楼市耳边风|抵不住价格诱惑,刚需竟关注起了

市场报告克而瑞研究中心 2024-08-27 11:07:42 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-08-27
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  在楼市整体下行的背景下,刚需不再一味盯守一手和二手房市场,价格更实惠的法拍房也纳入其考虑范围之内;若能竞得法拍房确实是捡漏,但前提是要能承受背后可能的风险。

  ◎  文 / 特别观察组

  某红书博主自述

  “当初想都不敢想会买法拍房,听太多的人说法拍房风险太高,过程很复杂,法律问题太多,很难收到楼。回想当初,都觉得自己胆子很大。现在终于松了口气,成功上岸这套房子还是笋货,居然让我捡到!当时也只是碰运气而已,没想到真被我拍到,还是广州珠海的房子,3万多的单价,周边都要5万起步,预计可以省下近200万,太香了!买法拍房是我人生中一个重要的决策。”

  01  越来越多的刚需开始关注法拍房

  在房地产市场普遍不景气的背景下,法拍房住宅的成交数量却持续增长。2023年,全国住宅类的法拍房成交数量约11万套,比2022年增加了17.7%。2024年上半年,法拍住宅成交5.1万套,较2023年同期的5.0万套增加约2%。

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  当前购买法拍房的人群,已经发生了很大变化。据《中国房地产报》报道,在过去很多年,法拍房主要客户一直是投资类买家(占比接近八成)。而在近几年,不少城市开始施行法拍房限购政策,叠加近两年房价变化趋势,法拍房的市场变为刚需购房的客户为主,超过六成的客户买法拍房或用来自住,或为学位名额。法拍房中也有少量还没交付或刚刚建成、还没住过人的新房,不过在拍卖中受欢迎的还是市中心的刚需型二手房。北京一家拍卖行公司在对成交客户进行人物画像后发现,参与法拍房竞拍人的年龄以35岁至50岁为主,主要需求是自住型,成交的房源中刚需房产占比较大,面积以90㎡以下的小户型占比最多。其中,法拍住宅成交价以300万元至600万元为主,占整个交易量的70%-80%。

  从CRIC统计来看,上海300-500万总价段的法拍住宅成交率最高,达到59%,折价率也相应最低,为28%。该总价段是大多数上海刚需首置购房群体的第一选择。( 2024年中国法拍房规模及发展趋势研究  点击链接查看 )

  02 法拍房的性价比到底有多高

  法拍房之所以能吸引刚需客户群体,最关键的因素还是在于价格上的优势。试想一下,如果能以市场价7折左右捡漏到一套自住房,有谁会不乐意呢。即便是房价下行的当下,两三年前法拍住宅的成交价格也远低于目前市场价。

  在一线城市中,法拍房价格优势明显,北京的法拍住宅成交价相当于二手房均价的78折;上海和深圳则是相当于75折。如上海静安区延长中路一处住宅房,建筑面积99.88平米,于今年4月进行二拍,吸引了15人竞拍,出价45次,围观20495次。最终以总价517万,单价5.2万/㎡成交,而目前该项目在售二手房挂牌均价为7.6万/㎡,约为7折优惠。

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  重点二线城市中,南京、合肥、杭州、天津、青岛法拍住宅成交均价相当于二手房75折左右;成都、厦门、西安等城市价格相当于二手房的85折左右。而重庆的法拍住宅价格仅为市场二手房均价的一半。

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  从各城市参与报名法拍房的人数看,经济越发达、房价越高的城市参拍人数依然保持着领先地位。温州、杭州、上海、厦门、成都、深圳、苏州7城的平均参与报名人数超过4人以上,值得注意的是,即便在上半年房地产整体量价萎靡的大市下,仍有近三成城市的参与报名人数较2023年整体有所上升。头部城市杭州、温州报名人数继续增加,环渤海及东北地区部分城市也出现了一定增长苗头。

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  03  除了价格,法拍房还有哪些优势

  地段稀缺性也是法拍房受关注的主要因素之一。

  一位想在上海买房的律师发现,新楼盘很多位置距离市中心较远,交通不够便利,而且很多还没有真正交付。普通二手房价格高,很容易超预算,还多是居住条件比较差的老小区。他开始留意法拍房的信息,有一套离地铁站仅400米,带学区,一楼带院子的房子,起拍价只有320万,和市场价的价差在百万左右,他参与竞拍,拿到了这套房。这意味着,由于其独特的地理位置和相对较低的价格,法拍房在某些地区可能更具吸引力。房源的多样性,参拍者可根据自身所需进行选择。法拍房类型除了住宅类还包括商业、工业和土地类,购买者可以根据所需从中选择到各种类型的房产。法拍房的竞争力相对较小。由于不是所有人都有兴趣参与法院拍卖,因此法拍房市场的竞争程度相对较低。这使得购房者有更多的时间和机会进行考察和评估,从而做出更为明智的决策。享有一定的税费优惠。

  购买法拍房成交后,买受人只需支付契税,不需要承担增值税和个税,这进一步降低了购房成本。

  04 仍需警惕风险,防范意识不可无

  每间法拍房的背后都有太多信息需要调查研究:能不能顺利过户,需要哪些手续,是否有人占用,有没有房屋相关的欠费,涉及怎样的案件,房子内部的真实情况等。

  以下是在某红书上网友提到对法拍房存在顾虑最多的几项问题:

  ——“很多人不敢拍的原因是不能看房,占用人身份特殊,涉及的案件复杂。”

  ——“当我拿到钥匙时,十分兴奋。然而在入住时才发现很多问题,房子的产权存在问题,无法办理过户手续。”——“拍后问题出现了,房子有物业和采暖费用欠款,但欠款还不是最严重的,最严重的是,房屋有居住人,一开始只说是帮忙看房子的,后来改口说和屋主有债务纠纷,不肯搬。”——“房屋的户口问题,需要自己去了解有没有迁入了户口,学位是否被占用。”

  虽然法拍房具有价格优势,但其复杂的过户流程、产权和使用权问题、以及各种潜在的财务和法律风险,使得许多潜在买家望而却步。因此,虽然有人幻想着在法拍房中捡漏,但实际上真正决定购买的家庭又相对较少。

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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