2026年9月1日，丽水市青田县挂牌两宗商住用地，并在出让公告中明确要求实施现房销售，成为浙江省乃至全国首个落实近期三部门现房销售政策新规的城市。这是否意味着现房销售已打响“第一枪”？从该文件的具体要求来看，各地确实在积极推动相关政策落地。不过，青田地块涉及较多回购房源和安置房源，因此其典型性相对有限。当然，尽管如此，这一做法仍可为各地开展现房销售工作提供有益参考。

  一、地块情况和现房项目占比

  这两个地块均已明确，将按照《住房城乡建设部自然资源部金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》文件要求实施现房销售。我们对两宗地块进行梳理。

  从梳理结果来看，两宗地块本质上均是以安置回迁为主导的保障性社区，超过60%的房源将定向回购或做安置房。据此，两幅地块中市场化的现房项目的占比仅为41%。而且该测算是基于最大的可能容积率进行的。若实际容积率较低，现房项目的占比可能最多仅为30%或20%。

  从操作风险角度看，这两个地块的特征客观上降低了现房销售模式下的纯市场化风险，为政策平稳落地提供了缓冲空间。由于市场化商品房比例均不足一半，现房销售试点的“安全垫”十分充足：超过50%（甚至70%）的房源已被政府或村集体以协议价锁定，房企在现房销售模式下面临的市场化去化压力因此大幅降低。此外，青田政策也带来一定启示，即在商品住宅项目中，可给予房企一个选择空间。其可根据后续潜在的购房需求，决定供应和建造多少现房项目，也就是用足用好具有弹性的容积率政策。

  二、市场启示

  青田现房的例子具有启示意义。首先，青田代表了部分城市尤其是中小城市，在推进现房方面顾虑较少，因为其成本相对较低。这也说明，各地在后续试点过程中，应结合自身实际因地制宜推进，不论采用何种模式或方式，都应视为稳妥有序推进的过程，都应得到鼓励。

  其次，青田为各地推进现房提供了一条可行路径，即可以针对部分房屋安置项目开展现房销售。我们认为，这背后实际上反映了对购房者需求的关注。以青田为例，部分购房者为提前锁定的回迁户或安置房住户。对于其他城市而言，也可以将此类前瞻性客户拓展至人才购房或产业园区购房等群体，在摸清需求的基础上推进现房销售。

  第三，青田地块在容积率设定上留有一定弹性区间，这使得企业在推进现房项目时，在建筑指标方面拥有可调整空间，因此对后续土地供应具有启示意义。适当设定土地及容积率等相关指标的弹性，有助于提升企业参与现房项目的积极性。