政策工具系列——房贷年龄期限延长的研究

房贷年龄期限延长至80岁，本质是房贷投放的宽松化

  2月13日南宁“房贷年龄期限延长至80岁”的话题受到关注。“房贷年龄期限延长”，属于房贷领域的政策工具。其本质上是增加了部分购房者的贷款时长，进而增加贷款额度、减轻月供压力。此前杭州也有此类政策，而此次南宁房贷政策风波，进一步引起了社会公众关注和讨论。客观理解这项政策工具，对于消除误解、理解政策制定初衷等都有积极的作用。各地要积极关注此类典型性的政策，在把握尺度的同时用足用好政策，促进住房消费市场的活跃。

  一、三个概念的厘清

  房贷贷款领域存在三个重要的概念。此类概况若出现混淆，则容易对社会公众产生误导，进而影响政策的公信度。本报告梳理了这三个概念含义及相关特征，即贷款时长、年龄限制、还贷期限。

  1、贷款时长

  贷款时长实际上即指贷款年限，但鉴于几个概念容易混淆，用“时长”来解释更容易理解。其是指借贷双方约定的从借款日期到还款日期之间的时间长度。当前个人按揭贷款的时长分为短期和中长期两种，其中短期为1-5年，而中长期则为5年以上。在实操中，个人按揭贷款的时长主要为10年、15年、20年和30年。目前最为主流的时长则为30年，即360个月。

  2、年龄限制

  贷款年龄限制的设定有基本的逻辑和出发点，即要求自然人具备完全民事行为能力，通俗理解是该购房者不会违约。在房贷领域主要是指18-70周岁之间的成年人，即要申请个人按揭贷款，其年龄必须为18-70岁。实操过程中，部分城市会设定为18-65岁。此次南宁“房贷年龄期限延长至80岁”，其购房者年龄也是限制在小于70岁的。

  3、还贷期限

  严格说，还贷期限是指“房贷的年龄期限”，其等于贷款人年龄和贷款年限相加。类似表述比较拗口，其可以理解为“购房者最迟需要在哪一年还清贷款”。过去很多城市规定的房贷年龄期限为70岁，目前包括杭州和南宁提及过80岁的概念。其通俗理解是，无论购房者办理何种房贷，在80岁之前需要偿还完毕。

  4、三类概念的对比

  鉴于这三个名词有相似性，也容易产生混淆，下表对这三个名词做了系统的划分和分析，以更好辨别相关概念。

  二、本质含义

  此次南宁房贷事件，部分网友从“老年人购房”、“老年人还贷”的角度去理解，其出发点是人口结构的变化，有一定合理性。但是严格说，“房贷年龄期限延长”属于房贷领域的政策工具，其本身不属于特殊的政策。

  2020年以来全国各地房地产政策持续宽松，尤其以房贷政策为主要的政策工具。包括首付比例下调、房贷利率下降、商业贷款转公积金贷款、一人购房全家帮、公积金可充当购房首付款等，以及此次提及的房贷年龄期限延长政策，其都属于房贷层面的政策工具内容。所以此类政策的宽松，本质上吻合了各地激活合理住房消费需求的导向。这也是此次南宁政策的重要出发点。

  三、适用对象

  1、和接力贷需求对接

  此类房贷产品是否属于接力贷，这是目前社会公众比较困惑的地方。客观说，在一定程度上，此类产品确实可以属于接力贷。借力贷是指，允许一些经济状况不错的中老年购房者申请贷款，同时其子女也要作为共同还款人，这样确保“贷款人+共同还款人”具备充足的还款能力。若贷款人丧失还款能力，那么其子女就需要承担相应的还款义务，即“接力”。此类做法的好处是，老年人利用名下的购房资格为子女购房，而银行提供了30年充足贷款后，不必担心老年人房贷方面的违约，因为子女会偿还。此次南宁“房贷年龄期限延长”政策，理论上说，部分中老年人也可以积极申请贷款，相关子女也可以作为共同还款人。需要说明的是，这里的“经济状况不错”一般是指经商或经营公司，单纯的退休收入不能纳入考核中。

