[中房研协]南京、武汉楼市新政异动

  热点聚焦

  5月20日下午，南京房协在微信公众号发布了《我市进一步加大合理住房消费支持力度》的文章，宣布南京市全面取消二手房限购政策，二手房交易无需提供购房证明。但在新政发布2个小时之后，南京便叫停了放开二手房限购的政策，南京房协也同步删除了文章，原有限购政策继续执行，楼市松绑政策“半日游“。

  5月22日凌晨，武汉经开区住建局发布消息，自5月22日起，武汉经开区的沌阳、沌口、军山新城区域从原限购区域调整为不限购区域，自此，武汉经开区全面取消住房限购政策。但截至当天中午，武汉经开区已删除“全面取消住房限购政策”的官微。

  热点评析

  市场销售承压是两地政策松动的主因

  从市场成交情况来看，根据CRIC数据，4月南京市二手房成交面积52.0万平方米，环比增加4.6%，较去年同期减少60.9%；新房成交面积60.3万平方米，环比减少13.0%，同比减少62.4%。武汉方面，4月武汉二手房成交面积67.5万平方米，环比增加7.4%，同比减少20.7%；新房成交面积61.3万平方米，环比减少23.2%，同比减少74.0%。

  从价格方面来看，根据国家统计局数据，4月南京新房和二手房的价格双双下跌，二手房价格环比下跌0.6%，降幅超过二线城市跌幅均值（0.3％），连续7个月环比下跌；新房价格出现今年以来，首次环比负增长，下跌0.5％；武汉二手房销售价格环比下降0.4%，同比下降1.9%，远超二线城市跌幅均值；新房销售价格环比下降0.8%，同比下跌0.3%。

  从库存量来看，截至2022年4月末，南京新房库存7.6万套，武汉新房库存约18.2万套，虽然两座城市在面积和人口方面都有一定的差距，但武汉的新房库存量是南京的2倍多，库存压力巨大。

  结合4月市场数据，叠加疫情反弹的影响，房地产市场销售端承压，是近期南京、武汉楼市政策管控逐渐松动，接连采取放松限购、限售措施的主因。此次南京试图放开二手房限购和武汉经开区放开新房限购，虽然一个针对新房、另一个针对二手房，但目的都旨在更好地去化，提振市场。

  两地政策后续不同，楼市调控仍需因城施策

  长三角区热门城市南京楼市松绑政策的“半日游”引起了市场的广泛关注，政策被紧急叫停，意味着监管部门对限购松绑的看法有分歧，担忧过于宽泛的放松可能会引起新一轮炒房需求的增加，但也不排除官方试探市场反应的可能。从后续结果来看，经南京房产交易中心等多方确认，松绑已被紧急叫停，恢复到之前的限购政策来执行。这也意味着南京市场对政策的变化较为敏感，目前尚不具备全面放开二手房限购的条件，后续不排除进一步细化和完善政策的可能。

  而强二线城市武汉则是另外一种情况，有中介透露，尽管微博被删，但在武汉房票资格查询系统的限购区域里也已经没有“武汉经开区”的选项，部分开发商也允许限购客户提交购房资料。事实上，作为武汉的新区，经开区房地产市场供应量较大，区域性的限购松绑，客观上有助于促进区域市场项目去库存，也有助于促进周边城市和区域市场情绪的调整，促进房地产市场活跃，走出市场底部。

  从短期来看，调控政策退出或纾困楼市，是当前楼市的主要政策基调，中央层面上，央行先是降低了首套房贷款利率下限，接着又将LPR利率从4.6%降至4.45%，地方层面前期也已出台诸多放松政策，但因各地房地产市场冷热不均，调控成效也因城而异。从一些已推出松绑政策的城市如成都、郑州来看，市场反馈并不理想，观望情绪更加浓厚，所以，目前看，解除限购也不意味着就一定出现房价上涨，政策的效果还有待持续观察。后续各地应密切关注市场对于政策的吸收和反馈，防止一段时期内政策叠加的效果显现推动房价上涨，同时应防止政策过度宽松再次引发市场炒作，结合自身需求，提出更为精细化的措施。