战二手（本节有删减）

  （一）新房房价滞涨、二手房价持跌，购房财富效应减弱加剧观望（本节有删减）

  短期来看，购房信心缺失是各城市成交低迷的重要原因。房价滞涨甚至不涨反跌使得居民观望情绪加剧。纵观四城新房房价走势，经历了前期快速爬升之后基本都到了阶段性瓶颈期，部分城市诸如郑州、青岛甚至出现回调。

  分城市来看，长沙房价持续上涨，由2013年的6108元/平方米升至2023年的12995元/平方米，其余三城基本都处于快速爬升期后的滞涨期，自2018年之后整体增速明显放缓，郑州、青岛2013年前7月房价较2022年稳步下滑，青岛回落幅度4%，郑州微降1%，整体房价回到了2021年水平。

  从项目层面来看，郑州价格战持续加剧，主城和环郑网签价格下调项目占比均在55%以上，价格下调幅度在10-2500元/平方米不等。青岛鲁信和璧花园、天津金地水西印等项目2023年的销售价格，与曾经的高点相比下降了3成以上。

  除了与往年价格相比价格下滑，一些项目今年以来每批次推售价格都在下调，更是使得客户趋于观望。郑州美盛教育港湾2、3月均有推盘，同样推售超高层产品，2月批次的新房价格在20000元/平方米左右，3月价格就降到19000元/平方米以下。天津、青岛不少项目也在以8-9折促销。

  二手房成交均价则在持续走低。天津今年以来二手房成交均价由1月的22656元/平方米一路走低至7月的20089元/平方米，累计跌幅达到13%。青岛、郑州二手房也在3月达到阶段性小高点后持续下滑，7月与3月相比价格回落幅度分别达到5%和9%。相比之下，长沙二手房价格整体持稳，波动幅度相对较小。

  从项目层面来看，郑州、天津等重点城市上半年成交量排名靠前的二手房小区，大多靠的是降价走量。就比如郑州正商明钻、橡树玫瑰城等价格降幅超过2成。

  （二）土地市场低成交、低溢价，广义库存基数高难去化，新房难有上涨预期（本节有删减）

  2023年上半年，集中供地政策优化，由“双集中”供地变为“拟供应清单”模式，重点城市受提质减量供地策略的影响，入市地块数量减少，成交规模走低。据CRIC监测，青岛、长沙、郑州2023年前7月涉宅用地成交规模均不及2022年全年41%，基本都创了前7月同期新低；仅天津加强了供地强度，今年上半年涉宅用地成交规模高达260万平，占2022年全年65%。

  从各城市土拍情况来看，2023年以来基本保持着相对惨淡的行情。具体体现在以下三方面：一是四城均以底价成交为主，成交占比均在65%以上。二是从前7月各城市溢价率来看，均在5%以内，且拿地主要以国央企和优质民企为主，房企对于这些城市投资相对谨慎，持观望态度。三是从前7月流拍率来看，天津流拍率最低也达到了4%，长沙、青岛持稳在6%，而郑州高达12%，34宗地块中有4宗流拍，地市惨淡程度可见一般。

  地市的成交低迷也反映出房企拿地投资积极性较低，行业信心不足的特征。事实上，每一次楼市大热行情的启动都伴随着地价疯涨，地王频出，而低迷的地市行情也使得本就触底的市场信心更加悲观，短期来看对于楼市的负面影响还在持续加剧。

  此外，广义库存高企问题也值得引起高度关注：据CRIC监测，青岛广义库存量已经逼近1亿平，潜在库存消化周期已经突破100个月，整体库存问题仍需要较长时间化解。天津、郑州次之，基本广义库存去化周期在4-5年之间，而长沙库存风险相对可控，广义库存去化周期在30个月以内。

  （三）“新增+存量”的供给显著缩量，远郊刚需为主的供需错配制约成交（本节有删减）

  当前四城或多或少都面临供给约束：一方面整体供应缩量显著，供小于求持续加剧，限制成交放量。据CRIC监测数据，四城2020年之后整体新房供应规模便开始逐年下行，2022年基本都迎来阶段性低点，2023年如是，四城前7月供求比均小于1。

