导语

  降低房贷利率和调整税费方面打开空间，包括一线城市在内6城限购调整和取消，优化存量和提高质量的地方新规将加快出台。

  ◎  文 / 杨科伟、李诗昀

  01 9·26中央政治局会议首次明确“促进市场止跌回稳”，要求回应关切调整住房限购

  9月26日，中共中央政治局召开会议。会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

  02 中央层面房地产政策在降低房贷利率和调整税费方面打开空间

  第一，房贷利率中枢进一步下移。政治局会议要求“要降低存款准备金率，实施有力度的降息”此前24日国新会，央行宣布引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，预计最快10月20日的LPR报价有望下调20-25BP，进而带动房贷利率中枢进一步下移。

  第二，调降住房交易税费。政治局会议要求“要加大财政货币政策逆周期调节力度，抓紧完善土地、财税、金融等政策”。本轮减免契税、增值税、个税等各类涉房交易税费，促进住房消费，个人购买唯一住房免征契税，家庭购买第二套或大面积改善性住房，适当减征契税，再比如缩短住房交易增值税、个人所得税征免年限。

  除了增量支持外，推动落实存量贷款降息、保障性住房再贷款、融资白名单等现有支持性政策也是重要的施政目标。比如存量贷款降息的操作细则还有待落实和明确，怎么降、降多少、后续支持跨行转按揭等，以期尽快减轻居民财务负担，并缓解提前还贷潮。

  03 包括一线城市在内6城限购调整和取消，优化存量和提高质量的地方新规将加快出台

  我们认为，广州是一线城市中最有可能率先全面放开限购的城市，其次是深圳，京沪全面放开限购可能性不大。此外，一线城市限贷、限售、普宅标准等政策也有望迎来优化调整，比如北京在近期宣布将适时取消普通住宅和非普通住宅的区分标准，此举将进一步减轻住房交易税费负担。

  二三线城市需求端政策主要从信贷政策、以旧换新政策、购房补贴政策等激励性层面发力，比如将二套房首付比例尽快调整至全国规定的15%下限，放宽限贷套数认定规则，再比如加码购房补贴，加大房票安置奖补力度等。

  供给端政策方面，一是推进高品质住宅建设，优化计容规则提高得房率，适度调降高品质项目预售资金监管留存比例，鼓励优质优价，不再实施新房价格指导。二是推进现房销售试点，比如开展优质商品住宅地块现房销售，延迟现售项目城市基础设施建设配套费等规费，提高现房销售项目开发贷额度、延长开发贷期限、降低开发贷利率等。