导语

  行业规模现已基本见顶，政策解绑再难撬动昔日的轮回，但短期内止跌企稳、中长期稳步修复并向新模式转型还是值得期待的。

  ◎  文 / 杨科伟、李诗昀

  7月24日，中央召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。就房地产领域而言，本次会议基调比4月更积极，首次明确楼市供需关系发生重大变化，并释放了两大重要信号，一是政策松绑及刺激将加码，二是城中村改造有望提速。

  01 7月会议基调比4月更积极，定调楼市供需关系转变、优化政策、推动城中村改造

  7月24日，中央召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

  总体来看基调较4月的会议进一步放松，值得重点关注的有以下几点：

  第一，未提“房住不炒”不代表定位动摇。我们认为，本次会议未提“房住不炒”不是定位发生动摇，而是当前市场形势下没有提的必要，类比今年的政府工作报告也没有提，实际上，“房住不炒”已成为住房基本制度和长效机制的基本遵循，会一以贯之地坚持。

  第二，首提楼市供求关系发生巨大转变。7月14日央行货币政策司司长邹澜就有过相似表述，此次在新的高度上再次确认了这一判断，有明确的信号和指导意义。经过数十年发展，我国房地产市场已经走过总量上供不应求阶段，甚至一些区域已经出现结构性过剩，步入新阶段，需要新政策和新发展模式。

  第三，明确适时调整优化房地产政策。我们认为，接下来央地政策均有优化调整空间，中央层面小幅微调，一如上半年对房贷利率下限动态调节机制、集中供地等制度的调整，地方层面则将掌握更大调控自主权，一二线城市政策宽松空间进一步打开，需求端限购、限贷、限价等住房交易限制都有望松绑。

  第四，城中村改造有望提速，但不等同于“棚改2.0”。城中村改造相关表述由4月的“积极稳步推进”转为“积极推动”，加上上周五国常会通过有关指导意见，使得市场对重启棚改货币化安置有所期待。但我们认为，推进城中村改造绝不是棚改2.0，两者在资金来源、改造模式、量化目标、受益主体等方面均有明显差异。

  第五，加大保障性住房建设供给，与城中村改造、盘活存量资产有机结合。我们也留意到，近期各地住房保障相关政策发布频率提升，就比如7月以来，就有包括深圳、海口、南京、无锡在内等至少9个重点城市发布了保障性住房的管理办法（或征求意见稿），多地披露了保障性住房的建设规划和进度。

  02 新一轮宽松政策可期，核心一二线城市限购、限贷、限价等有望松绑进入

  2023年，地方政策松绑力度、频次都有所下降。频次上，上半年宽松性政策出台频次同比下降近3成。力度上，“四限”类松绑政策占比逐季下降，7月至今占比更是仅有10%，而公积金等弱刺激政策占比显著增加。这一方面是因为弱二线和三四线城市调控已然“应放尽放”，再松绑余量不足，另一方面，核心一二线城市对强刺激政策还相对保守观望，且政策发布受到高层约束。

  就在前不久，央行货币政策司司长邹澜曾吹风“过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”，财政部原部长楼继伟也曾谏言“取消房地产限贷限购政策和对房价涨跌的限制”。本次会议“适时调整优化房地产政策”、“更好满足住房需求”等表述，无疑让地方吃下了定心丸，打开了新一轮因城施策的空间。

  可以预见的是，核心一二线城市将被赋予更大调控自主权，过热阶段出台的各类限制性政策有放松乃至取消的可能。举例来说：

  第一，松绑甚至取消限购。回看2014年的楼市低谷期，42城相继取消限购，只剩北上广深等4个一线城市仍在执行限购。目前，一线城市可以松绑限购，放宽非核心区域的非户籍购房要求、户籍购房套数限制，调降落户门槛、实行城市群内落户或购房社保年限互认，允许多孩、扶老家庭多买一套，均是可选项，二线城市可以参照松绑甚至全面取消限购。

