一、政策面：调控优化频现“爆发点”，“去库存”基调回归

  （一）中央政策调整“由稳渐松”，517新政“救市”力度达到新高度

  2024年房地产政策宽松基调不变，仍以支持类政策为主，上半年中央政策端总体调整呈现由稳渐松趋势，全线亮点包含三大关键词、一个转折点、一个新高度。根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至6月26日，中央层面共有央行、住建部、国家发改委等多部委以及政治局会议、国常会等多个会议关于房地产市场的重要发声或表态53次，“救市、稳市”信号不断强化。

  三大关键词包括适应新供求关系、建立城市融资“白名单”以及“三大工程”建设。其中，自去年7月中央政治局会议首次提出适应新供求关系，构建新的发展模式以来，今年仍延续这个趋势，共在政治局会议、国常会等多个中央会议中出现10次。同时，自今年1月份城市房地产融资协调机制工作部署以来，“白名单”项目筛选有序推进，5月17日，住建部称全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，金融监管总局同日表示，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

  另外，“三大工程”建设依旧是今年房地产的工作重心，城中村改造、保障性住房以及“平急两用”的配套措施致力于改善民生，也是进阶“好房子”市场的重要一步，上半年中央层面共计直接提及“三大工程”5次，如1月30日金融监管总局在部署2024年重点工作中提到，督促金融机构大力支持保障性住房等“三大工程”建设；3月15日国家发改委表示鼓励金融机构依法合规支持国家级新区保障性住房、“平急两用”公共基础设施、城中村改造等“三大工程”重大项目建设。

  4·30中央政治局会议聚焦“去库存”为重要转折点。会上表示，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。追溯上次中央政治局会议表态去库存在2015年，时隔9年再提去库存，研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施也是一个全新的提法。2021下半年市场下行以来，政策表态始终围绕满足合理购房需求和合理融资需求，此次表态的转变似乎代表短期调控方向的改变。当下的房地产市场发展并不能单纯从鼓励居民购房切入，需从供需两端着力，构建新的发展模式，消化存量房产和优化增量住房措施，可以更好将二手房和一手房的去化工作结合起来，成为新一轮市场提振的重要动力源。

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