截至9月4日，上市房企的中期业绩发布已告一段落，利润下滑乃至亏损的上市公司占了大多数，就连被称为“利润王”的中国海外发展，上半年的股东应占溢利都同比下降了19.43%。

  万科集团董事会主席郁亮说，今天所有从业人员都感到前所未有的压力，看不清未来，每个人都不容易。

  但其他行业的企业并不这么认为。“听到房地产的叫苦声，对制造业的人来讲，送它两个字‘矫情’。”8月25日，在2023亚布力中国企业家论坛第十九届夏季高峰会上，亿纬锂能董事长刘金成表示，制造业的小企业家一年做一千万元的销售额，都要拼命晚上加班，一家人加班。“现在一个房子1000万元，还说困难，凭什么困难，为什么困难？”

  如人饮水冷暖自知，看到这段话的某民营房企管理层对中国房地产报记者表示，房地产暴利的时代已经过去，“出来混，迟早要还的。”现在一套1000万元的房子，可能建安和土地成本就已经达到了1000万元，算上利息、营销费用、税费，“卖一套可能要亏几百万元。”

  当下的盈利乃至生存挑战都是行业调速换挡、转型升级所必须面对的，美的置业在业绩公告中表示：“2023行过中局，道阻且长，唯有中流击水，迎难而上。”

  虽然被调侃“矫情”，但向制造业学习确实是一个破局思路，新晋行业龙头保利发展今年便用制造业的模块化思维打造了新的产品体系，希望能像卖汽车、卖手机一样卖房子。

  民营房企还在等待黎明

  今年上半年，行业销售高开低走，房地产开发景气指数创一年来新低，商品房销售面积同比下降5.3%。“我们的判断是目前市场显然是跌过头了。”郁亮用了一组数据来说明这个判断，今年前7个月全国商品住宅新开工面积比2020年下降60%，已回到2007年的水平，他认为，按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。

  市场下行过程中，企业分化也在加剧，央企、国企竞争到了更多的市场份额，上半年，保利发展、中国海外发展、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发股份等都录得销售额的同比增长，而仍处在销售额上行通道的民营房企已寥寥无几。

  销售环境的恶化对房企的现金流管理造成了新一轮的冲击，今年上半年，远洋集团、碧桂园相继出现流动性紧张，美元债利息无法如期兑付。其中，远洋集团一年内到期的有息债务约446.16亿元，可动用的现金仅31.46亿元。碧桂园的情况相对好一点，但可动用的现金也无法完全覆盖一年内到期的短债。

  尚未出险的民营房企则形容自身“如履薄冰”。在中南建设总经理陈昱含看来，目前包括该公司在内，民营房企的缩表远远没有结束，行业风险也并未解除，“我们已经尽了最大的努力在等待黎明。”

  广东孕育了大量民营房企，广东省房地产行业协会会长王韶对企业的处境感触颇深，他在近日表示，“之前我很反感‘活下去’的说法，但今天我必须说这是众多企业努力奋斗的最真实目标。”他认为，面对预期降低、需求不足、销售不畅、房价下滑、回款困难、投资减弱的行业现状，“活下去”已不再是一句、一时、一企的口号。从保交楼、保就业、保市场平稳、保投资人债权人权益等角度看，“或许，‘活下去’就是时下企业最大的社会责任！”

  龙湖集团是本轮行业调控中的模范生，也是民营房企最后的信用防线之一。该公司董事局主席陈序平在业绩会上分享了对地产行业巨变的看法，他表示，过往整个行业，基本聚焦于地产开发，包括以规模作为整个业绩的导向，过分追求ROE作为经营规模的导向等，房地产开发是重资产业务，规模越大意味着资产规模需要越大，资产规模越大，在相同负债率情况下，负债规模就会越大，等于资产和负债同步上升。“有些开发商又做了一些杠杆，杠杆率也不断提升，这意味着负债总额在快速提升。而资产实际上是有差异的，负债是无差异的，随着好卖的资产卖完，剩下的都是不好卖的资产，再加上若市场下行，必然就会出现问题。”

  从这家公司的角度看，因负债率过高而出现流动性的问题，指望被救或者托底是不现实的，要获得合理的融资支持，需要基于正常的、良好稳健的经营。

  改善型需求成为市场主力

  关于当下的行业特征，绿城中国董事会主席张亚东总结了4个变化。首先是房地产发展阶段出现了重大变化，从增量时代到了存量时代，其次是供求关系由供小于求转变为了供大于求。然后，房屋功能从原来的金融属性，或者金融属性占很重要的地位，到了现在回归到居住属性。

  “最重要的是市场结构发生变化，从刚需为主的阶段转到了改善为主的阶段。”他表示，中小城市相对过剩、大城市相对短缺，中心城区短缺、外围城市过剩，小户型过剩、改善型不足，商品房过剩、保障房不足等等，这些都使行业发展阶段发生了根本变化。“还有购房年龄也发生了重大变化，不断在提高，我们都觉得是改善型为主阶段的到来。”而未来绿城中国的战略和战术就要适应这样的变化，或者更加强化这样的变化。

  中国海外发展发现，上半年，改善型需求还是非常强劲的，如上海杨浦项目刚开盘销售，去化率就超过90%，购买客户主要是改善型客户。“我们预判未来这种需求反而会更加强劲，更加成为住房市场的主力。”该公司行政总裁张智超如此表示。

  保利发展的判断也一样，认为市场有效边界在收缩，住房需求也从“有住房”向“住好房”转变，居民的改善性需求将成为行业下阶段的主要支撑。近期，该公司发布的3大住宅产品系便是面向高端改善、品质改善、功能型改善三类客户群。

  值得关注的是，这3大产品系细分了12个子品牌，与之匹配的是3套物业服务标准。保利发展希望做到产品系之间有清晰的品牌区分，适配不同的成本、材料、服务等，给客户以稳定的产品预期。就如在苹果专卖店选购手机一般，客户到达案场，便可清晰了解每个产品品牌的明确配置。为此，该公司内部形成了详实的管理制度、管理工具，打通设计、成本、施工、营销、服务各个端口，以保障产品系的呈现。

  2022年，保利发展董事长刘平就提出了房地产行业的“五化”趋势，即：去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化。他认为，不确定时期最大的危险，是自身跟不上变化、止步不前。如今看来，制造业化便是该公司应对行业变化的一步棋。

  主管部门也认为制造业有不少值得借鉴的发展经验。4月1日，住房和城乡建设部部长倪虹出席“中国电动汽车百人会论坛2023”，发表了“如何学习借鉴汽车产业，为人民群众建好房子”的主题演讲。其中便提到，无论是设计、建造，还是使用、服务上，房地产行业都可以学习汽车行业的做法。“他山之石，可以攻玉。”