  二是当前各城市还存在不同程度的供需错配，以天津为例，前期成交暴涨，主要源于本地刚需、刚改部分恐慌性购房情绪影响，因当前成交分化加剧，30%项目贡献80%成交量，而短库存项目占比高，未来部分区域也将面临供应短缺，从而限制成交放量。

  结合典型4城8月预期供给结构，我们也不难看出，仍以刚需为主导，青岛、长沙、天津加强了近郊和远郊盘供给，但是从当前改善盘热度不退的需求结构来看，短期供应实则难以有效适配客群需求，因而这也是影响成交放量的主要因素。

  从库存结构来看，核心区域适销对路产品基本已经销售殆尽，目前广义库存主要集中在城市外围去化难的刚需片区。以青岛为例，即墨、胶州、胶南广义库存面积均超1200万平方米，在售项目扎堆，未来去化依旧道阻且艰。

  （四）二手房挂牌量增价跌，全面吸收有效刚需、分流新房客户（本节有删减）

  重点城市2023年以来二手房市场相对活跃，自住需求刚需消费降级，涌入二手房市场置业，分流新房热度，致使宽松政策对新房市场刺激作用不显。

  典型城市二手房市场经历阶段性小阳春，二手房市场一般先于新房复苏。从走势来看，天津、青岛二手房成交呈冲高回落走势，郑州二手房成交更为坚挺。天津、青岛二手房成交靠前发力，在2月二手房成交面积就已经逼近或创造2022年以来最高点，3月成交更是跃升，天津成交接近200万平，创3年来新高，青岛成交也达到66万平。郑州起势晚但持续久，2月成交还比较低迷，3月成交环比倍增，这一増势一直延续到5月，成交冲高至72万平，创2020年以来单月新高，6月，郑州二手房成交虽然不免下滑但整体还处在高位，市场犹存韧性。

  典型城市二手房市场表现优于新房，二手房成交占比普增。长沙二手房成交占比首次突破四成，较去年下半年增长9个百分点。大郑州二手房成交面积升至44%，主城区二手房成交规模更是首次超过新房，达到53%，市场进入存量时代。

  二手房成交规模增长亦显著于新房。尤其是郑州，2023年前7月二手房累计成交354万平方米，已经达到去年前三季度累计成交水平，环比增长96%、同比增长60%，增幅均高于新房。青岛二手房成交同比翻番，增幅同样远高于新房。

  表：天津、青岛、郑州2023年前7月一二手房成交占比

  数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

  之所以二手房更能有效导入刚需，成交表现能优于新房，我们认为主要有以下三方面原因：一是供应显著放量，二手房挂牌量稳中有增。就比如郑州，2-6月月均新增挂牌近1.8万套，较去年下半年的月均新增挂牌量翻倍，3月单月更是达到2万套，创2022年以来新高。天津亦是如此，前7月累计新增挂牌14万套，而去年一整年仅新增18万套。

  挂牌量激增一方面由于是限售期集中期满，或限售松绑加速到期所致，前者如长沙，2017年9月长沙出台限售政策，按照早期取证1-2年的交付周期计算，大多数房源在2022年前后开始解禁，后者如郑州、青岛，限售松绑也释放了一批房源，另一方面是投资客借势出货，套现离场，乘2-3月小阳春之东风，投资客集中挂牌出让手中房源，以郑州为例，挂牌房源中10年以内的次新房，面积段在90-140平的偏大面积房源占比较高，这类人群大概率卖旧不买新。

  二是二手房以价换量，单价优势凸显，新房倒挂红利渐失。限售松绑挂牌增加、买方更有议价权，部分房主急于套现也在主动降价，二手房价格优势因此凸显。以郑州和天津为例，新房与二手房间的价差呈逐渐拉大之势，郑州2023前7月一二手房成交均价相差约2654元/平方米，而天津更是达到了5769元/平方米。

