市场报告克而瑞研究中心 2024-08-28 11:12:59 来源:克而瑞地产研究
- 城市:全国
- 发布时间:2024-08-28
- 报告类型:市场报告
- 发布机构:克而瑞
专业投资客的投资收益来自于方方面面的抠细节,房产投资也是个非常专业的赛道。
◎ 文 / 特别观察组
最近,我们接触了一个比较低调的群体,一群base上海的“炒房客”。
他们中的部分,从去年底开始,已经把房产投资阵地从上海转移至重庆。
“上半年我在重庆买了10套房,都是集中在一季度。”从去年底,A先生就不断在重庆踩盘,一个月时间看房不下150套。
“我习惯了一年至少得买几套,尤其熊市,熊市忍不住,牛市可以休息。”
为什么是重庆?
从历史涨幅来看,过去十年投资重庆房产并不是个明智的选择。无论是跟一线城市上海比,还是跟同样是二线城市的“邻居”成都比,重庆房价涨幅远远落后。
从商品住宅成交均价来看,近十年上海、成都和重庆涨幅分别为150%、174%和117%。重庆房价表现实在差强人意,比存银行也强不了多少,可谓几乎”十年不涨”。
01 重庆议价空间大,容易“捡尸体”
“我在暗中抄底,重庆还价特别容易。”
重庆很久以来都是不折不扣的买方市场,买家往往占据着绝对的主动权。
由于房价长期较为平稳,重庆房东并未享受太多房价上涨红利,出售房产时也很少出现惜售心态,多板块的二手房成交折扣率低于9折。
遇上房东急售,个盘折扣率甚至可以低至7折。以A先生今年年初购入的一套房举例,挂牌280万的房产,直接照着挂牌价的7折200万还价。
这个砍价幅度在上海是不可想象的,大概率要激怒房东。即使是中介假扮客户压价,也不敢胡乱喊出7折的价格。
而在重庆,经过几次来回拉扯之后,最终这套房A先生以212万成交,成交折扣率为76折。
A先生在重庆市场的中高端项目遇到的房东急售,主要有三种情况,举家移民、企业破产还债和年终给员工发工资奖金。在经济下行背景下,这种案例屡见不鲜。
重庆房价绝对值在二线城市中也属于较低水平,当下以“捡尸体”的心态,接过别人举了五六年的杠铃,可谓“下有底”,在楼市熊市中,不失为一种相对安全的选择。
02 重庆租售比高,可实现“以租养贷”
牛市拥抱成长股起飞,熊市抱团红利股避险。在股票市场,经历一轮完整牛熊的老股民对这句话应该有较深的体会。
而房产作为一种投资品考量,投资客的投资思路也不相上下。楼市持续下行背景下,能源源不断提供现金流的高租售比房产才是更安心的选择。
根据2024年第二季度中国货币政策执行报告,经测算目前一线城市租售比不到2%,二三线城市租售比有所上升,升至3%左右。
一线城市以上海为例,2023年全市平均租售比仅1.6%,租售比最高的崇明区和金山区二手房平均租售比也仅为2%左右。与上海目前普遍3.4%的首套房利率相比,上海大多数二手房租金对房贷的覆盖率不足一半。
重庆市场二手房的租金收益状况要好得多,全市平均租售比达到了2.4%。江津、璧山和长寿区的二手房平均租售比甚至超过了3%。重庆目前的首套房贷利率也在3.4%左右,而投资客买房首选的经营贷,贷款利率普遍可以做到更低,“以租养贷”并非难事。
“重庆比较好的次新房租售比2.5%是有的,个别笋盘可以到3%,老破商圈房就更不用说了,租售比都是3%以上。租金都能抵月供了,就不会有太大跌幅了。”
央行在《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中也一再强调租金对房产价值的重要性,原文如下:
从租售比的角度来看,也许,重庆的底,真的快出现了。
03 只选择重庆1%的人能买得起的好房子
跌不下去,并不意味着能上涨。
重庆二手房市场面临的抛压压力也不容小觑。重庆二手房挂牌套数长期居高不下,对比重庆和上海的挂牌成交数据来看,重庆的卖房难度估计在上海的四倍以上。
因此,谨慎选筹在重庆不仅是个技术活,也是非常必要的事。
一、不碰房龄超过十年的房产。
一方面,重庆只有品相好的次新房才能租出好的租售比。
“上海买房可以不看房龄,重庆一定要看房龄。租抵供需要房子的品相很好,重庆稍微老一点儿,比如房龄超过十年,即便地段不错也很难租。”
另一方面,重庆次新房的抛售压力也比老旧二手房小。
根据CRIC数据,重庆挂牌的二手房中,有近七成为房龄超过10年的房子,即2015年以前的二手房。从挂牌成交比来看,房龄越新的二手房,成交也越容易。
二、配套不能有短板,规划级别要高,成长性好更佳。
除了房龄以外,投资客们提到最多的选筹标准主要集中在项目资源上,配套资源要全面、要稀缺、同时也要兼顾成长性。
“我主要关注渝北这个片区,商圈+地铁+学区+公园+大品牌开发商新盘才是投资重庆的正道。”
“我重庆不选最高租金收益的区域,因为那是成熟区域,房子都至少六七年房龄了,我最近买得多的是中央公园,租金不算很好,但我觉得类似上海2003年的联洋,全部是高品质的新小区,规划级别也很高,规划也已经落地了百分之七八十了。”
“我今年年头在重庆买的房子套均都在300万左右,都是两江四岸核心区的江景房。”
总的来说,就是聚焦城市的头部项目,只投资富人能买得起的好房子,才能有好的投资回报。
04 普通人,投资需谨慎
专业投资客的投资收益来自于方方面面的抠细节,他们基于多次的买卖房经验、成熟稳定的贷款合作方、以及不厌其烦地无数次踩盘培养市场敏感度,无论是议价、贷款还是选筹,他们比我们大多数普通人都有着非常明显的优势。
综上,我们可以发现,房产投资也是个非常专业的赛道。在楼市大环境不景气的背景下,买套房坐等上涨的时代已经一去不复返。普通人,投资买房需谨慎。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |