导语

  三部委发文后，“认房不认贷”将在地方加速落地，京沪等少数还在执行认房又认贷政策的城市也有望跟进调整。

  ◎  文 / 杨科伟、李诗昀

  8月25日，住建部等三部委联合发文推进“认房不认贷”落地，同日财政部等发文延期换购住房退还个税政策。据统计，2022年以来，全国至少已有65城优化了认房认贷政策，但核心城市中，仍有北上广深蓉镐等14城还在执行“认房又认贷”。我们认为，未来这些城市也有望跟进调整，政策落地后，置换和异地购房者将率先受益，首付筹资压力和按揭成本都将大大降低。

  01 央行等三部委推进“认房不认贷”落地
财政部等延期住房置换退个税政策

  8月25日，住建部、央行、金监局等三部委联合发文，推进“认房不认贷”落地。明确申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

  无独有偶，财政部、住建部、税务总局等三部门延期换购住房退还个人所得税政策。将去年9月30日出台、原本将于今年底到期的置换住房退个税政策，延期到2025年底。即2025年12月31日前出售自有住房并在1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

  实际上，近期中央已就住房政策多次表态，对于“认房不认贷”也有过明确预告。7月24日政治局会议提出要适时调整优化房地产政策，27日住建部部长在建筑企业座谈会上，指明政策三大优化方向——降首付、降利率、落地“认房不用认贷”。8月20日央行、证监会、金监局召开联合电话会议，指出要调整优化房地产信贷政策。

  我们认为，“认房又认贷”是典型的市场过热时期出台的限制性交易政策，应当随着市场供需关系转变适当优化甚至退出，以支持和鼓励合理购房需求有序释放。三部委发文后，“认房不认贷”将在地方加速落地，京沪等少数还在执行认房又认贷政策的城市也有望跟进调整。

  02 京沪等14城尚未取消“认房又认贷”
落地后利好置换、异地购房

  据我们统计，2022年以来，超过65城发文调整认房认贷政策。内容主要包括：第一，杭州、天津执行“认房不认贷”，典型如杭州，去年11月开始，允许在杭无住房但有已结清贷款记录的购房者，按首套房贷政策再购房。第二，贵阳、郑州等执行“认贷不认房”，典型如贵阳，有一套房但贷款已结清的，购买二套房可执行最低首付20%和利率下限的优惠政策。

  但截至目前，核心城市中，还有至少14个城市在执行“认房又认贷”，包括北京、上海、广州、深圳等4个一线城市，以及成都、西安、长沙等10个二三线城市。三部委发文后，这些城市也有望跟进调整现有信贷政策，开始执行“认房不认贷”。

  执行“认房不认贷”后，两类购房者将率先受益，首付压力和信贷成本都将明显降低：第一，置换客群，卖一套后再买一套，还能享受首套房的优惠首付比例和利率；第二，异地购房者，在认定套数时，只核查本地有没有住房，即便外地有房，再买也按首套算。

  以上海为例，一旦落地“认房不认贷”，这两类购房者置业首付资金可以减半准备，即原本70%的首付现在只需要35%，贷款利率也将降低70BP，按照500万贷款等额本息30年计算，累计利息总额可以节约将近80万。