8月，全国重点20城一二手房成交总面积同比下降4%，较年内月均回落14%。单看这两个数字，是一份典型的淡季答卷。但前8月20城累计同比仅微降1.5%，仍较2024年同期高出3.3%，20城中累计同比正增的有12城；项目来访、认购环比双双回升，13个重点城市中10城认购环比正增；而9月预计深圳、武汉、西安、郑州等典型城市新增供应也较8月环比倍增。

  换言之，今年“金九”行情启动，是在“成交筑底、来访认购先行回暖、供应准备放量”的组合中完成的，关键是转化在进，供应在补。结合13个重点城市的一线预判中，12城预期新房成交环比回升、二手房成交预期则全线向好。我们判断9月大概率兑现“金九”的量，成色仍取决于占比近三分之二的刚需产品能否被承接。

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  前8月一二手总成交累计同比微降1.5%，淡季并未跌破总量平台

  据pti普睿数智云监测，8月全国重点20城一二手房成交总面积2133万平方米，同比下降4%，较年内月均2489万平方米回落14%。其中4个一线城市合计584万平方米，较年内月均回落8%、同比逆势增长5%；16个二三线城市合计1549万平方米，较年内月均回落16%、同比下降7%。一线同比正增、二三线同比走弱，可见一线市场需求韧性更强。 

  从累计成交来看， 8月规模下探是中枢平台之上的季节性波动，而不是平台本身的下沉，意味着2024年以来建立的成交平台的稳固程度更清晰。前8月20城累计成交19913万平方米，同比微降1.5%，但较2024年前8月高出3.3%，经过7-8月传统淡季成交规模仍保持在总量平台之上。

  城市层面的分化则更值得关注。单月口径下，8月有苏州、厦门、上海、东莞、天津、武汉等6个城市同比正增长10%以上，累计口径下，同比正增的有12城、北京持平，仅广州、成都等7城累计为负；16个二三线城市中10城累计正增，占比超六成。

  02来访认购环比普遍回升，认购强于来访、转化效率同步抬升

  项目端的来访与认购，是比成交更领先的指标。8月13个重点城市的调研数据显示，来访与认购环比双双回升，且认购回升幅度明显强于来访。在成交总量仍处淡季低位时，到访—认购转化率先行走高，通常是次月成交回升前置条件。

  环比维度，13个城市中来访6升1平6降：合肥、北京、西安、杭州、天津领涨。认购表现明显更强，13城中10升1平2降：合肥、西安、北京、天津、长沙、郑州等环比增10%以上。认购环比普涨面（10/13）显著大于来访环比（6/13），涨幅中位数也更高，说明8月的改善不只是到访量的季节性回补，更是到访—认购转化效率实质抬升。

  同比呈现“少数城市大涨、多数城市小跌”的不对称。来访城市6升4降，济南、北京、西安等20%以上领涨。认购同比同样6升4降，但幅度更多：济南、北京、西安增等增幅超50%、天津增26%，而合肥、成都与长沙、郑州等跌幅均在20%以内。

  039月新增供应预估显著放量，刚需产品占比约三分之二

  从9月重点城市预计开盘项目看，“金九”节点的推盘力度显著提升。总量层面，深圳、武汉、西安、郑州四个可比城市合计预计供应较8月实际推售环比大增129.7%；其中深圳以4455套居首，武汉、西安都在2000套左右，广州预计供应总量约80万平方米，环比增229%。五城中四个供应放量，“金九”货源准备在8月末已经完成。