  第二，下调商贷首付比例，取消认房又认贷，引导落实存量房贷降息。核心城市二套房首付比例尤有下调空间，也可以考虑优化二套房认定标准，执行认贷不认房，以此支持改善性需求释放。鼓励和引导商业银行落实存量房贷利率下调，提振居民消费信心。

  第三，适当放松限价。比如优化价格备案制度，给予项目特别是高端改善项目在价格申报上一定自主性，以此鼓励高品质产品供给。又比如适度放宽销售价格的上下浮比例，允许长期去化困难等项目在备案价的一定比例内做出价格调整。

  第四，减税降费，调降住房交易成本。比如由受益财政按一定比例补贴契税、增值税等交易税费。又比如调整普宅认定标准，让更多刚需房源享受优惠税率，有效降低刚需置业和改善置换成本。再比如引导中介机构调整和合理确定经纪服务费用。 

  而市场长期承压的弱二线和三四线城市完全可以全面放开购房行政限制，并加码房票、购房补贴、契税减免等财税刺激。

  03 推动城中村改造并非“棚改2.0”，两者在资金、模式、目标、主体上都有差异

  4月28日，提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，7月24日，提出“积极推动城中村改造”，较4月删除“稳步”、“特大超大城市”等限定词，表态似乎更加积极，使得市场对棚改货币化安置重启颇有期待。

  2014-2017年间，棚改货币化安置累计带动7.5亿平方米住房销售，销售贡献率由3.4%逐年升至21.5%。根据我们的测算，假设每套棚改货币化安置对应购置85平方米的住房，随着棚改开工量和货币化安置比例的提升，2014年-2017年，累计带动7.5亿平住宅去库存，总计销售贡献率约15%。

  但我们认为，基于资金来源、改造模式、量化目标、受益主体等方面差异，本轮城中村改造绝不是棚改2.0。

  一是资金来源有限。2014-2017年棚改货币化资金来源多样且充裕，主要包括PLS支持下的政策性银行棚改专项贷款、棚改专项债券、财政资金。但央行数据显示，2019年后PSL投放量骤减，2020年后转为净归还，今年3月以后PSL零投放。另据统计，继2019年棚改专项债发行规模达到7044亿元的峰值后，2020年-2023年发行量整体呈下行趋势，2023年至今更是不到1500亿元。

  二是改造模式受限。2021年8月，住建部发布城市更新“四道红线”，即对城市更新过程中拆除、增减、易地安置等比例做出约束，要求城市更新坚持“留改拆”并举，防止沿用过渡房地产化的开发建设模式，搞大拆大建。

  三是量化目标不明。2015-2017年，国家每年制定并公布量化的棚改开工目标和货币化安置比例，目标数据还在逐年创新高，且最终基本都超额完成任务，例如2015年，计划开工540万套，实际开工601万套，充分彰显推进棚改货币化安置的决心。而本轮城中村改造从4月提出至今尚未公布量化目标，约束力和指导性都弱于上一轮棚改，政策落地实效或许也将大打折扣。

  四是受益主体不同。中西部省份是上一轮棚改的主力军，河南、湖南、湖北、贵州等开工改造规模长期居前，三四线城市是货币化安置去库存的主要受益者。而本轮城中村改造，范围暂时限定在19个超大特大城市，难以惠及广大三四线城市。

  整体来看，7月会议定调进一步宽松，并释放了两大重要信号，一是楼市供需关系转变，政策松绑及刺激将加码，二是城中村改造有望提速。这让人不禁联想到2014年-2017年全面松绑限购限贷+棚改货币化安置所带来的全国楼市轮动上涨行情。

  但是今时已不同往日，房地产市场环境已发生根本转变，行业规模现已基本见顶，政策解绑再难撬动昔日的轮回，再加上城中村改造也并非预想中的棚改2.0，我们认为，房地产市场很难再现当年的V型反转行情，但短期内止跌企稳、中长期稳步修复并向新模式转型还是值得期待的。