导语

  9月市场筑底，10月企稳回升已是大势所趋。

  ◎  文 / 杨科伟 俞倩倩

  10月供应与9月基本持平，累计同比降幅收窄至16%，延续弱复苏行情。不同能级城市存在显著的分化特征，一线由降转增，二线小幅回落，三四线低位持稳。从供给结构来看，刚需为主、改善为辅，主城区占比达48%。预判10月，我们认为，随着供应放量+新政叠加+营销发力三管齐下，10月成交预期延续9月企稳回升行情，环比保持增势，同比降幅或将持续收窄。

  01 规模：10月28城供应预期持平9月
一线由降转增、二线跌多涨少

  据CRIC调研，10月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1145万平方米，环比微降2%，同比下降7%，前10月累计供应面积将达到11629万平方米，累计同比跌幅为16%。随着9月核心一二线陆续落地“认房不认贷”、限购松绑等利好新政，房企推盘积极性稳步提升，四季度预期迎来年内新的供应高峰。

  分能级来看，一线由降转增，同环比齐增，增幅分别达到40%和20%。仅北京一城小幅缩量，单月供应仅39万平方米，较上月和去年同期下降3成。上海、广州伴随着利好新政的密集叠加，房企推盘积极性稳步回升，新房供应达到下半年高点。而深圳放量最为显著，环比近乎翻番，同比倍增，10月预期将会有12个楼盘上新，6055套房源计划入市。

  二线城市小幅回落，10月供应环比预期微降8%，同比仍跌16%，累计同比下降13%。从绝对量来看，成都单月供应达110万平方米，位列二线城市榜首。各城市环比跌多涨少：跌幅比较显著的主要集中在济南、昆明、南宁、长春等行情相对低迷的内陆城市，“以销定产”模式之下房企都在积极努力去库存，推盘积极性并不高涨。成都、杭州、合肥等前期热点城市本月供应也有小幅回落态势，不过环比降幅基本都在6%以内。而上涨城市分为两类：一是以西安、长沙为代表的行情相对独立、短期市场运行平稳类城市，环比分别上升14%和36%；二是经历了前期低位盘整，短期内市场热度略有回升的武汉、南京、郑州等城市，环比涨幅均在2成左右。值得关注的是，10月厦门新项目供应开闸，同环比均实现倍增。

  三四线整体供应延续低位平稳，环比小幅微增8%，同比降幅24%。我们调研了长、珠三角部分重点城市诸如无锡、常州、徐州、漳州、泉州等，仅泉州、无锡、漳州单月供应规模超过10万平方米，泉州、漳州涨幅显著主要源于基数较低，余下城市多数同环比齐降，这也使得三四线累计同比降幅高达43%，在不同能级中居首。

  02 结构：10月供应刚需为主、改善为辅
汉郑渝主城供应占比超7成

  而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为48%、39%和13%，呈现出以刚需为主，改善为辅的供应结构。

  分城市来看，弱二三线城市刚需产品供应占比基本都在50%以上，以天津、徐州、昆明、重庆、青岛、郑州、泉州、南宁为典型代表，刚需客群仍是成交主力；值得关注的是北京、上海、深圳本月也加强了刚需产品供应，占比分别为41%、60%和89%。南京、长春刚需和改善占比可谓不分伯仲，均在4成左右。而广州、杭州、成都、合肥、西安、长沙、苏州、宁波等“以销定产”，依旧以改善作为供应主力。而少数城市诸如常州供应规模量较小且主要集中在中高端产品，占比分别达到了46%和44%。而福州高端产品占比高达53%。

  从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为48%、32%和20%，与上月相比，主城区与近郊“此消彼长”，不过整体供应重心仍集中在主城区。分城市来看，泉州、西安、昆明、重庆、福州、无锡、郑州、武汉主城占比均在7成以上，长春、济南、漳州、青岛、南宁、上海、宁波则以近郊项目为主，占比均在5成以上，徐州、南京可谓“两头翘”，主城区和近郊供应各占半壁。少数城市诸如厦门、天津、深圳远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。广州则“雨露均沾”，主城区、近郊和远郊供应占比均在3成左右。

  03 预判：四季度供应小高峰预期带动成交复苏
京沪蓉供给约束显著

  盘点了10月供应，绝对量与9月基本持平，环比微降2%，不过在四季度来临之际，除了预估10月供应之外，我们还调研预估了28个重点城市2023年四季度商品住宅预期新增供应面积，整体规模预计在3554万平方米，环比三季度将上涨23%，有望迎来新一轮的供应小高点。

  事实上，伴随着核心一二线相继落地“认房不认贷”、限购松绑等利好新政，以十一期间的市场反馈来看，北京、上海、成都热点恒热，天津、郑州、武汉等前期深度调整城市已然出现了项目来访、去化稳中有增的迹象，多数城市虽表现平淡，但成交也迎来止跌行情。在此背景下，预期10月成交有望延续复苏态势，环比保持增势，同比降幅或将持续收窄。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：

  第一类为北京、上海、成都等短期内热度较高的城市，供给约束将更为显著。北京、成都本月供应规模稳中有降，以成都为例，9月供应透支，从目前释放信息来看，预计10月新开或加推项目约39个，供应量再回中低位水平，对中短期成交制约作用也比较明显。而上海新增供应主要集中在近郊刚需项目，与其以中高端改善客群支撑的成交结构存在一定错配。

  第二类为广州、武汉、西安、长沙等新政后前端指标项目来访、认购已有稳步修复的城市。伴随着10月供应放量、适销对路产品入市，整体成交还有释放空间。10月这些城市基本都加强了改善产品的供应，以长沙为例，华发四季云玺、和江山、洋湖天序等项目预计都将在10月首开，叠加新政利好强化市场预期，或将对整体成交起到很好的支撑作用。

  第三类为杭州、合肥新房热度转降，二手置换链条受阻，短期增量客户有限。杭州、合肥近期成交热度都有转降趋势，10月二城新房供应均呈现出不同程度的缩量，供应也已改善产品为主意图维稳市场。不过值得关注的是，二城阶段性购买力瓶颈已现，短期内二手房成交活跃度尚属低位，置换链条受阻，若无新的购房客群入市，短期内成交难有明显起色。

  第四类为济南、昆明、长春、徐州等弱二三线城市，这类城市本身库存基数相对较大，10月供应仍在放量，短期内供过于求的市场格局难以改变，10月成交大概率延续低位。

  总体来看，9月市场筑底，10月企稳回升已是大势所趋。主要基于以下几点：一是新政利好密集叠加，无论是宽松政策发布频次还是力度都达到了此轮宽松周期最高，83城政策松绑：南京、青岛等11个核心城市开启取消限购，一线城市广州限购缩围降槛，合肥、郑州等8城解除限售。随着政策持续发酵，也将在10月成交层面有所体现。二是供应与9月保持持平，主城区刚需改善产品仍是供应主力，基本也与目前主流的购房需求相匹配。三是房企积极自救，郑州、武汉、青岛、徐州等二三线城市基本都以低价吸睛，促进成交，折扣力度有增无减，对于成交的助推作用还将持续加大。