  从产品档次结构看，四城刚需占64.4%，改善占28.1%，高端占7.5%——刚需产品占据了将近三分之二的新增供应。深圳供应以刚需为绝对主力（3521套、占79%），集中分布在龙华上塘、大浪、观澜、清湖、福城以及光明、龙岗平湖等外围板块，单价3.5万—5.5万元/平方米，单盘体量普遍偏大——深业上宸瑞府569套、星河星悦尊府567套、中交国润华府520套、深铁珑境二期496套、溪山禾玺御府462套；高端项目仅3个、220套，全部位于南山红树湾、后海与宝安中心，单价14.5万—18.5万元/平方米。武汉结构恰好相反：改善1094套、占64.2%，高端295套、占17.3%，刚需仅316套、占18.5%，集中在青山滨江、光谷中心城、琴台文化区与武昌滨江。西安刚需1586套、占75.4%，改善518套。郑州虽仅4个项目，但全部为3.5代、4代新规产品，其中高端约126套、占41%，是五城中唯一以新规高端为主的城市。广州7个项目全部集中于天河、白云、黄埔，2个高端（吹风价8.5万—16万元/平方米）、4个改善（4万—6万元/平方米）。

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  13城一线分析师预判指向“供应放量、一二手成交普遍回升”

  结合13个重点城市对9月的一线判断，供应端出现了明确的积极信号：广州新房供应环比大增230%，武汉增68%，深圳增48%，西安增31%，成都、长沙为“小幅回升”，“金九”的供应准备已经就绪，且集中在一线与强二线城市。

  成交预判更为乐观。13个城市中，12城预期9月新房成交环比回升，仅天津预期环比下降8%。从幅度看，杭州预期环比增60%、武汉增58%、南京增40%、济南增25%、广州增16%，合肥与郑州增8%、西安增5%—10%，上海、深圳、成都、长沙表述为“小幅回升”或“环比回升”。值得注意的是，成交预期最强的杭州、武汉、南京三城，8月成交表现恰恰偏弱（杭州同比降12%、南京降20%），其高预期更多来自低基数与9月集中供应推动下的“补量式回升”。

  二手房预期则全线向好，且预判一致性最高。南京预期环比增45%、上海增30%、济南增10%、广州与杭州增5%、合肥与天津增4%，深圳“环比上行”，成都、西安、长沙“小幅回升”，无一城预期下降。二手房成为9月唯一没有分歧的方向，这与其在8月相对韧性一脉相承——在新房让利分流背景下，二手房凭借总价优势，依然是承接观望需求最有效通道。

  但是，新房与二手房之间的负反馈循环在9月可能重新强化。9月新房供应集中放量、且刚需占比达64%，为完成去化，新盘的价格与优惠力度大概率进一步下探；而13城二手房成交预期全线回升，本身就建立在总价与流动性优势之上。两者叠加，容易形成“新房让利分流→二手客户流失→二手挂牌降价→进一步分流”的循环。因此9月即便成交环比回升，价格端仍难言企稳，“以价换量”仍将是贯穿“金九”的主基调。

  05总结：9月“金九”成交规模回升可期但成色待考

  综合以上三个层面数据，8月市场可概括为“转化先行、供应待发”。项目端来访、认购环比回升，转化效率先于成交回暖；供应端9月预计放量，货源已经准备，做好“金九”启动准备：先有转化改善、再有供应放量、最后成交兑现。因此我们对9月的基本判断是——量的回升大概率兑现，但回升的质量需要观察。 

  更长的视角看，前8月累计同比仅微降1.5%、较2024年同期仍高3.3%，说明2024年以来建立的成交平台依然稳固；二手房在9月预判中全线向好，也再次印证需求并未消失，而是在价格、产品与流动性的三重筛选下持续重新配置。 “金九”检验的不是市场还有没有需求，而是当下的产品结构与价格博弈期，能否触动仍在观望的需求。

  对9月“金九”成色的验证。总量层面，20城一二手月度成交总量能否由8月的2133万平方米回升至2489万平方米的年内月均之上，需要环比增长17%，这是“金九”第一条底线；城市层面，单月同比正增城市数量能否升至半数以上，比总量本身更能反映修复的广度；项目层面，开盘去化率尤其是刚需盘平均去化率能否继续保持高位，实现推盘量与去化率的双升，否则供应放量只会转化为库存。