[中房研协]郑州、温州等多地启用房票

  热点聚焦

   近日，一份落款日期为6月10日的《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》（下称“《房票安置办法》”）的文件在网上流传。根据该文件，郑州中心城区的房子被征迁后，被征收人得到的不是货币补偿或回迁房，而是一张房票，凭房票，被征收者可在郑州市内重新购买商品房。根据《房票安置办法》，房票所需房源由自愿参与该工作的房企提供；实施房票安置后，新征收项目原则上不再新建安置房。

    6月17日，温州市住建局在官方公众号“温州住建”发布了《温州市支持合理住房需求的阶段性政策》，其中提到，原则上全面停止安置房新建，推进房屋征收房票政策全覆盖。落实政府商定房票购买商品房优惠项目目录。推进房票市区全域流转。推进房票在人才购房补贴、政府项目支付、土地出让金支付等领域的应用。

  热点评析

  目前启动房票制度的地区多存在库存高企、去化压力巨大的情况

  房票政策并非郑州、温州首创，今年二季度以来，信阳在4月1日率先推出房票，奖励金为5%，购房款不得低于房票票面金额的85%；4月下旬，江苏常熟也将拆迁补偿折成补偿及定向房票。目前启动房票制度的地区多存在库存高企、去化压力巨大的情况。以郑州为例，目前,郑州的商品房狭义库存1395万平方米,去化周期高达34个月。今年以来，郑州连续数次出台楼市纾困政策，6月15日推出首套房贷款利率4.25%、二套房首付比例降至40%、开展全市商品房促销月活动等，虽然市场活跃度有所提升，但购房者信心、市场活力、商品房去化等都亟待盘活提升。从成交量方面来看，5月郑州新建商品住宅成交42.6万平方米，环比下跌16.5%，同比减少50.2%；二手房成交33.5万平方米，环比上月继续下跌14.2%，同比微增3.6%。从价格方面来看，据国家统计局最新数据，2022年5月份，郑州新房房价环比下跌0.1%，二手房房价环比下跌0.5%。而自2021年8月以来，郑州一手、二手房价已经连续10个月双双下跌，近期的托底政策效果尚未显现。

  对房地产市场而言，部分地区库存过剩，楼市成交热度大幅衰减，使用房票安置可以快速消耗部分存量，有利于楼市去库存，促进房地产市场流通效率。因此，在同类库存压力巨大的地区，房票模式仍有望继续推行，但房票安置只能起到阶段性的缓解作用，无法从根本上扭转购房者预期。

  房票模式有利于区域楼市定向去库存

  所谓“房票安置”，即征收人比照货币安置、产权调换的政策，将计划安置的房屋转换为货币，以房票形式出具给被征收人。被征收人可使用房票在全市范围内购买商品房，且不计入家庭限购套数。选择房票安置后，视同放弃回迁房。此外，各地一般会设置奖励金额，房票可用于抵扣房款的规模，一般要大于选择现金补偿居民所能获得的补偿款。

  政策强调，购房款不得低于票面金额的一定比例，就是鼓励用足额度，减少兑付现金。被征收人若选择放弃房票，就意味着放弃8%的政策性奖励；而放弃房票选择现金补偿更无法保障补偿到位的时效。相反，房票买房即时效应明显，且不限购，凭商品房买卖合同可以直接入学，还可以获得房票一定比例的现金奖励。相比较下，房票优势明显。

  在房地产库存高企的当下，多地重启棚改房票安置制度，意味着新一轮去库存正悄然开启。对市场而言，房票在使用上具有时间限制及区域使用限制。郑州要求房票在1年内使用，即强制增加了一批购房需求，对于当地楼市的成交量能够起到一定的刺激作用；而在货币化安置的情况下，被征收人手中的补偿款流向未知，可能流向房地产外的其他消费品，甚至有可能流向其他城市和地区。因此，房票的使用具有定向性，阻断了被征收人去外地购房或持币观望的可能性，对于精准去库存具有一定的促进作用，有利于改善区域市场供求关系，带动区域市场升温。

  多因素影响各方参与积极性，执行细则有待进一步完善

  对被征收人而言，如果选择房票安置，就意味着既放弃房屋产权调换，也不领取现金，而是以一种未来可以用于购房的结算凭证，在一定的期限内抵扣购房价款。但当前房地产市场信心较弱，即便给予优惠，购房者也可能倾向选择现金补偿。另外，房票在兑付的过程中，可选楼盘的局限性以及选房期间的顺位关系，也影响了被征收人选择房票的积极性。

  对房企而言，热销项目更偏好对现金的回收，因此可能为使用房票设限；而相对滞销的项目，持有房票的购房者可能并不愿意选择，因此房企可能加速房票兑付结算。此外，回款能否保障也是房企的一大顾虑。

  对地方政府而言，房票有利于延迟地方支付，盘活现金流，减轻产权调换或实物安置的压力，但因房票总金额更大，在执行的过程中也增加了地方拆迁补偿的总代价，增加了地方财政压力。目前，房票模式仅在部分地区运行，如何与因城施策、住房差别化信贷等政策对接，其执行细则仍有待进一步探究。