导语

  12月恰逢房企业绩冲刺季，供应有望持续回升，不排除部分房企为冲刺业绩而进行年末大促，预计整体成交环比有望回升，小幅翘尾。

  得益于政策稳信心强预期叠加新增供应大幅回升，11月新房成交延续U型走势达到年内新高，单月成交面积环比微增3%，同比增长20%，与三季度月均值相比增长59%,前11月累计降幅收窄至26%。二手房成交继续走强，成交面积环同比分别上升16%和33%，前11月累计同比增5%。土地成交规模周期性上升，建筑面积环比增24%,热度稳增，11月土地溢价率6.1%，较上月增加2.8个百分点，并创年内新高。

  01新增供应

  环增35%较Q3月均增4%，青锡常佛惠珠等加速放量

  11月供应规模环比增3成以上，较三季度月均稳中微增。30个重点城市新增供应930万平方米，环比上升35%，同比下降33%，与三季度月均相比微增4%，前11月累计同比降幅为32%。

  一线供应稳中微增，绝对量仍处低位，与三季度月均持平。4个一线城市整体预计供应面积184万平方米，环比增11%，同比下降38%，较三季度月均水平微增1%。仅上海、广州迎来阶段性放量，环比持增，基于新政后市场良好的反馈，叠加上月基数较低，房企普遍加强了推盘节奏，整体供应量稳中有增。北京、深圳同环比齐降，深圳整体供应规模仍好于三季度月均，北京供应回落至年内低位，前11月累计同比降幅扩大至10%。

  二三线城市供应迎来放量期，环比大增42%，较三季度月均增幅为5%。26个重点二三线城市合计供应746万平方米，环比大增42%，同比下降32%，累计同比降幅为34%。其中成都11月供应规模延续100万平以上高位持稳，累计同比降幅保持在2成以内。从变化情况来看，弱二三线城市迎来集中放量期，青岛、南宁、无锡、常州、佛山、惠州、珠海等环比倍增，主要源于上月基数较低；而杭州、昆明、济南、重庆等个别城市同环比齐降，房企推盘积极性也并不高涨。

  02新房成交

  供应放量+政策惯性，11月同比增20%为年内新高

  得益于供应放量+新政密集叠加，利好效应持续，11月成交面积创年内新高。据CRIC监测数据，11月30个重点城市整体成交1534万平方米，环比微增3%，同比增长20%，与三季度月均值相比增长59%，前11月累计同比降幅收窄至26%。

  一线城市是新政直接受益者，沪深成交持增，京广略显疲软。4个一线环比增长9%，同比上升62%，较三季度月均增长76%，累计同比降幅为14%。除北京、广州环比下降外，上海、深圳均同环比齐增，其中深圳涨幅显著，环比增65%且同比倍增；值得关注的是，沪深11月环比增幅较10月环比增幅均有放缓趋势，可以看出新政利好效应有递减趋势，随着短期欲购房的存量客户持续释放，成交增长也有疲软态势。

  二三线城市成交延续低位波动，累计同比降幅显著高于一线。可以将各城市划分为以下几类：（1）南京、苏州、合肥、青岛、郑州等经历了前期深度调整，11月因中央新政利好维稳市场信心和适销对路楼盘入市，11月成交出现回升态势，同环比齐增。（2）武汉、天津、重庆、长沙、昆明、宁波、福州、厦门、、济南、常州、徐州、佛山等11月成交环比持降，不过同比转正，已好于去年同期，整体市场走势已初显止跌回稳征兆；（3）少数城市诸如南宁同环比延续降势，整体成交仍延续低位徘徊。

  03项目去化

  平均去化率增7pcts至37%

       沪深长郑苏锡等热度稳增

  11月房企推盘积极性与10月持平，推盘量延续高位，26个重点城市11月首开和加推共计249次，环比微增3%；市场热度稳中有增，据CRIC调研数据，重点城市11月平均开盘去化率为37%，同环比涨幅分别为3pcts和7pcts；和三季度相比增幅为12pcts，延续弱复苏走势。

  分城市来看，上海、深圳、成都、长沙、郑州、无锡、天津、苏州、杭州热度居前，11月去化率均在5成以上。除了上海之外，其余城市当月推盘量均保持在个位数，无锡、长沙仅为1-2个盘入市，房企推盘更倾向于“以销定产”，仅素质较好的盘倾向于加快推盘节奏。

  而从变化趋势来看，一方面近半数城市去化率延续同环比齐增态势；一类为新政直接利好型城市，以上海、深圳为典型代表，得益于“四限”松绑叠加适销对路楼盘积极入市，短期内项目开盘去化率稳中有增；另一类涨幅较为显著的长沙、郑州、苏州、无锡等主要得益于供给结构持续优化，热盘入市对整体市场热度起到了显著支撑。另一方面北京、广州、合肥、武汉、济南、昆明、佛山市场热度稳步回落，同环比延续降势，值得关注当属北京、广州，同为新政城市，但利好作用有限，去化率跌至10%以内，主要和推盘结构密切相关。

  04库存

  供求比0.61致库存同环比齐跌

       深厦去化周期同环比齐跌

  11月，供应放量而成交微降，30个重点监测城市整体供求比由上月的0.46增至0.61，仅无锡维持供不应求，其余29城供求比均在1以下。30城库存面积为22684万平方米，环比下降2.6%，同比下降6.0%。