  2、中年群体的购房需求

  撇去接力贷的小众化用途，实际上此类政策工具最大的惠及对象应该是中年群体。“房贷年龄期限延长”政策的最直接效应，是指40-59岁的中年人在办理房贷中，可以足额获得贷款，尤其是可以获得30年期的贷款时长。因为按照旧政策，此类群体贷款的时长不可能超过30年，而若按房贷年龄期限延长至80年来计算，则完全可以轻松获得30年的贷款金额或多增加10年的还款期。

  本报告统计了目前全国40-59岁年龄段的人口比例，即中年人比例。数据显示，在全国14多亿的人口中，40-59岁年龄段的人口占比为31%。其明显超过20-39岁、60-79岁的两类年龄段人口。所以我们认为，至少此类政策的初衷是正确的，其试图挖掘40-59岁年龄段的中年人购房需求，其购房的支付能力强、获得足额信贷的需求也比较高。此类群体获得充足贷款，对于刚需和改善型购房需求的释放具有积极的作用。

  四、减负效应

  既然银行提出了“房贷年龄期限延长”的政策或服务，那么某种程度上是因为此类政策工具对购房者有吸引力，即减负效应。这里我们测算了此类政策落实下的减负效果。在房贷年龄期限延长至80岁的情况下，40-59岁年龄段的中年人更容易增加10年的贷款期限。据此，我们假设：某购房者目前为50岁，其申请了100万贷款本金。不考虑房贷利率下调的因素，若按过去模式，需要20年内偿清贷款。而现在则可以调整为30年。统计显示，政策实施前该购房者的月供额为6113元/月，而现在则为4832元/月。如此对比，其可以减少1281元/月，即月供压力减少了21%。所以此类政策客观上具有积极的减负效应，或者说可以为中年人的购房减轻负担。

  五、策略建议

  此次南宁“房贷年龄期限延长”政策，截止2月13日其实并没有推行。但其引起了社会公众的讨论和善意的批评，甚至引起了一些网友的调侃。我们认为，此次政策依然有值得肯定的出发点，社会大众无需苛责，“非黑即白”的评价模式，不利于各地政策的因城施策开展。当然这中间产生的疑惑或质疑现象，也值得我们反思。要客观精准理解此类政策内容，真正促进此类政策服务于购房需求。

  1、违约率是评价房贷政策的重要标尺

  从商业属性理解这个政策，那么违约率是评价此类政策优劣的重要标尺。各地若是涉及“房贷年龄期限延长”的政策创新，其关键是要去测算此类房贷是否有违约的可能，或者说房贷是否有足额、及时收回的可能。各地评价此类政策工具，要从全年的信贷投放规模、申请此类贷款的购房者资质状况、还贷的来源等角度进行分析。以客观理性、合理尺度制定政策，确保政策制定服务于刚需和改善型购房者。

  2、要重视房贷的各类问题

  统计2020年以来各地房地产政策和热点事件，可以看出，“房贷”比“房价”更容易引起大家的关注，也容易引发热点话题。包括“停工断贷潮”、“房贷延期偿还”、“房贷提前偿还”、“房贷利率降至3.8%”、“房贷年龄期限延长至80岁”等，都引起了网友的热烈讨论。这也说明，各地要谨慎处理好房贷方面的问题，要从维护购房者合法权益、和购房者“打成一片”的角度，积极探索健康科学的房贷政策工作。

  3、要把专业术语转化为通俗解读

  此次南宁房贷政策事件，之所以引起了关注，就在于“房贷年龄期限延长至80岁”这句话比较拗口。其很容易误解为“鼓励80岁的老年人购房”。尤其是结合近期“老年人数量上升”、“渐进式延迟退休方案”等话题，很容易发酵出来，进而使得个别银行的信贷工作演变为舆论事件。比如说可以把此类政策通俗表达为“偿清房贷的年龄期限为80岁”、“部分人员贷款年限可以由20年增加为30年”、“信贷人员按照80岁的标准给你计算可以贷几年”，类似表述更加清晰易懂，甚至可以从“坏政策”转变为“好政策”。

  4、要密切关注政策背后的市场反应

  之所以要讨论此类政策，就在于市场有反应。各地若出现大尺度放宽房贷政策的消息，就很容易产生“允许炒房”的错觉。需要再次强调，各地政策的放松，出发点都在于激活合理住房消费需求，以降低购房者购房成本为导向。“房住不炒”的红线也不改变。这两者并不矛盾。各地要加强宣传，引导市场预期朝着健康、正确的方向前进。