  再比如长沙，由于二手房价格滞涨，加上土地限价逐步放开，长沙一二手房价格倒挂的红利更是逐渐消失，就比如2020年时代梅溪领峰新房售价14700元/平方米，比周围二手房均价便宜近2000元/平方米，而2023年上市的长沙北中心保利时代，新房售价1.1万元/平方米，比周围二手房价格贵了2100元/平方米，二手房性价比凸显，也吸引不少需求由新房市场转入二手房市场。

  三是新房产品“越做越大”，二手房总价更友好，倒逼刚需买二手房。例如长沙，2017年-2023前7月，入市新房套均面积已经从117平方米升至142平方米，即便不考虑单价涨幅，套均总价也明显增加，而二手房110平左右的三房房源数量更多，足以满足刚需对总价和面积的双重要求。又比如郑州，123万就能上车一套二手房，而新房平均则需要161万以上，天津新房、二手房的套均价更是相差近1倍，对于购买力有限的自住刚需而言买新房支付压力较大，故而转投二手。

  PART.03

  展望：可增加有效供给+延长限售以稳预期，四季度预期将改善但难回高点
（本节有删减）

  （一）短期政策可强化需求端刺激，延长限售期限倒逼刚需回流

  当前楼市的低迷行情实则是多方因素综合导致，短期来看，利好政策基本呈现出应出尽出的情况，后续我们认为，还可以从以下几方面出发：

  供给端，地方政府应当延续当前“提质缩量”的供地策略，压缩供地量的同时进行供地结构的调整，对于热度较高、供给稀缺的片区增强优质地块供应，而对于库存较大的片区缩减甚至无需供地，以时间换空间。

  需求端，持续刺激。一方面不断提升居民购买力：一是放松公积金贷款，减轻刚需家庭购房压力，必要情况下可以提取公积金余额支付首付。二是通过财税刺激托底楼市，鼓励新市民、多孩家庭及各类人才购房消费，主要涉及下调房地产交易税费，并实行购房补贴。三是定向纾困收入困难群体，缓解其恐慌情绪，主要涉及合理延后还贷期限，减免住房按揭贷款利息。另一方面，还可通过延长限售年限来维稳新房市场。具体来看，限售年限的延长可以控制短期二手挂牌量不至于显著激增，供求平稳的情况下，业主降价跑量的情况也会得以缓解，部分刚需客群有望重回新房市场。

  （二）中长期应解决购买力不足，本质要促经济、稳就业提振预期（略）

  （三）四城新房成交或边际改善但增幅有限，二手成交动能转弱

  以当前各城市新房供求走势来看，除了长沙上半年成交同比微降之外，余下城市均超过去年同期，结合各城市往年上半年成交占比情况进行推算，今年成交规模超2022年问题不大，不过要重回2021年高点尚有难度，整体行情仍处于弱复苏态势。

  而从未来的推货结构来看，以销定产仍是房企主流策略，尤其是品牌房企也加强了核心区域土储补仓，下半年改善产品仍将占据较大的比例，以长沙为例，预计2023年全年将有938万方供应量，略低于去年水平；根据推算，下半年预供应520万方。其中谷山、省府北、洋湖南、金星北、高铁新城西等核心板块下半年供应量较高，预计单个板块供应均在18万平方米以上。由此不难推断，高端改善成交占比还将持续加大。

  从二手房行情来看，整体成交动能也有转弱迹象，未来大概率稳中有降。主要是基于以下几点：一是挂牌量增价跌，房东基本都在调低心理预期；很多城市业主抛售的都是90-120平房龄6-15年房源为主，即功能性较为完备的次新房，整体呈现出看跌后市；二是居住需求回归自住，目前二手房全面承接刚需刚改，依托于二手业主提供的高性价房源，而从新房市场分流，后续随着这部分房源消耗殆尽，整体刚需购买力降级，业主预期房价和购房者所能支付的总价之间的鸿沟也将逐步拉大，后续整体成交增长动能还将转弱。