导语

  政策利好+供应放量+营销加码预期带动9月成交回升

  ◎  文 / 杨科伟 俞倩倩

  9月供应低位回升，环比上涨13%，不过绝对量仍处低位震荡，单月同比下降44%，累计同比降幅持续扩大至17%。不同能级城市存在显著的分化特征，一线稳中有降，二三线涨多跌少，轮动复苏。从供给结构来看，刚需、改善各占半壁，成为供应主流，主城区占比达56%。房企蓄力待发，供应量质双增，积极备战金九。预判9月，我们认为，因8月基本已达到年内低点，9月中央政策利好进入实质性落地阶段，供给放量叠加主城刚需刚改产品占比提升，房企加强营销力度助力去化，整体成交预期将止跌回升，金九成色可期。

  01 规模：9月28城供应预期环增13%
一线持降、二三线涨多跌少

  据CRIC调研，9月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1085万平方米，环比上升13%，同比下降44%，前三季度累计供应面积将达到10406万平方米，累计同比跌幅持续扩大至17%。三季度整体供应稳步回升，逐月递增，9月绝对量与5月基本持平，尚不及3月和6月季度末供应水平，总体仍处于低位震荡行情。

  分能级来看，一线仍保持回落行情，同环比齐跌，跌幅分别达到52%和7%。其中上海缩量最为显著，单月供应量不足50万平方米，创近半年来单月新低。北京因8月基数较低，供应环比涨幅达45%，不过同比腰斩，绝对量仍不及2023年上半年月均。广州受月末政策利好影响，房企推盘积极性稳中有增，供应量环比上升24%。深圳虽同环比保持降势，不过仍是一线城市中唯一累计同比持增的城市，9月预期将会有12个楼盘上新，超5000套房源计划入市。

  二线城市轮动复苏，9月供应环比预期上涨22%，同比仍跌38%，累计同比下降14%。从绝对量来看，成都单月供应达112万平方米，位列二线城市榜首。多数城市供应提速：（1）重庆、昆明、福州等弱二线因上月基数较低缘故，本月供应环比翻番；（2）成都、杭州、西安等短期市场热度较高城市，房企蓄势待发，推盘积极性稳步回升，成都、西安9月供应更是同环比齐增。（3）前期经历了深度调整的武汉、南京等供应环比虽增，但涨幅相对有限，仍算是阶段性低位。少数城市诸如天津、长春、苏州、济南等迎来了阶段性调整期，单月供应同环比齐跌。

  三四线整体供应略显疲软，环比小幅微增6%，同比降幅高达67%。我们调研了长、珠三角部分重点城市诸如无锡、常州、徐州、漳州、泉州等，仅无锡、徐州单月供应规模超过10万平方米，泉州环比大增主要源于8月基数较低，余下城市多数环比微增，同比持降，这也使得三四线累计同比降幅扩大至45%，在不同能级中居首。

  02 结构：9月刚需、改善各占半壁
供应重心重归主城占比达56%

  而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为43%、46%和11%，呈现出以刚需、改善二分天下的现象。分城市来看，弱二三线城市刚需产品供应占比基本都在50%以上，以重庆、天津、郑州、昆明、长春、泉州、无锡、徐州为典型代表，刚需客群仍是成交主力；值得关注的是上海、深圳本月也加强了刚需产品供应，占比均在75%以上。南京、武汉经历了前期深度调整，本月刚需产品供应也占据了“半壁江山”。济南刚需和改善占比可谓不分伯仲，均在5成左右。而此前热度较高城市诸如北京、杭州、成都等“以销定产”，依旧以改善作为供应主力。而少数城市诸如福州、常州供应规模量较小且主要集中在高端产品，占比分别达到了55%和53%。而无锡则是刚需、高端“两头翘”，占比均在4成以上。

  从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为56%、29%和14%，与上月略有不同，本月供应量质齐增，供应重心逐步由远郊向主城区转移。

  分城市来看，泉州、西安、昆明、福州、重庆、北京、郑州、常州主城占比均在7成以上，漳州、苏州、济南、上海、青岛、徐州则以近郊项目为主，占比均在5成以上，少数城市诸如长春、厦门远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。这其中无锡可谓“两头翘”，主城区和近郊供应占比均为4成，广深可谓“雨露均沾”，主城区、近郊和远郊供应占比均在3成左右。

  03 预判：政策利好+供应放量+营销加码
预期带动9月成交回升

  盘点了9月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：9月供应环比稳中有增，但从绝对量层面仍处低位震荡，前9月供应累计降幅进一步扩大至17%，供给对成交的约束作用更加明显。不过考量到上月末本月初核心一二线诸如北上广深汉等城市“认房不认贷”相继落地，对于整体购买力的释放有积极的推进作用，因而预期9月成交有望止跌企稳，环比稳中有增，同比降幅或将收窄。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：第一类为供给约束显著的热点城市，诸如北京、杭州、成都等，本月供给稳步放量，且优质产品（主城、改善）占比较高，加之利好新政加持，成交尚有放量空间。以北京为例，9月供应较8月有了稳步回升，且主城区和改善产品占比均在6成以上，加之近期“认房不认贷”利好新政落地，市面上已经出现了二手房挂牌量稳中有增，部分楼盘开盘火爆的现象，在各类积极预期之下，9月成交或将随供应带动有所回升。第二类为以主城或近郊的刚需产品为供应主力的弱二三线城市，以武汉、南京、重庆、天津、郑州、昆明、泉州、无锡、徐州为典型代表，9月成交或将持平或小幅微增。对于武汉、南京、重庆、郑州等人口层面尚有支撑，短期内若政策利好积极落地，叠加开发商以价换量策略维持，部分被分流的二手房需求也将重新回流至新房市场，有望拉动成交小幅回升。而对于昆明、长春、徐州等城市而言，需求透支严重，还需要以时间换空间，稳步修复刚需购买力。第三类为供应缩量或是供需错配型城市，以上海、深圳、天津、长春等为典型代表，整体成交放量空间相对有限。上海、深圳9月供给量均不及上月且供给主力产品集中在刚需，并不能有效撬动购买力较强的改善客群的需求，因而9月成交大概率持稳或小幅微降。

  总体来看，8月市场“触底”9月热度回升已是大概率事件，主要基于以下几点：一是8月末9月初核心一二线城市均有不同程度的利好政策颁布，尤其是北上广深相继发布“认房不认贷”对于换房改善需求的刺激作用也算显著，北京、上海等均有二手房短期挂牌激增迹象，短期内对提振市场信心可谓大有裨益。二是9月又恰逢“金九银十”传统营销旺季，房企积极蓄力，供给无论从量还是质的层面都将稳步提升。三是房企积极自救，8月已有部分城市部分项目以低价吸睛，促进成交，预期9月整体营销力度加大的背景下，对于成交的助推作用还将持续加大。