  25城消化周期环比有所缩短，降幅多为10%以内，深圳、南京、合肥、郑州等因短期成交稳增，去化周期环比降幅较为显著。值得关注的当属厦门、深圳，去化周期同环比齐跌；从绝对量来看，目前消化周期超过18个月的城市也由上月的22个降至18个，随着成交复苏，库存去化压力还是有逐步缓解的征兆。

  05二手住房

  成交环同比分别增16%和33%，一线同比增长超5成

  11月，18个重点城市二手房成交面积预计为1199万平方米，环比增长16%，同比增长33%。前11月累计成交面积预计为10020万平方米，累计同比增长5%。

  环比来看，一系列政策刺激下，11月二手房市场高温不退，除青岛、汉中、资阳、宝鸡等4城外，其余14个城市成交均持增。同比来看，重点城市涨多跌少，京沪深等核心城市成交规模普遍高于去年同期，特别是深圳同比倍增，北京、上海等增幅也在50%左右，但苏州、汉中、舟山等城市成交表现依然显著弱于去年同期。预判后市，政策效应叠加年末冲量，预计下月二手房成交仍有望延续增长势头，但环比增幅可能略有收窄。

  06土地市场

  成交面积环增24%，溢价率6.1%创年内新高

  11月，土地市场供求规模环比周期性上升，截止11月28日，本月土地供应为3.2亿平方米，环比上升150%，成交1.4亿平方米，环比上升24%。但是在中央严控增量、地方加快落地“稳市场”一揽子举措的背景之下，土地供求规模仍小于上年同期。本月土地溢价率6.1%，较上月增加2.8个百分点，并创下年内新高。随着需求端信心的边际好转，再加之平均供地质量的提升，典型城市平均溢价率迎来了企稳上涨。

  各能级城市表现各异，一线城市同比回升、环比持平，二三线成交规模同比回落、环比上升。CRIC监测数据显示，截止11月26日，一线城市本月共成交土地114万平方米，环比上月持平，同比上涨139%；成交金额239亿元，环比下降20%，同比大增329%，不过若计入月末上海土拍，一线城市本月同环比均将显著增长。具体来看，北京成交总建面22万平方米，共128亿元，其中海淀区上地板块两宗宅地均达到溢价率上限。上海月末的第七轮土拍更是赢得了多家房企关注，其中浦东杨思地块经过191轮竞价，由华润、中能建、越秀联合体竞得，溢价率40.4%，创下了上海取消土拍限价以来的溢价率新高。

  二线城市成交规模同比回落、环比上升。具体来看，至26日二线城市成交建面1510万平方米，同比下降27%，环比上升42%，平均成交楼板价5274元/平方米，环比上升14%。具体到城市来看，福州成交地块32幅，成交建面165万平方米，总价160亿元，平均溢价率0.7%。居于第二位的成都成交建面155万平方米，成交总价96亿元，平均溢价率12.8%。居于第三位的西安成交建面140万平方米，成交总价68亿元，平均溢价率6.9%。本月成都、西安、杭州等地成交了多宗高溢价地块，如成都高新南区地块拍出了46%的溢价率，2.63万元/平方米的楼板价也刷新了板块纪录。

  三四线城市同比表现为同比回落。截止11月26日，总成交建面1亿平方米，同比下降14%，环比上升49%。成交均价2235元/平方米，环比上升3%。在CRIC重点监测的三四线城市中，扬州、泰州、盐城等9个城市成交规模超过100万平方米，榜首扬州成交281万平方米，泰州、盐城分别位于二、三位，成交建筑面积分别为267、248万平方米。本月热度最高的城市为扬州，仪征、宝应多宗宅地拍出高溢价，使得扬州本月溢价率延续上月高位，达到21%，是成交建面超百万平方米的三线城市中，热度最高的三线城市。此外泰州、金华、连云港等市本月平均溢价率也在5%以上。

  07综观

  年末冲刺供应放量+政策稳信心

       12月成交将迎翘尾行情

  总体来看，11月利好政策密集叠加下，30个核心一二线城市整体仍处于持续放量期，成交同比回正，为年内新高。事实上，从11月核心一二线城市周度新房成交面积变动情况来看，增长势头不减：据CRIC监测数据，11月第三周（11.18-11.24）30城新房成交面积环比增26%。

  预判后市，我们认为，12月恰逢房企业绩冲刺季，供应有望持续回升，不排除部分房企为冲刺业绩而进行年末大促，考量此影响，预计整体成交环比有望回升，小幅翘尾。

  城市分化预期延续，京沪深等核心一线城市仍是成交热点，随着供应上升，新房成交预期延续增势；还有部分二线诸如武汉、南京、苏州等经历了前期深度调整，购买力有修复态势，随着年末房企加强折扣力度，刚需刚改客户仍有释放空间，还有多数内陆三四线城市，楼市热度仍有待核心一二线城市传导。

  二手房市场仍处于高位震荡行情，不过市场份额或将持续收窄。因新房加速以价换量+产品迭代（四代宅）提升得房率，部分刚需刚改客群开始“倒流”回新房市场。