导语

  6条措施整体力度不小，对促进房地产市场平稳健康发展提供了有力的金融支持。

  ◎  文 / 杨科伟、李诗昀

  9月24日，国新办举行新闻发布会，央行推出多项重磅政策，包括降准、政策利率下调、存量房贷降息、降二套首付比例、提高再贷款中央资金支持比例、续期“金融16条”等，这些政策将对房地产行业产生哪些影响？

  01

  7天OMO利率下调0.2pcts
预期最快10月LPR将同步下调带动房贷利率下降

  央行宣布，将降低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%，同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。

  6月央行曾明确表示，7天期逆回购操作利率已基本承担了政策利率功能，其他期限货币政策工具的利率可淡化政策利率的色彩，意即LPR报价基准从1年期MLF转为7天OMO。基于此，作为利率锚的7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点将很快反映到下一轮LPR报价上。我们预计，10月21日的LPR报价有望下调，进而带动房贷利率中枢进一步下移。

  02

  回应预期降低存量房贷利率约0.5pcts
减轻居民按揭负担约1500亿元

  央行表示，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。

  2023年8月，央行曾发文降低存量首套住房贷款利率，同年9月底，已基本完成调整，超过22万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出1600亿元到1700亿元。

  今年以来新增房贷利率持续下行，存量与增量房贷利差不断走阔，市场对存量房贷降息呼声已久。数据显示,目前存量房贷款的平均利率约为4%，而新增房贷利率普遍为首套3.2%（部分城市最低2.9%）、二套3.5%，也正因为此，居民提前还贷现象突出，据统计，截至二季度末，六大国有银行合计个人住房贷款余额相比年初净减少约3255亿元。故而降低存量房贷利率，不仅能减轻居民按揭负担，释放消费活力，也能维持金融秩序稳定。

  03

  二套房最低首付比例降至15%刺激改善需求，各地因城施策、各行与客户协商确定

  中国人民银行行长潘功胜表示，为更好地支持城乡居民刚性和多样化的改善性住房需求，全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。各地可以在此基础上因城施策，自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排。商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体的首付比例水平，15%只是一个最低的首付比例。

  今年5月17日，央行将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%，此后各地快速响应，绝大多数城市首付比例政策下限已经达到全国底线。参照517后首付调整情况，我们预计全国绝大多数城市二套房的首付比例将很快迎来调整，并降至15%的下限，北京、上海、深圳等少数核心城市首付比例也有望适度下调。

  此次将二套最低首付比例与首套拉平，对于刺激改善性购房需求可以起到一定积极作用，尤其是对于一部分资金周转相对紧张的购房者来说，能够减轻前期资金负担。然而，对于大多数购房者而言，他们购房决策中最主要参考因素并不是首付比例，10个百分点的首付降幅也不足以激起其购房意愿，未来收入稳定性、房价涨跌预期等才是决定性因素，因此不宜对降首付效果抱有过高预期。

  04

  降准0.5个百分点、年内择机再下调
居民按揭、房企融资都将从中受惠

  央行宣布，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。

  降准基本符合市场预期。9月5日，央行货币政策司司长邹澜表示，年初降准效果还在持续显现，目前金融机构的平均法定存款准备金率大约在7%，还有一定空间。9月19日，美联储宣布将联邦基金利率目标区间下调50个基点至4.75%－5.00%，此举有助于缓解中国资本外流和汇率调整压力，为中国货币政策提供了更大的自主空间。我们认为，此次降准将有效补充中长期流动性，降低银行负债成本，居民按揭、房企融资都将从中受惠。

  05

  保障性住房再贷款中央支持比例提高到100%，提升银行放贷、地方收储积极性

  央行宣布，将优化保障性住房再贷款政策，此前创设的3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%，增强对银行、收购主体的市场化激励。

  5月17日央行设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国企收购已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房。再贷款采取“先贷后借”、按季发放模式，金融机构先向符合条件的借款人发放贷款，然后在下季度初向人民银行申请相应的再贷款资金，央行按照金融机构已发放贷款按本金的60%发放再贷款。

  在原本的模式下，剩余40%贷款本金及风险需要商业银行自行承担，此次将中央资金支持比例提高到100%，也就是央行将提供全额资金支持，降低了商业银行的资金成本和放贷风险，有助于提升商业银行贷款投放积极性，进而加快地方国企收储进度。

  06

  金融16条、经营性物业贷款支持延期到2026年底，缓解房企资金压力

  央行表示，延长两项房地产金融政策文件的期限。此前，人民银行和金融监管总局出台了金融16条和经营性物业贷款两项阶段性政策，两项政策的有效期将从2024年12月31日延长到2026年的12月31日。

  2022年11月央行出台“金融16条”，2023年7月央行将适用期限延长至2024年底，此次再延长两年到2026年底。一方面涉及存量贷款展期，存量贷款2026年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年。另一方面涉及保交楼配套融资，2026年12月31日向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

  2024年1月，央行和国家金监总局发布通知，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。这项政策也将延期执行到2026年底。

  延期“金融16条”，有助于引导金融机构为房地产开发企业提供持续稳定资金支持，缓解房企资金压力，同时也能更好助力保交楼目标实现，促进房地产市场的稳定发展。延期经营性物业贷款支持政策，有助于优质房企盘活存量资产，并通过经营性物业贷款改善流动性，缓解偿债压力。

  总体而言，此次央行在资金总量和价格方面提供了充裕支持，积极回应社会预期，6条措施整体力度不小，对促进房地产市场平稳健康发展提供了有力的金融支持。但我们认为当前中国房地产需求的刺激修复、购房者是否加杠杆投资消费，本质上仍取决于购房者本身对购房成本和收益的比较预期，居民充分就业和收入水平的提升才是市场企稳的核心支撑。故而还需要财政政策配合发力，创造投资消费和就业，也才会让货币政策找到“着力点”，促进房地产市场平稳健康发展。