导语

  预期7月供求延续企稳，政策发酵刺激部分城市再改需求释放。

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  6月因房企年中冲刺和核心一二线城市新政落地影响，供求环比持增、延续弱复苏走势，二手房成交动能不减，环比增长7%，累计同比降幅8%仍显著好于新房。土地市场供地规模延续历史低位，全国300城6月经营性土地成交规模同比降幅超三成，南京、青岛等部分城市土拍热度点状回暖。

  01 新增供应

  环比增11%
沪穗镐等显著增加紧贴销售窗口期

  6月供应规模止跌回升，30个重点城市新增供应1046万平方米，环比上升11%，同比下降37%，绝对量来看，显著好于今年年初，较一季度月均增长37%，上半年累计同比降幅为29%。

  一线供应稳中有增，环比增幅略高于二三线，仅深圳持平上月。4个一线城市整体预计供应面积227万平方米，环比上升34%，同比下降33%，较一季度月均水平增41%。仅深圳一城持平上月，供应节奏略有放缓；而北京、上海、广州供应环比均有不同程度上升，以上海为例，房企推盘积极性稳步上升，本月有近20个楼盘加推，超4000套房源入市。

  二三线城市供应环比小幅微增，武汉、重庆、惠州、嘉兴等缩水明显，成都、西安仍保持高位。26个重点二三线城市合计供应820万平方米，环比微增6%，同比下降38%。其中成都、西安等延续高位，单月供应量均超高100万平方米，且上半年累计同比降幅仍在2成以内。从变化情况来看，苏州、宁波、南宁、福州、佛山等迎来阶段性放量，6月环比持增增，显著好于一季度月均；还有部分城市诸如武汉、重庆、惠州、嘉兴等因行情低迷+供应节奏等原因，6月供求同环比跌幅显著，上半年同比降幅均在4成以上。

  02 新房成交环比增17%创年内新高
上广深杭环增四成显著放量

  6月因核心一二线密集利好政策叠加+房企年中冲刺加快推盘节奏，成交延续稳中微增态势，创年内单月新高，显著好于一季度月均。据CRIC监测数据，6月30个重点城市整体成交1335万平方米，环比增长17%，同比下降19%，与一季度均值相比增长52%。上半年累计同比降39%，降幅收窄4个百分点。

  分能级来看，4个一线环比持增46%，韧性显著好于二三线。4月末以来，北上广深四个一线城市“四限”政策均有不同程度松绑，刺激了一波前期存量客户入市，尤其是上海、广州、深圳环比增幅均在35%以上，6月成交量显著好于一季度月均。以上海为例，527新政之后楼市热度显著提升，第七批次新房项目中已有３个项目触发积分制，前期项目来访、认购稳步回升已在成交端有所体现。

  二三线城市成交表现平平，环比增12%，同比持降20%。可以将各城市划分为以下几类：

  （1）短期内热点恒热的西安、成都等中西部大市，市场热度微降，但是仍处于相对高位。单月成交规模均在100万平以上，位列二三线单月成交规模TOP3，与一季度热度持平，累计同比降幅均在3成以内。主要得益于适销对路的改善盘入市，支撑市场成交热度延续。

  （2）内陆二三线表现平平，成交不增反降，以天津、郑州、长沙、济南等为典型代表，短期内降首付、降利率政策落地对市场提振效果一般，主要源于该政策出台前，开发商积极自救，已经出台了低首付甚至“0首付”购房，透支了一波需求，目前这些城市基本以刚需刚改客群为主导，购买力降级已是不争的事实，加之二手房持续以价换量分流客户，也使得新房成交增长动能转弱。

  （3）还有部分城市诸如杭州、南京、南宁、厦门、珠海等迎来了阶段性放量，除杭州热度延续外，其余城市均经历了长时间低迷行情，本月成交略有修复，但是累计同比降幅仍处高位，成交增长持续性存疑。

  03 项目去化

  平均去化率27%与上月持平
沪穗杭新政刺激活跃度提升

  6月受年中冲刺影响，房企推盘积极性略有回升，全月27个重点城市首开和加推共计266次，去化率与上月基本持平，据CRIC调研数据，重点城市6月平均开盘去化率为27%，较上月环比微降1pcts，同比下降17pcts；和一季度相比微增3pcts，去化率仍处于低位波动。分城市来看，大体可分为以下几类：一是上海、广州、杭州得益于短期利好新政刺激，市场活跃度持续提升，去化率环比持增；二是西安、昆明、嘉兴、珠海等得益于供应结构调整，因核心区高性价比楼盘入市带动整体项目去化率稳步回升；三是长沙、天津、合肥、郑州、济南等6月去化率大幅回落，主要源于供给结构问题，改善客户持续观望，市场暂无明显升温迹象。

  04 库存供求比降至0.78致库存继续下降
穗津汉等9城去化周期改善

  6月，因供应增幅略高于成交，30个重点监测城市整体供求比由上月的0.83降至0.78，延续供不应求，7成城市供求比降至1以下，供应总体趋紧，惠州、郑州、重庆、常州、青岛、徐州、嘉兴等供求比降至0.5以下，30城库存面积为23823万平方米，环比下降1.2%，与去年同期持平。南宁、珠海、重庆、武汉、广州、天津、杭州、徐州、昆明等城消化周期环比有所缩短，降幅均在6%以内，所有重点监测城市消化周期均高于去年同期，显示库存压力有增无减。从绝对量来看，仍有7成城市消化周期超过18个月的警戒线。

