导语

  5月步入强销期后调整期，供应量有望稳步回落，但绝对量仍好于2024年一季度月均

  ◎  文 / 杨科伟、俞倩倩

  5月迎来强销期后调整期，房企推盘积极性较4月小幅回落，但仍略好于2024年一季度月均：5月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积766万平方米，环比下降24%，同比下降27%。不同能级城市呈现显著分化行情：一线同环比齐增，迎来放量期，二三线同环比齐降，降幅均约3成。

  从供给结构来看，改善、刚需各占49%和42%，改善为主、刚需为辅；沪杭蓉郑汉等多数城市以主城为供应主力。预判5月，我们认为，因供应“提质缩量”，成交或将延续弱复苏，5月预期去化率为28%，与4月和2024年一季度市场热度基本持平。京杭等核心一二线城市或因限购松绑等利好新政加持迎来点状复苏。

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  规模：5月28城供应同环比齐降
仍好于2024年Q1月均，一线逆势回升

  5月房企推盘积极性略有回落，供给量连续2个月回落，不过绝对量仍略高于一季度月均。据CRIC调研，5月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积766万平方米，因4月恰逢传统营销旺季，基数较高，5月环比下降24%，同比下降27%。5月为强销期后调整期，房企推盘积极性有所回落，但是整体推盘量仍略高于2024年一季度月均。

  分能级来看，一线同环比齐增，迎来放量期。其中北京、深圳环比持增，尤其是北京，预计5月供应量将达到69万平方米，绝对量为年内次高，预期将有近6000套房源即将入市。上海、广州迎阶段性回落，经历了前2个月放量期，本月受供应节奏和市场行情影响，房企推货速度明显放缓。

  二三线同环比齐降，降幅均在3成左右。绝对量来看，头部城市成都、西安、杭州，单月供应量保持在50万平方米以上高位，这些城市当前市场热度居前。“以销定产”模式之下，房企更倾向于在热点城市加快推盘节奏。从变化情况来看，大体分为以下三类：

  （1）阶段性放量的重庆、南京、郑州、苏州、厦门等，环比持增，郑州5月同比回正，大增77%。（2）天津、昆明、常州、泉州因去年5月低基数影响，同比涨幅显著，甚至部分城市出现倍增，不过绝对量仍处于低位。（3）多数城市同环比齐降，其中跌幅显著的既有短期内市场热度略有回落的成都、西安、杭州，也有行情相对低迷的武汉、青岛、济南、长春、福州、无锡、徐州、漳州等弱二线和三四线，房企供货积极性普遍不高。

  02

  结构：供应改善为主、刚需为辅
沪杭蓉郑汉等以主城区为供应主力

  而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为42%、49%和9%，呈现出以改善为主、刚需为辅的供应结构。3-4月供应产品档次结构大体类似，“以销定产”模式造就房企更愿意推出适销对路改善盘迎合高净值人群需求。分城市来看，（1）深圳、昆明、南宁、西安、宁波、重庆等城市刚需产品供应占比都在60%以上，事实上昆明、南宁、重庆等二线城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）而厦门、漳州、杭州、无锡、济南、泉州“以销定产”，依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。（3）武汉、广州占比“不分伯仲”，基本都在四成左右。（5）福州高端产品占比显著上升，达到53%。

  从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为56%、32%和12%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。

  分城市来看，（1）漳州、泉州、昆明、福州、徐州、合肥、西安、厦门重庆等主城占比均在7成以上。（2）北京、青岛、济南、宁波、南京、长沙则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）无锡、苏州、长春、深圳等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）少数城市诸如常州、天津等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

  03

  预判：5月供应“提质缩量”
或将拉动成交弱复苏，去化率有望持平4月

  盘点了5月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：5月供应同环比齐跌，但仍处好于2024年一季度月均，可以看出房企推盘积极性一般，主要是受到低迷行情影响。不过因推盘“提质缩量”，整体成交或将小幅放量，绝对量预期将与本月持平或微增10%以内。

  我们结合不同城市5月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，可以看出，2024年5月预期去化率为28%，同比下降12个百分点，与上月和2024年一季度市场热度基本持平。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：

  第一类为上海、北京、西安、杭州等核心一二线城市，市场热度居前，受新政利好刺激，去化率或将环比持增。事实上，近期沪杭均有不同程度的限购松绑，4月末北京允许已拥有住房达到限购套数的家庭，五环外新购一套住房；5月9日杭州则全面放松限购，买房可申请落户。因北京政策发布较早，据CRIC调研，430政策发布以后一周，五环以外的在售新房的项目来访量确实有所提高，且五一期间热销楼盘普遍为五环外新房，热销楼盘假期期间日均到访量达50组左右，认购量在20套以上，或将在5月成交量方面有所体现。

  第二类为深圳、苏州、武汉、南京等或因供应放量或供给结构持续优化，市场热度有望低位复苏。以深圳为例，在3月小阳春项目扎堆入市之后，4月供应进入缓冲期，5月房企为冲刺全年业绩，抢抓节点，供应节奏加快，加之部分中心区改善盘（如宝中鸿荣源胤璇）以及外围质素较佳楼盘入市（如龙华深业上城深高北学区，户型得房率较高等），有望带动成交量上行，但上行幅度有限，预计环比涨幅5-10%。苏州如是，5月苏州预计有10个项目开盘共计1990套，全部系高端/改善产品，或将推动市场成交热度回升。

  第三类为刚需主导型城市，诸如天津、青岛、郑州、重庆等，虽然整体推盘仍以刚需产品为主，但因二手房低价分流影响，去化率或将低位徘徊。对于这类城市而言，主要依托刚需购买力驱动，当前市场下行环境下，刚需客户购买力降级严重，二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐，据CRIC监测数据，四城2024年以来二手房成交占比持增，前4月二手房成交占比均在50%以上，对于新房市场而言，除非房企能加强营销力度，以低总价、低首付招揽客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。

  总体来看，5月步入强销期后调整期，供应量有望稳步回落，但绝对量仍好于2024年一季度月均，加之整体供应以主城区改善为主，供给结构持续优化，因而预判后市，我们认为，成交或将延续弱复苏，绝对量预期将与本月持平或微增10%以内；而2024年5月预期去化率为28%，与4月和2024年一季度市场热度基本持平。值得关注的是，4月末以来核心城市诸如北京、成都、长沙、杭州等相继松绑限购、利好政策不断，5月政策利好是否持续叠加也将影响供需两端市场预期，若核心城市能进一步放松限制性政策，市场还是有止跌回稳的可能。