中央全新定调下,现行房地产政策框架或将重置

政策分析 2023-07-26 09:03:52 来源:中房研协

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-07-26
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:中房研协

  中共中央政治局7月24日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议一阵见血指出,当前经济运行面临新的困难挑战,主要是国内需求不足,一些企业经营困难,重点领域风险隐患较多,外部环境复杂严峻。本次会议对房地产市场进行了浓墨重彩的论述。原文是:

  “要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。”

  这段话可以拆分为三层:

  一是对市场形势的判断。“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。什么是供求关系的重大变化?楼市此前的供求是什么状态?长期以来,尤其是2005年之后,随着城市化的推进,楼市是供不应求的状态,人口向城市聚集,土地供应有限,新房供应有限,而需求爆发,价格暴涨。这是我们习以为常的楼市现象。房地产市场的繁荣也带动了周边产业的大发展,进而成为整个宏观经济发展的基石,楼市成为事实上的中国经济发动机,这是此前二十年的发展逻辑。

  现在中央做出新判断,我国房地产市场供求关系发生重大变化了,这个变化是指什么?是供求关系恶化,更加供不应求了吗?显然不是,而是供求关系发生了逆转,供过于求了。这是中央第一次做出这样的判断。此前在房地产发展史上也有短暂的供大于求的情况,但都是阶段性的、局部的,比如早期的海南楼市泡沫破裂,2008年金融危机时的楼市调整,2015年的“去库存”等。现在的房地产形势,经过三年疫情的打击,市场整体供大于求的局面已经定型,房地产市场进入过剩期,一般的政策放松已经不足以改变供求关系,这是未来一切政策调整和企业战略的基本前提。

  二是施政策略。“要切实防范化解重点领域风险”“适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱”。化解重点领域风险,在中央会议公报或文件中多次提到,基本指的是房地产风险。针对房地产供求关系发生重大变化带来的风险,中央认为要适时调整优化房地产政策,“调整”放在“优化”前面,调整的分量更大。如何调整,中央没说,需要地方自己琢磨并“因城施策”去,但调整的基础和原因说了,就是因为供求关系发生重大变化,所以才要求调整房地产政策,往大了说是调整甚至重置当前的房地产政策框架和模式。现存的房地产政策是基于几年前房地产供不应求的情况制定的,是因时因势实施的,现在房地产市场形势发生重大变化,供求关系发生重大变化,那么房地产政策也要进行调整,否则“皮之不存,毛将焉附”?

  调整哪些政策?我们认为,在市场供不应求、价格飙升的形势下出台的限购、限贷、限价、限售政策都应做调整,部分政策做优化。

  因城施策用好政策工具箱 ,所有的限制类政策都是从政策工具箱中拿出来的,如何用好这个箱子,我们认为不光是善于拿出政策,还要善于把拿出来的政策再装回去。拿得起,放得下;拿得出来,放得回去。这是中央提出的用好政策工具箱的真正含义,也是科学执政的关键。

  三是施政目标。“更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”。

  从技术上,通过调整优化政策,实现居民两个层面的住房需求,一是刚性的,首套的住房需求,这里我们认为既有购买的需求,也应包括租赁的需求。二是改善类的住房需求,如一套房的卖小买大、二套增购需求、养老功能住房需求、异地住房需求、家庭分化购房需求等。通过政策的调整,释放合理的住房需求,不受各类现下显得不太适宜的政策的限制,进而让处于扭曲状态的房地产市场恢复正常,或进入恢复正常产业的轨道,从而实现房地产市场的平稳健康发展。

  另外,补充措施是,要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。

  住房保障是政府近年来大力推进的工作,且工作成效显著,继续完善是应有之义,是政府责任的延续,是保持房地产市场化本色的必要保障。

  积极推动城中村改造,有一定难度,但归根结底还是希望通过克服困难,创造机制,提高大多数人的福祉,改善居民居住环境、原址原建、提升区域面貌,实现城市可持续发展。这是未来政府工作的一件大事。当然对于房地产市场,有利于释放一部分需求,但寄希望通过拆迁城中村来改变市场供求关系是不现实的。

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中国城市住房价格288指数

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