  05 二手住房成交同环比分别增24%、7%
沪深杭创近1年单月新高

  6月，22个重点城市二手房成交面积预计为1428万平方米，环比转增7%，同比由负转正，增长24%。前6月累计成交面积预计为7221万平方米，累计同比下降8%，跌幅有所收窄。按周来看，6月成交前低后高，主要是517新政效应滞后显现在成交端所致。前2周，多数重点城市成交基本持平于5月周均，第3周开始成交逐渐发力，北京、杭州、南京等均升至年内高位，较年内周均值增长3成以上，深圳成交更是创近年单周新高。分城市来看，6成城市成交环比回升，其中，上海、广州等领涨，增幅在40%左右，北京、杭州、南京等稳步回升，增幅在10%左右，而成都、青岛等成交有所回调。同比来看，除东莞、佛山等个别三四线城市以外，其余多数城市成交表现均优于去年同期，上海、杭州近乎翻番，上海、深圳成交量更是创2022年以来单月新高。

  06 土地市场成交规模低位，热度点状回升
宁青等多城高价地成交

  6月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止6月25日，全国300城6月经营性土地成交规模4152万平方米，较上年同期降幅超三成。热度方面，平均溢价率降至2.4%，环比上月微降0.1个百分点。不过，部分城市土拍热度点状回暖，典型如南京，在低密宅地的刺激下，南京TOP2单价纪录被刷新，无独有偶，青岛也诞生了新的单价地王，月末杭州土拍也出现了三成以上的高溢价。

  各能级城市表现一致，成交规模同环比均呈下降之势。CRIC监测数据显示，截止6月25日，一线城市本月共成交土地89万平方米，环比上月下降31%，同比大降70%；成交金额275亿元，环比增加16%，但同比大降69%，受北京大体量高价地成交影响，成交均价环比大涨68%至30995元/平方米。具体来看，北京成交规模最高，达66万平方米，揽金额255.6亿元，除海淀永丰地块1.5%溢价率低溢价成交外，其余3宗均底价成交，市场热度处于较低位。广州成交2宗商办地和2宗纯宅地，成交建面22万平方米，揽金额19亿元，除广钢广船地块8.5%溢价成交外，其余地块均底价成交。此外，上海底价成交2宗小体量商办地块，深圳则零成交。

  二线城市环比量跌价涨。具体来看，至25日二线城市成交建面717万平方米，环比下降17%，同比大降61%。由于厦门、西安、南京、成都等高价地成交规模占比提升，楼板价环比大涨35%，增至5049元/平方米。具体到城市来看，无一城市成交建面超过100万平方米，榜首西安成交建面仅81万平方米，揽金额33亿元，涉及7宗地，除周至县一宗商办地块11%溢价成交外，其余地块均底价成交，市场热度延续低位。居于第二位的厦门成交建面64万平方米，揽金额100亿元，均底价成交。值得注意的是，南京本月3宗宅地均溢价成交，河西新城和夫子庙地块均高溢价成交（超过15%），整体溢价率升至15.8%，刷新了2023年以来南京月度溢价率记录。青岛崂山区本月也有高溢价地块成交，楼板价高达39516元/平方米，刷新了青岛的单价地王。除青岛和南京外，其余城市土拍热度较低，溢价率多在5%以下。

  三四线城市环比表现为量跌价涨。截止6月25日，总成交建面3346万平方米，环比下降14%，成交均价环比微涨4%，增至1665元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中，无一城成交规模超过100万平方米，榜首佛山成交建面仅67万平方米，涉及2宗地，均底价成交。从区域来看，长三角三四线城市依旧是成交主力；热度来看，除丽水、漳州、福清、泉州等少数宅地高溢价成交外，其余大多数城市以底价成交为主，市场热度延续低位。

  07 综观预期7月供求延续企稳
政策发酵刺激部分城市再改需求释放

  预判7月，我们认为，得益于5月以来从中央到地方利好政策不断，目前仍处于存量需求释放周期，加之当前供应、成交基本也降至阶段性低位，后期大概率延续企稳态势，环比持平6月，基于去年7月为全年低点，预期7月同比降幅也将大幅收窄甚至转正。

  不同城市仍然呈现出显著的分化行情：对于热点恒热的成都、西安而言，短期内市场韧性较强，即便局部热盘降温，整体市场仍有望高位运行。北上广深杭等核心一二线城市受短期新政影响，仍有一波购房需求有待释放，尤其是因二手房回暖之后，部分潜在置换需求被激发，有望带动新房成交回稳。对于多数弱二线和三四线城市而言，短期降首付、降利率新政落地效果较差，后续若无明显扩充购买力新政出台，成交大概率没有起色。

  对于二手房市场而言，仍处于高位震荡行情，目前受益于新政落地，也是二手房业主卖房窗口期，适当降价的确可以促进一波刚需释放，预期7月整体成交规模还将延续高位。